房企在熱點城市高溢價搶地，已被納入監(jiān)管視野。近日，融創(chuàng)和建發(fā)聯(lián)合在上海普陀區(qū)石泉社區(qū)拿地，因總地價64.52億元、溢價36.15%、單價超8萬元/平方米，地塊受讓人被普陀區(qū)政府約談。政府將嚴格監(jiān)管該項目竣工(土地開發(fā)情況)、品質(zhì)、一房一價等情況。
實際上，放在牛年的土地市場，上述溢價水平不是最高。譬如，3月份以來，深圳國深聯(lián)合小商品城28.63億元競得金華永康商住地，溢價率123.67%；德信頂價14.58億元、自持2%摘杭州富春
未來城地塊，溢價率49.99%。
此次約談，反映出一線城市穩(wěn)定市場預(yù)期的決心。在“房住不炒”政策基調(diào)不變、集中供地新規(guī)浮出水面的背景下，引導(dǎo)土地市場理性發(fā)展，已是大勢所趨。
將時間軸拉長也可發(fā)現(xiàn)，自2016年“地王年”以來，重點城市整體土地成交溢價率已從高峰跌落。盡管土地樓面價仍在上漲，但地方政府相繼祭出的調(diào)控政策，意在通過控制住溢價率，從而穩(wěn)定市場預(yù)期。
溢價率從高峰跌落
土地市場規(guī)則調(diào)整，已成為牛年房地產(chǎn)調(diào)控的重要一環(huán)。
據(jù)近期一份網(wǎng)傳文件，“兩集中”制度將在22個重點城市實施，今年發(fā)布住宅用地公告不能超過3次。業(yè)內(nèi)普遍認為，新規(guī)有望通過提高市場信心的透明度，降低房企在單個地塊競爭的激烈程度，從而穩(wěn)定市場、降低溢價率。
所謂土地成交溢價率，即成交價超出成本部分所占的百分比，計算公式為（競拍成交價格-土地成本價）/土地成本價×100%。超出原本土地所有成本價的部分，稱為溢價。
高溢價成交之所以出現(xiàn)，一定程度上代表著，房企看好當(dāng)?shù)貥鞘械陌l(fā)展；因能從中看到利潤空間，所以才高價拿地。與此同時，土地高溢價也會對房價產(chǎn)生影響，如果房企想有利可圖，則需相應(yīng)提高項目的售價水平。
自我國實行招拍掛制度以來，土地出讓均遵循價高者得的市場競爭規(guī)律，囤地、腐敗等現(xiàn)象得到有效遏制，土地交易越發(fā)公平公正；與此同時，一路走高的地價也助推了房價上漲，諸多小企業(yè)因拿不到地而退出市場。
2016年，便是房企瘋狂搶地的一年。當(dāng)時，多地上演“地王盛宴”，30多個城市刷出340宗左右單價、總價地王；盡管熱點城市如廣州、廈門、合肥等開啟限地價、競配建等土地調(diào)控，依然沒有改變逢拍必出地王的格局。
“地王”的出現(xiàn)，無形中給周邊項目帶來“坐地起價”的信號，更導(dǎo)致未來漲價預(yù)期。反映到溢價率上，當(dāng)年熱點城市高總價、高地價、高溢價率的三高地塊頻出，二線城市土地溢價率最高，三四線城市三季度甚至飆升至111%。
這種瘋狂局面的出現(xiàn)，與當(dāng)時的貨幣環(huán)境、土地供應(yīng)等密切相關(guān)?？硕鸨硎?，2016年，在寬松的貨幣環(huán)境下，企業(yè)資金來源渠道廣泛，融資成本較低；熱點城市土地供應(yīng)受限，“僧多粥少”導(dǎo)致過度競爭，陷入逢拍必出地王的窘境。
進入2017年，市場熱度在調(diào)控高壓下急劇退燒。當(dāng)年，樓市調(diào)控不斷升級，“四限”范圍力度持續(xù)擴容，整體市場下行趨勢也較為明顯。在“地王年”的映襯下，2017年地市明顯轉(zhuǎn)冷，熱點城市溢價率回落，“地王”數(shù)量減少。
