自2020年出臺的“三道紅線”政策至今，已有半年的時間。眾多房企受融資渠道持續(xù)收緊影響，紛紛積極主動降檔。

政策的出臺，使得不同類型房企的投資表現(xiàn)也出現(xiàn)了明顯分化。根據(jù)克而瑞研究中心日前發(fā)布的一份研究成果顯示，紅色、橙色兩檔房企投資金額均有較大力度回落，其中橙色房企降幅最大，達到58%，其次為紅色房企，有40%的大幅下降，黃色房企降幅僅有16%，相比之下受影響較?。欢G色房企的投資力度不降反升，較政策出臺前的平均水平還上升了46%。

克而瑞研究中心分析認為，主要是在“三道紅線”政策下，企業(yè)投資受到較為嚴重的影響，預(yù)計需要經(jīng)過一段時間財務(wù)指標調(diào)整后，方可重新企穩(wěn)。

多家房企成功實現(xiàn)降檔

據(jù)了解，目前已有多家房地產(chǎn)企業(yè)成功實現(xiàn)降檔。根據(jù)克而瑞統(tǒng)計，截至2020年三季度，招商蛇口、首開股份、華僑城、大悅城等房企成功降檔；截止至2020年年底，融創(chuàng)、金科、陽光城、藍光等房企成功降檔；2021年2月末，綠地也稱提前“轉(zhuǎn)綠”達標。

從目前已成功降檔的房企來看，現(xiàn)金短債比轉(zhuǎn)綠的房企數(shù)量最多，在監(jiān)測到的9家降檔房企中，該指標除原本就處于安全區(qū)的房企，其余已均實現(xiàn)轉(zhuǎn)綠；其次為凈負債率，融創(chuàng)、金科、陽光城、藍光、華僑城、大悅城等房企已經(jīng)完成該指標成功轉(zhuǎn)綠；最后為剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負債率。

現(xiàn)金短債比改善最易，扣預(yù)杠桿達標最難

整體來看，房企為實現(xiàn)降檔，圍繞“開源節(jié)流”展開布局，包括多維度營銷促回款、股權(quán)轉(zhuǎn)讓及出質(zhì)、分拆資產(chǎn)上市、調(diào)整生產(chǎn)供應(yīng)節(jié)奏、放緩?fù)顿Y節(jié)奏、優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)等。

例如，頭部房企紛紛借機去年雙十一加大折扣營銷力度，橙、紅檔房企去年9-12月投資力度顯著下降，恒大積極清償大額債務(wù)、多家房企掀起境外債回購潮，華僑城、招商蛇口、金茂為代表的一批房企去年9月以來股權(quán)轉(zhuǎn)讓顯著升溫，分拆物管、代建、文旅、金融等資產(chǎn)上市再掀熱潮等。

值得關(guān)注的是，房企降檔紅線之所以呈現(xiàn)一定順序走向，與指標改善的難易程度掛鉤。其中，現(xiàn)金短債比僅涉及貨幣資金和短期有息負債，改善難度在三道紅線中相對較低。短期內(nèi)，房企可通過加快資金回籠、適度調(diào)整債務(wù)結(jié)構(gòu)的方式增加貨幣資金和減少短期有息負債，快速改善該指標。但需要注意的是，正因為該指標短期改善較易，短期內(nèi)快速優(yōu)化該指標的房企，并不能代表其與企業(yè)真實經(jīng)營狀況相匹配，若不解決本質(zhì)問題，存在再度惡化的風(fēng)險。

其次為凈負債率，該指標涉及貨幣資金、總有息負債和所有者權(quán)益。除了加快資金回籠，房企還可通過控制并降低有總息負債規(guī)模、擴大盈利增加權(quán)益等方式改善，相對現(xiàn)金短債比而言調(diào)整所需的時間略長。

而最難調(diào)整的是剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負債率，該指標則涉及預(yù)收賬款、總資產(chǎn)和總負債。除了降負債、增資產(chǎn)，預(yù)收賬款在改善該指標的過程中也起到重要影響。預(yù)收賬款指房企在“預(yù)售制度”下，提前收到的房款及訂金，屬于無息負債，可與房企的有息負債形成一定對沖效應(yīng)。在總資產(chǎn)和總負債不變的情況下，適度提高預(yù)售賬款的占比，得以降低剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負債率。但基于預(yù)收賬款的提升考驗房企銷售、周轉(zhuǎn)、產(chǎn)品等多方面的綜合運營管控能力，非“立竿見影”之舉，該指標的改善還需從長計議。

“集中供地”加劇房企分化

2月底，部分重點城市“集中供地”新政的出臺，對各大房企的投資布局產(chǎn)生了巨大影響。

值得注意的是，“集中供地”政策消息流出的時間，正值各大房企補倉的小高峰。部分土地競拍超過百輪，房企補倉優(yōu)質(zhì)地塊的積極性高較高，且溢價率有持續(xù)攀升的趨勢。

根據(jù)克而瑞監(jiān)測，雖然受春節(jié)假期影響，2月份全國300城經(jīng)營性土地總成交建筑面積高位回落，僅為9001萬平方米，環(huán)比降幅超四成。但在優(yōu)質(zhì)地塊競爭激烈之下，2月土地市場溢價率達16.4%。

另一方面，“三道紅線”融資新規(guī)和房地產(chǎn)貸款集中度政策，對房企的資金限制到達了前所未有的程度。加之當前正處于房企償債高峰，房地產(chǎn)行業(yè)承受較高的融資壓力，今年以來的融資規(guī)模也在持續(xù)下降。

根據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計，2021年2月，房企境內(nèi)外債券融資共發(fā)行46筆，較上月減少88筆，發(fā)行規(guī)模折合人民幣約480億元，環(huán)比減少69.8%，同比減少28.6%。數(shù)據(jù)顯示，2021年1-2月房企境內(nèi)外債券融資累計約2072億元，同比下降10.2%，降幅較2021年首月（3.5%）持續(xù)擴大，房地產(chǎn)行業(yè)的融資規(guī)模從高位回落已是大勢所趨。

隨著“集中供地”政策的出臺，將會對房地產(chǎn)企業(yè)的短期資金形成巨大挑戰(zhàn)。高額的保證金、土地出讓金等也將對企業(yè)的融資能力和現(xiàn)金流管理能力提出了更高要求。

在諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄看來，“集中供地”政策將會加速房企間的分化。資金雄厚的大型房企更具實力參與多宗地塊競拍，擁有更多的拿地機會。房企的資金能力成為拿地的重要決定因素，這對于房企的資金狀況將會是一個新的挑戰(zhàn)。

有分析認為，相對于龍頭房企的資金優(yōu)勢，“集中供地”政策將會使那些在一二線城市無法立足的中小房企轉(zhuǎn)至三四線發(fā)展。同時，中小房企的生存空間也將進一步收窄。