正在召開的全國(guó)兩會(huì)上，長(zhǎng)租房成為代表、委員們熱議的焦點(diǎn)以及政府文件的重要內(nèi)容。問題在于，在長(zhǎng)租房頻頻“爆雷”的背景下，住房租賃政策上該如何監(jiān)管？模式上該如何破局？立法工作又該如何推進(jìn)？供應(yīng)體系應(yīng)該如何搭建？

面對(duì)這些疑問，3月4日，在新京報(bào)主辦的“爆雷與監(jiān)管 長(zhǎng)租房如何健康發(fā)展”線上論壇上，北京大學(xué)房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波表示，目前各地出臺(tái)的監(jiān)管政策，不會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)消失，只會(huì)讓市場(chǎng)更加規(guī)范；北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)趙慶祥認(rèn)為，長(zhǎng)租房具有顯著的民生特點(diǎn)，完全依靠市場(chǎng)，通過市場(chǎng)化的企業(yè)來(lái)發(fā)展是不行的，而近期強(qiáng)調(diào)的保障性租賃住房建設(shè)，就是將相應(yīng)短板和此前忽略的方面提上日程。

租賃住房成為解決大城市居住問題的關(guān)鍵

眾所周知，在解決大城市住房問題上，以長(zhǎng)租房為主的租賃市場(chǎng)是重要支撐。3月5日，政府工作報(bào)告指出，要規(guī)范發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)，降低租賃住房稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難。

事實(shí)上，去年底，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議就提出“解決好大城市住房突出問題”，也用了較多筆墨體現(xiàn)在租賃市場(chǎng)上。后續(xù)的中央和地方“十四五”規(guī)劃，以及地方兩會(huì)政府工作報(bào)告中，也提及規(guī)范發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)。

在業(yè)內(nèi)看來(lái)，這對(duì)于我國(guó)租賃市場(chǎng)的發(fā)展將帶來(lái)利好。“中央層面，住房租賃市場(chǎng)長(zhǎng)期向好的趨勢(shì)沒有發(fā)生變化，將來(lái)房地產(chǎn)有政策利好的可能還在于住房租賃領(lǐng)域。”趙慶祥表示。

值得關(guān)注的是，之前提的是住房租賃或租賃住房，如今明確提出發(fā)展長(zhǎng)租房。趙慶祥認(rèn)為，這意味著政策更為聚焦，定位更加準(zhǔn)確，方向也更為明確，“除了培育住房租賃市場(chǎng)發(fā)展，如今政策明確強(qiáng)調(diào)，要更加重視發(fā)展保障性租賃住房。也就是說，市場(chǎng)體系和保障體系兩大體系不可偏廢，尤其要加強(qiáng)保障性租賃住房的發(fā)展。”趙慶祥稱。

問題在于，未來(lái)，租賃住房能否成為解決大城市居住問題的重要方式？對(duì)此，趙慶祥的回答是“必然的”，原因在于，“大城市房?jī)r(jià)高，新就業(yè)大學(xué)畢業(yè)生及中低收入沒有住房的戶籍居民，要解決住房問題，主要是通過住房租賃來(lái)解決。此外，維護(hù)城市運(yùn)行、保障的群體，諸如快遞員、服務(wù)員、環(huán)衛(wèi)工人等，收入不高，但對(duì)于城市的健康運(yùn)行意義重大，這類人群要考慮通勤、職住平衡等，只能通過住房租賃解決居住問題。”

值得一提的是，今年兩會(huì)上，政府工作報(bào)告提出，“十四五”期間，將深入推進(jìn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略，常住人口城鎮(zhèn)化率提高到65%。而新型城鎮(zhèn)化，不再是原來(lái)大拆大建的城鎮(zhèn)化，城鎮(zhèn)化的內(nèi)涵就包括城市更新、老舊樓宇、廠房改造，以及低效樓宇升級(jí)改造。

“要把老舊小區(qū)改造按能跑通的商業(yè)模式來(lái)運(yùn)作，必然要提高存量土地和房屋的利用，而在具體利用方法上，還需要通過租賃來(lái)將結(jié)余出的房屋資源，通過提高利用效率，進(jìn)而在市場(chǎng)上變現(xiàn)形成收益。”趙慶祥表示，而從可持續(xù)發(fā)展的新型城鎮(zhèn)化內(nèi)涵模式而言，要解決大城市居民的居住問題，將來(lái)住房租賃可能是唯一可行的方式。