此后，“房住不炒”基調(diào)深入人心，土地溢價率再未回到曾經(jīng)的高峰。中國銀河證券統(tǒng)計數(shù)據(jù)也顯示，2016年第二、三季度，100大中城市成交土地溢價率創(chuàng)下自2008年以來的峰值，一度逼近80%，此后一路下滑，至2020年未重回巔峰。
2020年，為緩解疫情對經(jīng)濟發(fā)展的負面影響，大部分城市加大了優(yōu)質(zhì)土地供應(yīng)力度，土地市場熱度明顯提升，土地價格隨之急劇上升；到了下半年，受“三條紅線”政策影響，融資渠道持續(xù)收緊，土地市場熱度有所下滑。
CRIC數(shù)據(jù)顯示，2020年四季度以來，重點城市土地市場熱度整體呈現(xiàn)下滑趨勢。具體而言，2020年10月至2021年1月，熱點城市成交涉宅地塊的平均溢價率為13.8%，較2020年1~9月下降了3.5個百分點。
調(diào)控政策“緊追不舍”
既然溢價率能直觀反映市場熱度，那么穩(wěn)定溢價率，一定程度上便能穩(wěn)定樓市預(yù)期，這是此前各地對土地市場的調(diào)控邏輯。
2011年，廣州首次嘗試以“限地價、競配建”的方式出讓住宅地塊。2016~2017年，隨著全國土地市場和樓市再度走高，針對土地的調(diào)控政策再次出現(xiàn)，深圳、廣州等多城出臺雙限雙競土拍模式，進一步限制地價和未來房價。
更典型如北京，通過大規(guī)模推廣“限競房”模式，一定程度上控制住了房價上漲。限競房即通過“限房價、競地價”的土地出讓方式產(chǎn)生的商品房，在土地出讓時就提前鎖定房屋未來的上市銷售價格，土地則由出價最高者獲得。
2020年四季度以來，因土地市場較為火熱，熱點城市繼續(xù)對土拍溢價率和名義地價進行限制。譬如，上海、杭州等諸多城市上調(diào)了重點地塊的起拍價格，北京、成都、寧波等城市溢價率上限較2020年10月以前明顯降低。
克而瑞研報認為，熱點城市對土地出讓管理更加精細化，并針對市場情況對土拍規(guī)則進行微調(diào)控，能及時為地市高熱降溫，降低土拍溢價率。
但需要注意，多數(shù)城市傾向于控溢價，但實際樓面地價仍然存在上漲壓力，“穩(wěn)地價”目標依舊任重而道遠。此外，在“競自持”、“限房價”等多重規(guī)則的影響下，房企盈利空間明顯縮減，商品住宅供求矛盾也進一步加劇。
“適當(dāng)增加熱點區(qū)域的土地供應(yīng)，合理設(shè)置地塊出讓價格和未來入市銷售價格，加快項目入市速度緩解供需緊張，才能真正實現(xiàn)‘穩(wěn)地價、穩(wěn)房價和穩(wěn)預(yù)期’的目標。”克而瑞直言。
日前，自然資源部相關(guān)負責(zé)人表示，重點城市要穩(wěn)定合理增加住宅用地供應(yīng)，將保障供地規(guī)模作為第一位的要求。2020年，重點城市住宅用地供應(yīng)量都超過了近五年平均完成交易量，今年要繼續(xù)增加住宅用地供應(yīng)量。
與此同時，重點城市要對住宅用地集中公告、集中供應(yīng)，讓各類市場主體和消費者充分掌握信息，形成合理預(yù)期。這意味著，在降低土地競拍熱度、引導(dǎo)市場理性發(fā)展的同時，加大重點城市土地供應(yīng)，將是今后調(diào)控的重要抓手。
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