3月2日，銀保監(jiān)會(huì)主席郭樹清在國(guó)新辦新聞發(fā)布會(huì)上表示，房地產(chǎn)領(lǐng)域的核心問(wèn)題還是泡沫比較大，金融化、泡沫化傾向比較強(qiáng)，是金融體系最大灰犀牛，“很多人買房不是為了居住，而是為了投資投機(jī)，這是很危險(xiǎn)的。”

這已不是郭樹清第一次談房?jī)r(jià)“灰犀牛”，在四個(gè)月以前，2020年12月1日，郭樹清在《十四五規(guī)劃建議輔導(dǎo)讀本》指出，房地產(chǎn)是現(xiàn)階段我國(guó)金融風(fēng)險(xiǎn)方面最大的“灰犀牛”。

對(duì)于郭樹清四個(gè)月內(nèi)反復(fù)提醒，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融研究所銀行研究室主任李廣子3月2日對(duì)時(shí)代財(cái)經(jīng)分析，“房?jī)r(jià)‘灰犀牛’不是一兩天能夠解決的，監(jiān)管很有必要把房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)提到一個(gè)比較重要的位置，引起人們的重視。”

對(duì)于連月來(lái)銀行房貸審批的收緊，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受包括時(shí)代財(cái)經(jīng)在內(nèi)媒體群訪中表示，“未來(lái)一個(gè)重要的命題是，如何更好甄別投資、投機(jī)購(gòu)房需求，在房貸領(lǐng)域可以采取更為精準(zhǔn)的政策，進(jìn)而促進(jìn)房貸領(lǐng)域的健康發(fā)展。”

李廣子也表示認(rèn)同，隨著大數(shù)據(jù)的運(yùn)用，包括不動(dòng)產(chǎn)信息系統(tǒng)的完善，未來(lái)監(jiān)管對(duì)真實(shí)需求的甄別會(huì)更精確，對(duì)剛需保護(hù)更有利。

圖片來(lái)源：圖蟲創(chuàng)意后續(xù)房貸領(lǐng)域管控趨嚴(yán)

去年12月初，由于房貸規(guī)模巨大，國(guó)家在金融監(jiān)管以及住房政策方面屢次釋放管控信號(hào)，郭樹清等高層屢次提及房地產(chǎn)金融化泡沫是“灰犀牛”。郭樹清當(dāng)時(shí)稱：“上世紀(jì)以來(lái)，世界上130多次金融危機(jī)中，100多次與房地產(chǎn)有關(guān)。”“目前，我國(guó)房地產(chǎn)相關(guān)貸款占銀行業(yè)貸款的39%，還有大量債券、股本、信托等資金進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)?？梢哉f(shuō)，房地產(chǎn)是現(xiàn)階段我國(guó)金融風(fēng)險(xiǎn)方面最大的‘灰犀牛’。”

郭樹清3月2日的發(fā)言再次劍指炒房行為，警惕炒房者不要玩“擊鼓傳花”的游戲。“因?yàn)槌钟心敲炊喾慨a(chǎn)，將來(lái)如果市場(chǎng)價(jià)格下降，個(gè)人財(cái)產(chǎn)就會(huì)有很大損失，貸款還不上，銀行也收不回貸款、本金和利息，經(jīng)濟(jì)生活就會(huì)發(fā)生很大的混亂。所以必須既積極又穩(wěn)妥地促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。”

“此次政策表態(tài)，繼續(xù)說(shuō)明銀行監(jiān)管系統(tǒng)對(duì)于房貸等從緊的態(tài)度。”嚴(yán)躍進(jìn)表示，此次發(fā)布會(huì)繼續(xù)強(qiáng)調(diào)了銀行貸款政策收緊的導(dǎo)向，同時(shí)也提示了居民家庭、銀行系統(tǒng)和社會(huì)經(jīng)濟(jì)的相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)。“結(jié)合當(dāng)前積極落實(shí)的房貸集中度政策，預(yù)計(jì)后續(xù)房貸領(lǐng)域管控依然會(huì)趨嚴(yán)。”

在嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，今天郭樹清的發(fā)言實(shí)際上強(qiáng)調(diào)了兩點(diǎn)：第一、當(dāng)前房屋買賣市場(chǎng)依然存在各類投資投機(jī)行為，其對(duì)于個(gè)人家庭財(cái)產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)、銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)生活風(fēng)險(xiǎn)等會(huì)形成影響；第二、房地產(chǎn)貸款等政策將繼續(xù)鞏固，后續(xù)房地產(chǎn)綜合調(diào)控舉措將進(jìn)一步完善，以真正促進(jìn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。

防范金融風(fēng)險(xiǎn)的思路會(huì)延續(xù)

2020年是“防范化解金融風(fēng)險(xiǎn)”的收官之年。2017年底，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出，今后三年重點(diǎn)抓好防范化解重大風(fēng)險(xiǎn)、精準(zhǔn)扶貧、污染防治。此后，央行出臺(tái)資管新規(guī)、銀保監(jiān)會(huì)治理十大亂象、出清P2P。

此次新聞發(fā)布會(huì)強(qiáng)調(diào)了管好銀行系統(tǒng)信貸流向，防范出現(xiàn)房地產(chǎn)金融化和泡沫化，也是銀行貸款領(lǐng)域高質(zhì)量發(fā)展的重要體現(xiàn)。

郭樹清表示，防范化解金融風(fēng)險(xiǎn)攻堅(jiān)戰(zhàn)取得決定性成就。銀行業(yè)保險(xiǎn)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)從快速發(fā)散轉(zhuǎn)為逐步收斂，一批重大問(wèn)題隱患“精準(zhǔn)拆彈”，牢牢守住了不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的底線。

他還提到，金融杠桿率明顯下降，金融資產(chǎn)盲目擴(kuò)張得到根本扭轉(zhuǎn)。金融體系內(nèi)部空轉(zhuǎn)的同業(yè)資產(chǎn)占比大幅度下降，在房地產(chǎn)領(lǐng)域，房地產(chǎn)金融化泡沫化勢(shì)頭得到遏制。“2020年房地產(chǎn)貸款增速8年來(lái)首次低于各項(xiàng)貸款增速，這個(gè)成績(jī)來(lái)之不易。房地產(chǎn)的問(wèn)題會(huì)逐步得到好轉(zhuǎn)?，F(xiàn)在已采取了一系列措施，各城市‘一城一策’推出房地產(chǎn)綜合調(diào)控舉措，目的是實(shí)現(xiàn)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，逐步把房地產(chǎn)問(wèn)題解決好。”

近兩個(gè)月來(lái)，一線城市房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭得到遏制。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)樓市二月份整體成交下滑。分城市來(lái)看，2月一線城市整體環(huán)比下降29.33%，廣州降幅較大，約為46%；上海降幅為34%，深圳降幅22.2%；二三線城市中，超6成城市成交下滑，其中二線代表城市環(huán)比下降31.22%，寧波降幅明顯。

業(yè)界認(rèn)為，這要?dú)w功于去年12月31日，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》。該《通知》將銀行分為五檔，并設(shè)立區(qū)別性的“兩條紅線”指標(biāo)，第一道紅線是房地產(chǎn)貸款占比，第二道紅線是個(gè)人住房貸款占比，即個(gè)人住房貸款余額占一家銀行全部貸款比重。

李廣子曾對(duì)時(shí)代財(cái)經(jīng)指出這是“釜底抽薪”的調(diào)控手段，“房地產(chǎn)按揭貸款是居民部門債務(wù)中的重要組成部分，一旦居民由于債務(wù)負(fù)擔(dān)過(guò)重導(dǎo)致違約，其風(fēng)險(xiǎn)將傳導(dǎo)到銀行體系。如果出現(xiàn)大范圍違約，對(duì)銀行造成的風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)比較大。”

