現(xiàn)在別看很多人買房如買白菜，其實(shí)面對動輒幾十萬，甚至幾百萬的房子，95%的購房者都是要從銀行貸款來買房，全款買房的人是極少數(shù)。有數(shù)據(jù)顯示，在2020年前三季度住戶部門中長期貸款增加了共計4.65萬億元。正是有了銀行房貸的杠桿資金的支持，國內(nèi)房價才會漲上了天。老百姓買不起房怎么辦？可以用你未來20-30年的時間來慢慢還。
于是，多數(shù)人為了買上一套房，圓上住房夢，就開始過上了漫長的還貸生活。不過，也有一些人通過自己的努力，買房后的收入有了較大的提高，手里也有了一大筆錢。隨后，這些人就提出，房貸周期二三十年有些過長，能否提前還給銀行一部分貸款，這樣可以適當(dāng)減輕還貸壓力。
對此，我們認(rèn)為，不同的情況，要具體問題，不能一概而論：第一種情況，等額本金。在房貸問題上，我們不可避免地要涉及到“等額本金”。所謂等額本金，就是每個月還款本金是等額的，但是由于本金不斷減少，利息也越來越少，所以每個月的還貸利息會出現(xiàn)先高后低的情況。也就是說，絕大部分本金到期都積留在前面，越往后面就越少，利息也在相應(yīng)的減少。
而據(jù)測算，在還款周期前1/3的時間內(nèi)利息就占了絕大部分，若是有提前還款的意愿，應(yīng)該在此時間內(nèi)還。如是你的房貸周期是30年的，那就要在購房后的前10年還款，把本金給還掉了，后面利息就會越來越少。而一旦超過了三分之一這個周期，如果再想提前還款就沒有這個必要了。
第二種情況，等額本息的還款方式。這是絕大部分購房者的首選，這倒不是購房者會得到便宜。主要是大多數(shù)家庭經(jīng)濟(jì)條件并不富裕，而且每個月固定的還款總額能夠有利于每個家庭的支出規(guī)劃。而等額本息的還款方式是，每個月還款的利息是先多后少，而本金則是先少后多。舉個例子，如果5000元錢還月供房貸，在剛開始時利息支出就占據(jù)了3800元，而本金只有1200元。但是在最后一期時，利息只有幾十元，本金卻要有4900元。
從以上的例子，我們可以看出，以30年的房貸周期舉例，有70%的利息集中在還貸的前15年內(nèi)，而后15年的利息只占30%。那提前還款應(yīng)該控在前15年內(nèi)，也就是還款總周期二分之一的時間內(nèi)。這樣購房者既可以提前還本，還可以減少利息支出。但是，如果等額本息過了二分之一的時間，再還貸款就沒什么意思了。
第三種情況，不管是等額本息，還是等額本金，這都是要你的投資理財?shù)氖找媛逝懿悔A銀行房貸利息的情況之下，如果你手里的剩余資金通過理財?shù)姆绞剑谀鼙ＷC資金相對安全的前提下，還能跑贏銀行的房貸利率，那也不需要提前還清貸款了。當(dāng)然，通過自己理財收益要想跑過銀行房貸利率，肯定是有風(fēng)險還有難度的。一般人提前還貸是減輕房貸壓力的較好的方式。
值得一提的是，在選擇提前還貸，究竟是選擇縮短周期，還是減少月還款額度這個問題時，我們更傾向于縮短還貸周期，比如你之前是三十年還貸周期的，現(xiàn)在你手里有了錢后可以縮短至二十年。因為房貸時間越長，銀行給出的利率越高，房貸周期越短，銀行給出利率就會更低一些。當(dāng)然，如是你準(zhǔn)備提前還貸，還要考慮一下，銀行可能要求你支付違約金，每個銀行的提前還貸的違約金情況不同，這是需要購房者跟銀行溝通協(xié)商。
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