與此同時(shí)，趙慶祥還指出，在大城市建設(shè)用地減量發(fā)展背景下，要讓大城市常住人口住有所居，除了提高現(xiàn)有租賃住房的利用效率外，國(guó)家也在加強(qiáng)利用集體土地新建租賃住房，增加住房租賃的供應(yīng)，來(lái)解決大城市新市民的住房問題。

長(zhǎng)租房企業(yè)“爆雷”根源在于商業(yè)模式問題

不容忽視的是，近年來(lái)，隨著長(zhǎng)租房市場(chǎng)的快速發(fā)展，一些長(zhǎng)租房企業(yè)采取“高進(jìn)低出”“長(zhǎng)收短付”“租金貸”等手段，由此導(dǎo)致企業(yè)資金鏈斷裂，“爆雷”頻頻。不過，去年下半年開始，各地政府紛紛出臺(tái)監(jiān)管政策，尤其是進(jìn)入今年2月份，深圳、北京、上海三個(gè)一線城市陸續(xù)出臺(tái)政策，整治租賃市場(chǎng)亂象。那么，監(jiān)管加碼對(duì)長(zhǎng)租房以及整個(gè)租賃行業(yè)而言具有哪些意義？

對(duì)此，全國(guó)政協(xié)委員、房天下董事長(zhǎng)莫天全指出，前一段時(shí)間長(zhǎng)租房出現(xiàn)問題，原因在于，其模式是一種扭曲非正常的商業(yè)模式，從資本角度來(lái)達(dá)到壟斷并最終賺錢的狀態(tài)，違背了市場(chǎng)規(guī)律，這不是國(guó)家鼓勵(lì)的，應(yīng)該扼殺在早期環(huán)境中。

“‘租購(gòu)并舉’是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的長(zhǎng)期方向，各地出臺(tái)的監(jiān)管政策，不管是對(duì)房東或租客都是一種保障，同時(shí)也利于他們形成長(zhǎng)期、持續(xù)性的關(guān)系。”莫天全強(qiáng)調(diào)，長(zhǎng)租房的發(fā)展一定要長(zhǎng)期考量，絕對(duì)不要想著賺快錢，否則會(huì)與市場(chǎng)長(zhǎng)期發(fā)展的策略、方向不符，而是應(yīng)該從長(zhǎng)計(jì)議來(lái)做這門生意，“租賃市場(chǎng)體量很大，未來(lái)有很大的發(fā)展機(jī)會(huì)。”

在北京大學(xué)房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波看來(lái)，目前各地出臺(tái)的監(jiān)管政策，都是總結(jié)了前段時(shí)間租賃市場(chǎng)上出現(xiàn)的問題，進(jìn)而出臺(tái)的有針對(duì)性措施。這些監(jiān)管政策不會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)消失，只會(huì)讓市場(chǎng)更加規(guī)范，將來(lái)有更多租賃企業(yè)憑著自己的資金積累和能力在市場(chǎng)深耕。

事實(shí)上，對(duì)于長(zhǎng)租房運(yùn)營(yíng)企業(yè)來(lái)說，在全面監(jiān)管下，也在進(jìn)行著自我調(diào)整與模式創(chuàng)新。新京報(bào)記者注意到，以長(zhǎng)租平臺(tái)模式頭部企業(yè)自如為例，近期動(dòng)作頻頻，先是推出了面向老舊毛坯房，主打“租金無(wú)差價(jià)、收益有保底、合約一年起”的“增益租”出租機(jī)制，然后又推出了針對(duì)精裝房和簡(jiǎn)裝房的“精選業(yè)主直租”模式。在業(yè)內(nèi)看來(lái)，上述舉措是行業(yè)自我調(diào)整的探索實(shí)踐，不僅有利于走出“高收低出”“長(zhǎng)收短付”的模式困局，同樣在擴(kuò)大租賃住房供給基礎(chǔ)上落實(shí)“房住不炒”的要求，強(qiáng)化房子的居住功能，弱化房子的金融屬性。

長(zhǎng)租房具有顯著民生特點(diǎn) 不能完全依靠市場(chǎng)

