住房問題關乎國計民生，房地產市場的健康發(fā)展仍然是政府2021年工作的重要內容之一。3月5日，在十三屆全國人民代表大會第四次會議上，國務院總理李克強做了2021年的政府工作報告，大城市住房問題、長租房市場的規(guī)范、共有產權房、新市民及青年人的住房困難等問題均被提及。
政府工作報告中專門針對房地產市場的內容著墨不多，但都切入了重點，為2021年樓市指明了方向。報告中指出：“保障好群眾住房需求。堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期。解決好大城市住房突出問題，通過增加土地供應、安排專項資金、集中建設等辦法，切實增加保障性租賃住房和共有產權住房供給，規(guī)范發(fā)展長租房市場，降低租賃住房稅費負擔，盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難。”
“房住不炒”仍是未來主基調
今年的政府工作報告中，再次提到了“房住不炒”，報告指出要“保障好群眾住房需求。堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”，“房住不炒”和“三穩(wěn)”仍然是未來房地產工作的指導思想。
貝殼研究院首席市場分析師許小樂告訴《華夏時報》記者，2020年以來，投資驅動下經營貸等資金進入房地產，帶動一線城市及部分熱點二線城市房價過快上漲，房地產金融風險加劇。在“房住不炒”“三穩(wěn)”要求下，大城市房地產市場將繼續(xù)因城施策，通過加強金融監(jiān)管等手段抑制房價非理性上漲，保護剛需購房，抑制投資購房，打擊投機炒房。
對于未來房地產市場，北京理工大學房地產研究所所長周畢文在接受《華夏時報》記者采訪時表示，“房住不炒”應該是未來很長時間的一個導向，當前房地產已經和金融高度融合，監(jiān)管層需要嚴防房地產泡沫化，防止產生金融震蕩，必須要堅持“穩(wěn)房價、穩(wěn)地價、穩(wěn)預期”。
北京市房地產法學會副會長兼秘書長、首都經濟貿易大學教授趙秀池在接受《華夏時報》記者采訪時表示，未來政策的導向，仍然是堅持“房住不炒”的定位，各地因地制宜，根據各地住房市場的供求關系，制定相應的政策，需要繼續(xù)堅持“三穩(wěn)”的原則，采取限購、限貸、限價、限售的組合拳，多主體供應、多渠道保障，通過完善租購并舉的住房制度，來實現住房市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
解決好大城市住房突出問題
繼2020年中央經濟工作會議首次提出后，“解決好大城市住房突出問題”再次出現在2021年政府工作報告中。
“目前中國家庭所擁有的住房套數并不低，主要是住房結構性不均衡的問題”，周畢文表示，目前大城市主要有四類人群需要解決住房問題，第一種是來大城市工作的流動人口，這部分人從其他地區(qū)到大城市工作，產生了大量的住房需求；第二種是留在大城市工作的高校畢業(yè)生，他們可能擁有戶籍，收入不低但積蓄不夠，租房的成本較高；第三種是大城市的中低收入人群，他們普遍住的是小面積的老房子，住房條件需要改善；第四種是大城市的老齡人口，房子需要進行適老化的改造和升級。
趙秀池表示，大城市擁有優(yōu)質的教育、醫(yī)療、產業(yè)等優(yōu)質資源，對人口的吸引力更強，同時大城市住房問題也最突出，主要表現在住房供不應求，房價不斷上漲，房價較高，低收入者和新市民、青年人住房困難，報告指出解決好大城市住房突出問題，抓住了住房問題的要害和實質，大城市住房突出問題解決了，全國的住房問題也就迎刃而解了。
規(guī)范發(fā)展長租房市場
近幾年來，長租公寓市場得到了長足發(fā)展，解決了很多城市青年的住房問題，但在野蠻生長的同時也產生了一系列問題，很多房東和租客都受到了損失。在今年的政府工作報告中，提到了要“規(guī)范發(fā)展長租房市場”，或將對這一市場進行更加嚴格的監(jiān)管。
最近一年多以來，面對頻頻出問題的長租公寓市場，眾多城市都發(fā)布了嚴格的監(jiān)管措施，包括上海、北京、深圳、武漢、成都等地，均出臺了針對長租公寓更嚴格的監(jiān)管措施，涉及押金監(jiān)管、資金池等多方面，嚴格防范此前頻繁發(fā)生的各類風險。
周畢文指出，在機構資本之外，開發(fā)商在長租公寓市場應該有更多的建樹，房地產進入存量時代，開發(fā)企業(yè)需要做長線經營，改變只靠蓋樓賣房的運營模式，更多參與到房屋建設和租賃中來。
許小樂也指出，規(guī)范發(fā)展長租市場是補齊租賃短板的關鍵舉措。未來要完善長租房政策，需要不斷健全租賃行業(yè)的法規(guī)與政策體系，從租賃雙邊、經營機構等方面不斷推動行業(yè)監(jiān)管的制度化，逐步形成長期穩(wěn)定的租賃市場，推動租客從“被動租賃”到“主動租賃”的轉變。
對此，許小樂提出了三點建議，一是對于租賃機構的經營監(jiān)管將進一步加強，特別是對于經營風險的管控，加強事前、事中和事后監(jiān)管；二是培育與規(guī)范并行，包括對于租賃企業(yè)的財稅支持以及經營行為規(guī)范；三是對于租金水平的指導價格與管理，防止租金水平過快上漲，影響居民的可支付能力。未來監(jiān)管政策將逐步在全國推廣，走向制度化、常態(tài)化。
緩解住房困難
在政府工作報告中，今年首次提到了要“盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難”，通過“增加土地供應、安排專項資金、集中建設等辦法，切實增加保障性租賃住房和共有產權住房供給，規(guī)范發(fā)展長租房市場，降低租賃住房稅費負擔”。
年輕人的住房問題得到了更多的重視，對此，趙秀池表示，中國仍然處于城市化的中期階段，有大量的新市民加入到城市中來，需要通過平衡供求關系、完善住房保障制度、做好租賃市場政策和制度建設，來解決新市民、青年人的住房問題。
周畢文還建議，保障性租賃住房和共有產權住房等保障性住房可以在市場中起到一個很好的補充作用。在市場化解決青年人的住房問題外，還可以擴大思路，增加產業(yè)園區(qū)周邊職工宿舍、職工公寓等的建設，減輕青年人的房租壓力。
趙秀池表示，保障房是解決低收入群體住房問題的必由之路，對穩(wěn)定經濟社會，滿足低收入百姓住房需求起著重大作用。各地政府要提供保障房的土地和資金，進行集中建設，避免開發(fā)商代建保障房帶來的諸多弊病。
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