實(shí)習(xí)記者 苗詩雨 本報(bào)（chinatimes.net.cn）記者李貝貝 上海報(bào)道

2021年3月2日，中國(guó)人民銀行黨委書記、中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)主席郭樹清在國(guó)新辦新聞發(fā)布會(huì)上表示：“房地產(chǎn)領(lǐng)域的核心問題還是泡沫比較大，金融化、泡沫化傾向比較強(qiáng)，是金融體系最大灰犀牛。”

繼2020年8月提出針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的“三道紅線”新規(guī)后，國(guó)家相繼對(duì)銀行貸款、境內(nèi)外債融資以及信托融資等主要融資渠道進(jìn)行了全方位嚴(yán)格管控。在此環(huán)境下，各大房企頭上的“緊箍咒”持續(xù)加緊，紛紛采取動(dòng)作主動(dòng)降負(fù)債，對(duì)比各大房企近期發(fā)布的有關(guān)數(shù)據(jù)，三道紅線下房企的各項(xiàng)指標(biāo)正在悄然變化。

房企多管齊下降低負(fù)債率

2020年8月20日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行在北京召開重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)，銀保監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)、外匯局、交易商協(xié)會(huì)以及部分房企負(fù)責(zé)人參加會(huì)議，會(huì)議形成了重點(diǎn)房企資金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則。

依據(jù)此次座談會(huì)的“三道線”的劃分標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合2020年房企的中期財(cái)務(wù)指標(biāo)分類，50強(qiáng)房企中有10家為紅檔，10家為橙檔，24家為黃檔，6家綠檔房企基本集中在前20強(qiáng)。

繼“三道紅線”新規(guī)發(fā)布后，多家房企重新思考發(fā)展方向，采取措施多管齊下穩(wěn)定或降低負(fù)債率。

其中，融信中國(guó)通過銷售業(yè)績(jī)帶動(dòng)股東權(quán)益上漲的方式，促使負(fù)債率降低。一方面，融信中國(guó)通過對(duì)組織結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整，對(duì)高效能城市極致深耕；另一方面，在其新增的土儲(chǔ)中長(zhǎng)三角地區(qū)占比達(dá)75％，重倉熱點(diǎn)區(qū)域和一二線城市。

萬科、碧桂園以及中國(guó)恒大則探索業(yè)務(wù)新的發(fā)展模式。具體而言，萬科于2020年12月宣布公司養(yǎng)豬業(yè)務(wù)落地，并且正在順利推進(jìn)當(dāng)中；碧桂園則在農(nóng)業(yè)、科技兩方面發(fā)力，圍繞建筑機(jī)器人+BIM+新型裝配式，搭建系統(tǒng)化研發(fā)體系，同時(shí)引入高科技發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，布局農(nóng)業(yè)全產(chǎn)業(yè)鏈條；恒大集團(tuán)則通過網(wǎng)上打折促銷、收購車企、技術(shù)以及招攬汽車人才等方式，綜合降低負(fù)債。

“三道紅線”均達(dá)標(biāo)的龍湖集團(tuán)持續(xù)發(fā)力，得益于一系列財(cái)務(wù)指標(biāo)均維持行業(yè)內(nèi)的較高水準(zhǔn)，還被國(guó)際權(quán)威信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)穆迪（Moody’s）上調(diào)評(píng)級(jí)，其將龍湖的發(fā)行人和高級(jí)無擔(dān)保評(píng)級(jí)從Baa3上調(diào)至Baa2，惠譽(yù)也將龍湖由展望調(diào)升至正面，發(fā)行人和高級(jí)無擔(dān)保債券評(píng)級(jí)維持BBB。無論是境外美元票據(jù)，還是國(guó)內(nèi)公司債券，龍湖均屢屢以長(zhǎng)年期、低票息刷新業(yè)內(nèi)記錄。2020年半年報(bào)顯示，其有息負(fù)債中，一年內(nèi)到期債務(wù)為人民幣172.1億元，占總債務(wù)的比例僅為10.2%，現(xiàn)金短債比為4.55倍，平均借貸成本僅4.5%。

房企“同路不同命”

近期，除了2020年半年報(bào)中“三道紅線”一條未踩的龍湖集團(tuán)、華潤(rùn)置業(yè)、中海地產(chǎn)以及金地集團(tuán)以外，部分房企也紛紛加入此陣營(yíng)。