問題在于，各地出臺(tái)的監(jiān)管政策，是否會(huì)對(duì)租賃企業(yè)的發(fā)展受到局限？對(duì)此，趙慶祥指出，行業(yè)不會(huì)因?yàn)榻鉀Q“資金池”的問題而不存在，“租賃住房是多主體供應(yīng)，多模式并存，多種服務(wù)業(yè)態(tài)共生的行業(yè)，行業(yè)足夠大，租賃住房形態(tài)多，需求也多元。但以往通過互聯(lián)網(wǎng)加資本的邏輯來(lái)發(fā)展租賃的模式，可能就難以為繼了。”

趙慶祥進(jìn)一步指出，各地出臺(tái)一系列監(jiān)管政策，不排除會(huì)對(duì)租賃企業(yè)的權(quán)利有所限制，但這也是認(rèn)識(shí)租賃市場(chǎng)規(guī)律的過程，“原來(lái)主要強(qiáng)調(diào)依靠市場(chǎng)，而近期強(qiáng)調(diào)保障性租賃住房建設(shè)，就是將相應(yīng)短板和此前忽略的方面提上日程。”

“長(zhǎng)租房市場(chǎng)，跟其他消費(fèi)品不一樣，具有顯著的民生特點(diǎn)，完全依靠市場(chǎng)、通過市場(chǎng)化的企業(yè)來(lái)發(fā)展是不行的。此外，長(zhǎng)租房必須是慢、微利、靠精細(xì)化管理和服務(wù)去運(yùn)行的市場(chǎng)，不能用金融邏輯來(lái)建構(gòu)和理解。”趙慶祥強(qiáng)調(diào)。

不過，在具體執(zhí)行過程中，也有業(yè)內(nèi)人士建議靈活監(jiān)管，注重長(zhǎng)效發(fā)展，避免因“一刀切”的全盤托管而導(dǎo)致企業(yè)出現(xiàn)現(xiàn)金流壓力過大的情況。同時(shí)，針對(duì)不同企業(yè)主體，有針對(duì)性地制定分類分級(jí)的監(jiān)管方式，做精細(xì)化、差異化管理。

住房租賃亂象有待通過立法解決

令人關(guān)注的是，這些監(jiān)管政策的出臺(tái)，是否能夠有力降低長(zhǎng)租房企業(yè)的“爆雷”風(fēng)險(xiǎn)？

對(duì)此，趙慶祥表示，現(xiàn)在出臺(tái)的監(jiān)管政策，突出解決了沉淀“資金池”的問題，防止出現(xiàn)重大風(fēng)險(xiǎn)。但行業(yè)存在的亂象，比如黑中介、虛假信息、合同霸王條款、押金不退等頑疾還在，這些矛盾還需要通過立法來(lái)解決。

“國(guó)家住房租賃條例有望今年出臺(tái)。”趙慶祥指出，建議租賃立法除了對(duì)住房租賃企業(yè)和住房租賃當(dāng)事人進(jìn)行適當(dāng)保護(hù)外，還要對(duì)住房租賃企業(yè)進(jìn)行相關(guān)定性，比如市場(chǎng)主體的特征、具體要求條件等。

除此之外，趙慶祥強(qiáng)調(diào)，建議租賃立法對(duì)從事住房租賃經(jīng)營(yíng)和服務(wù)的企業(yè)，給予同等的待遇，不能只重視新建和集中式租賃，從事分散式租賃的企業(yè)，以及不是重資金模式投入的企業(yè)，也能在資金、稅收或金融等方面享受到租賃市場(chǎng)的扶持政策。

在推動(dòng)住房租賃的立法上，樓建波指出，即使國(guó)家住房租賃條例出來(lái)，也需要制定一個(gè)符合北京市情況的住房租賃條例，具體可借鑒之前北京出臺(tái)的物業(yè)管理?xiàng)l例，將物業(yè)費(fèi)分檔的同時(shí)，出臺(tái)具體可落實(shí)的配套政策。

“要推行中長(zhǎng)期租賃，就應(yīng)該允許在中長(zhǎng)期租賃合同內(nèi)存在租金調(diào)解機(jī)制。此外，可以將租賃費(fèi)用進(jìn)行細(xì)化，把服務(wù)明細(xì)定出標(biāo)準(zhǔn)，有些歸于服務(wù)費(fèi)，有些歸于居間費(fèi)，由此在收交錢款方面更為明晰。”樓建波還建議，“租賃立法在強(qiáng)調(diào)管理的同時(shí)也要強(qiáng)調(diào)服務(wù)，將管理放到服務(wù)內(nèi)，才能成為被管理方愿意和歡迎的管理。”