隨著一線城市地產(chǎn)調(diào)控措施的加強(qiáng)，市場近日曾出現(xiàn)“房貸暫停”傳聞。根據(jù)相關(guān)媒體隨后的調(diào)查報(bào)道，并不存在“一刀切”暫停房貸發(fā)放，而是在“房住不炒”背景下，相關(guān)銀行在保證剛需用戶貸款需求的前提下，嚴(yán)把房貸審核關(guān)。

事實(shí)上，為防范金融體系房地產(chǎn)貸款過度集中帶來的潛在系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)，央行和銀保監(jiān)會(huì)于2020年12月31日發(fā)布通知，要求銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款余額占比和個(gè)人住房貸款余額占比不得高于人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)確定的房地產(chǎn)貸款余額占比上限和個(gè)人住房貸款余額占比上限。

加強(qiáng)對(duì)首付資金來源、收入等審核的規(guī)范，保障剛需客戶，減少市場投機(jī)，可能會(huì)導(dǎo)致放貸進(jìn)程放緩，再加上這則通知引起的聯(lián)想，才會(huì)出現(xiàn)“房貸暫停”的傳言。但是，無論是土地供應(yīng)、購房資格限制，還是房貸審批等金融調(diào)控，似乎都還未能完全“捆住”焦躁的樓市。

中國樓市呈現(xiàn)“調(diào)控-上漲”的較短周期循環(huán)。從一些發(fā)達(dá)國家看，雖然經(jīng)濟(jì)高增長期伴隨房價(jià)上漲，但很少出現(xiàn)泡沫，不會(huì)出現(xiàn)“集中搶購”的現(xiàn)象。這主要是由于市場化的機(jī)制不會(huì)造成供需失衡，同時(shí)，也缺乏大量投機(jī)客。地產(chǎn)泡沫主要聚集在東亞地區(qū)，比如日本、東南亞等國家曾經(jīng)歷泡沫破裂，至今韓國、中國香港等地也經(jīng)歷著過高房價(jià)。

與一些發(fā)達(dá)國家人口主要分散在中小城鎮(zhèn)不同，東亞地區(qū)人口主要流入大型城市。而中國的土地供應(yīng)政策在大型城市擴(kuò)張過程中在客觀上會(huì)產(chǎn)生供需矛盾，在一定程度上推動(dòng)價(jià)格上漲。再加上中國從來沒有經(jīng)歷過地產(chǎn)泡沫破裂，以及人們對(duì)經(jīng)濟(jì)長期增長有較強(qiáng)預(yù)期，從而讓一部分人產(chǎn)生了房價(jià)會(huì)永遠(yuǎn)漲的錯(cuò)覺。

更為特殊的是，中國購房者行為與貨幣調(diào)控周期形成的共振。實(shí)際上，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)在調(diào)控政策出臺(tái)后，樓市往往會(huì)平靜很長一個(gè)時(shí)期，不管是交易價(jià)格還是交易數(shù)量都會(huì)表現(xiàn)平穩(wěn)。但是，一旦貨幣政策開始放松，就可能出現(xiàn)各種力量一起推動(dòng)房價(jià)上漲，首先是制造房價(jià)會(huì)上漲的預(yù)期，然后賣房者開始上調(diào)價(jià)格，當(dāng)房價(jià)上調(diào)被市場接受后，就會(huì)有一些客戶涌向市場，造成短期內(nèi)需求大于供給，賣房者進(jìn)入拍賣角色。當(dāng)樓市變成供應(yīng)緊張的拍賣市場后，房價(jià)就會(huì)呈現(xiàn)大幅上漲態(tài)勢(shì)，造成一些恐慌性交易，然后這種現(xiàn)象逐步從一線城市向其他城市傳遞。

可以看出，中國樓市的問題在于大城市土地供應(yīng)的限制以及人口不斷流入之間的矛盾，其中還夾雜投機(jī)與投資需求，制造了供需矛盾，這為樓市上漲奠定了基礎(chǔ)。周期性上漲則是由土地和貨幣共同構(gòu)成，放松貨幣在于刺激經(jīng)濟(jì)增長，地方政府需要更多的資金刺激經(jīng)濟(jì)增長，因此，會(huì)更加積極地拍賣土地。寬松的貨幣政策環(huán)境在一定程度上會(huì)導(dǎo)致開發(fā)商競拍土地更加積極，進(jìn)而推高土地價(jià)格，從而制造了房價(jià)在未來會(huì)繼續(xù)大漲的預(yù)期，這種預(yù)期會(huì)導(dǎo)致恐慌性的購房以及投資、投機(jī)行為的涌現(xiàn)。

刺激經(jīng)濟(jì)增長往往以增加債務(wù)杠桿的方式實(shí)現(xiàn)，地方政府為獲得更多資金會(huì)更加依靠土地財(cái)政，一線城市住房供需緊張為擴(kuò)大土地財(cái)政提供了安全感，結(jié)果就會(huì)導(dǎo)致房價(jià)上漲并增加居民按揭負(fù)擔(dān)。這是地方政府與居民通過土地、住房在銀行機(jī)構(gòu)不斷加杠桿的過程，反復(fù)循環(huán)刺激強(qiáng)化信貸與價(jià)格上行。

控制地產(chǎn)與金融風(fēng)險(xiǎn)，關(guān)鍵是打斷這個(gè)自我強(qiáng)化的過程，調(diào)控政策可以暫時(shí)抑制住市場需求，但問題的核心在于地方政府依賴土地和杠桿刺激經(jīng)濟(jì)增長的方式。房價(jià)永遠(yuǎn)漲的預(yù)期之所以難以破解，是因?yàn)槿藗冋J(rèn)為，即使泡沫破裂政府也會(huì)救市。金融機(jī)構(gòu)則認(rèn)為中國首付比例高，按揭屬于優(yōu)質(zhì)安全資產(chǎn)，因此，保增長、土地與市場等方面聯(lián)合形成了房價(jià)上漲的動(dòng)力，不打破這個(gè)局面，樓市調(diào)控只能獲得暫時(shí)的喘息。