3月3日，港股公司金輝控股(集團(tuán))有限公司發(fā)布公告，表示金輝控股財(cái)務(wù)指標(biāo)全面達(dá)標(biāo)房產(chǎn)調(diào)控政策的“三道紅線”要求。公告指出，截至2020年底，預(yù)期該公司年度收入較2019年同期增長(zhǎng)超過30%，凈利潤(rùn)將較2019年同期增長(zhǎng)超過40%，凈負(fù)債率低于100%，現(xiàn)金短債比大于1，剔除預(yù)收款項(xiàng)后的資產(chǎn)負(fù)債率低于70%。而不久前，俊發(fā)集團(tuán)在其2020年年度工作會(huì)議發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，俊發(fā)集團(tuán)總資產(chǎn)1563.14億元，年結(jié)算利潤(rùn)同比增長(zhǎng)49.2%，2020年末各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)指標(biāo)均未踩中“三條紅線”。

事實(shí)上，在“三道紅線”的降負(fù)債之路上，各大房企的命運(yùn)不盡相同，部分房企慶祝全線達(dá)標(biāo)同時(shí)，部分房企仍在快馬加鞭追趕。

按照2020年年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，融信中國(guó)“三條紅線”情況分別為凈負(fù)債率91％、剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為73.8％，現(xiàn)金短債比約為1.7，踩“三道紅線”中一條。對(duì)比2020年企業(yè)半年報(bào)數(shù)據(jù)，除現(xiàn)金短債比未變動(dòng)外，其余兩項(xiàng)數(shù)值均存在不同程度的下降。

在3月3日的線上業(yè)績(jī)會(huì)上，寶龍地產(chǎn)(1328.HK)發(fā)布2020年全年業(yè)績(jī)公告，宣布超額完成年度銷售目標(biāo)，其中凈負(fù)債率與現(xiàn)金短債比歸綠檔。寶龍地產(chǎn)管理層表示，未來兩年，公司凈負(fù)債率跟現(xiàn)金短債比保持在綠檔肯定沒問題，但是扣除預(yù)售賬款后的總負(fù)債率控制在70%以下還是有一點(diǎn)小壓力。

格力地產(chǎn)方面，截至其三季度報(bào)告顯示，2020年前三季度，格力地產(chǎn)剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為75.34%，凈負(fù)債率為197.26%，現(xiàn)金短債比為0.45，按照此數(shù)據(jù)公司已踩中 “三道紅線”。

“未來房企市場(chǎng)的集中度會(huì)進(jìn)一步加強(qiáng)，中小型房企的競(jìng)爭(zhēng)也會(huì)越來越大。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，三道紅線下的變化應(yīng)當(dāng)區(qū)分討論。對(duì)于較大型的房企而言，雖然轉(zhuǎn)型較難，但應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化的能力是較強(qiáng)的；中小型房企盡管有不斷邊緣化的態(tài)勢(shì)，但轉(zhuǎn)型會(huì)相對(duì)較容易。

嚴(yán)躍進(jìn)向記者補(bǔ)充到，近期企業(yè)應(yīng)當(dāng)積極關(guān)注兩會(huì)等規(guī)劃內(nèi)容，通過對(duì)市場(chǎng)熱點(diǎn)和城市政策的積極研究，進(jìn)一步挖掘投資和轉(zhuǎn)型的機(jī)會(huì)。

盡管不少企業(yè)仍不同程度的踩中“三道紅線”，但總體負(fù)債率都有了一定程度的下降。根據(jù)貝殼研究院的統(tǒng)計(jì)，2021年1-2月房企境內(nèi)外債券融資累計(jì)約2072億元，同比下降10.2%，降幅較2021年首月（3.5%）持續(xù)擴(kuò)大。

與此同時(shí)，在國(guó)新辦新聞發(fā)布會(huì)上，郭樹清也曾提到：“2020年房地產(chǎn)貸款增速8年來首次低于各項(xiàng)貸款增速，這一成績(jī)來之不易，相信房地產(chǎn)問題可以逐步好轉(zhuǎn)。”

責(zé)任編輯：張蓓 主編：張?jiān)?/div>