中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院院長(zhǎng)陳晟對(duì)時(shí)代財(cái)經(jīng)分析，監(jiān)管對(duì)房地產(chǎn)的資金走向，包括可能積累的金融風(fēng)險(xiǎn)始終是高度關(guān)注的。未來(lái)，在明確的總額目標(biāo)管控的情況下，希望逐步把不是真實(shí)購(gòu)買房產(chǎn)，而是牟利的資金比例進(jìn)行控制。

目前房地產(chǎn)貸款的新增比例已經(jīng)在下降，對(duì)維護(hù)金融和房地產(chǎn)穩(wěn)定起到了比較積極性的作用。房企在房地產(chǎn)“三道紅線”以及銀行信貸“兩道紅線”的督促下降低負(fù)債。

陳晟認(rèn)為，監(jiān)管當(dāng)局會(huì)繼續(xù)按照房地產(chǎn)穩(wěn)定不要影響整體金融穩(wěn)定的大原則，在強(qiáng)調(diào)“房住不炒”、“租售并舉”等大原則的基礎(chǔ)上，監(jiān)控資金的流向。“有可能擴(kuò)大監(jiān)管房企的范圍，然后按照相關(guān)金融指標(biāo)，包括項(xiàng)目穿透等原則進(jìn)行房地產(chǎn)金融穩(wěn)定性的評(píng)級(jí)與評(píng)價(jià)。”

甄別投機(jī)購(gòu)房的力度加大

盡管2020年房地產(chǎn)貸款增速8年來(lái)首次低于各項(xiàng)貸款增速，但在嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，從金融視角出發(fā)，防控房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)形勢(shì)不容樂(lè)觀。特別是在全球量化寬松背景下的資產(chǎn)通脹趨勢(shì)下，房地產(chǎn)泡沫問(wèn)題的破解仍需從市場(chǎng)供需的根本著手。

嚴(yán)躍進(jìn)指出，未來(lái)一個(gè)重要的命題是如何更好甄別投資投機(jī)購(gòu)房需求，在房貸領(lǐng)域可以采取更為精準(zhǔn)的政策，進(jìn)而促進(jìn)房貸領(lǐng)域的健康發(fā)展。若是部分城市炒作過(guò)多，那么信貸政策收緊概率會(huì)增大，尤其是在二套房貸等領(lǐng)域。而對(duì)于一些無(wú)房無(wú)貸款記錄的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，其在后續(xù)貸款市場(chǎng)方面得到的支持力度會(huì)加大。

今年1月底北京嚴(yán)查個(gè)人信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)，隨后在廣州、深圳等城市也進(jìn)行嚴(yán)查，主要針對(duì)住房中介幫助購(gòu)房者利用“抵押經(jīng)營(yíng)貸”、消費(fèi)貸購(gòu)房的行為。隨后媒體也爆出甚至有中介聯(lián)合“包裝公司”協(xié)助偽造貸款資質(zhì)和收入證明等違規(guī)行為，提供設(shè)立殼公司、做賬和申請(qǐng)貸款等全流程服務(wù)。

李廣子告訴時(shí)代財(cái)經(jīng)，隨著技術(shù)的進(jìn)步，對(duì)甄別信貸資金流向，經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸是否流入房市也有一定的進(jìn)步。李廣子了解到，“在北京若是經(jīng)營(yíng)貸批下來(lái)了，貸款者的親戚朋友突然之間又買房子了，監(jiān)管和銀行能從大數(shù)據(jù)系統(tǒng)中發(fā)現(xiàn)。”

陳晟則認(rèn)為，資金的流向以及事后的懲戒等都可以通過(guò)技術(shù)實(shí)現(xiàn)，關(guān)鍵是看監(jiān)管當(dāng)局對(duì)房地產(chǎn)的金融的容忍程度。