近期，房企陸續(xù)發(fā)布2020年業(yè)績預(yù)告、業(yè)績快報。
不過，從已經(jīng)披露的“成績單預(yù)告”來看，房地產(chǎn)企業(yè)“有人歡喜有人憂”。財經(jīng)網(wǎng)梳理發(fā)現(xiàn)，2020年，房企表現(xiàn)分化明顯，多數(shù)大中型房企仍舊保持較高增速；而反觀小型房企，則以預(yù)告虧損和業(yè)績下滑居多。
大中型房企多增速放緩
2月3日，融創(chuàng)中國發(fā)布業(yè)績預(yù)告，預(yù)計公司2020年擁有人應(yīng)占溢利較2019年度增長超過35%。
融創(chuàng)中國表示，業(yè)績增長主要受到兩方面因素的影響。一方面，2020年度物業(yè)銷售交付面積較上年度增加；另一方面，是由股權(quán)投資產(chǎn)生的金融資產(chǎn)公允價值變動收益所致。
值得一提的是，雖然融創(chuàng)中國在2020年業(yè)績?nèi)员３州^高增速，但和往年相比增速明顯放緩。2017年融創(chuàng)中國擁有人應(yīng)占溢利110億元，同比增長344%，而在隨后的2018年、2019年，公司擁有人應(yīng)占溢利同比增速也維持在50%之上，分別為50.6%、57.1%。
此外，2021年開年以來，綠地控股、保利地產(chǎn)、金科股份、
陽光城、中南建設(shè)、濱江集團等千億房企紛紛發(fā)布業(yè)績快報、業(yè)績預(yù)告。
綠地控股預(yù)計營業(yè)總收入4812.96億元，同比增長12.43%；歸母凈利潤137.21億元，同比下降6.93%；歸母扣非凈利潤130.97億元，同比增長3.16%。保利地產(chǎn)預(yù)計2020年營業(yè)總收入2452.32億元，同比增3.93%；歸母凈利潤289.08億元，同比增3.39%。金科股份預(yù)計2020年營業(yè)收入878億元，同比增長29.6%；歸母凈利潤超70億元，同比增長23.7%。
陽光城預(yù)計2020年營業(yè)收入827.28億元，同比增長35.51%；歸母凈利潤52.83億元，同比增長31.42%。
此外，中南建設(shè)預(yù)計2020年實現(xiàn)凈利潤約60億元-80億元，同比增長約44.12%-92.17%；濱江集團預(yù)計2020年實現(xiàn)凈利潤約22.84億元-26.1億元，同比增長40%-60%。
財經(jīng)網(wǎng)梳理發(fā)現(xiàn)，2019年，綠地控股、保利地產(chǎn)、金科股份、
陽光城歸母凈利潤同比增長率分別為29.61%、47.90%、46.06%、33.21%。不難看出，和2019年相比，2020年多數(shù)大中型房企仍保持較高增速，但增長速度明顯放緩。
國泰君安研究報告指出，正常情況下，2020年結(jié)算利潤率已經(jīng)處于下行通道，且預(yù)計這股下行趨勢將持續(xù)至2023年。此外，國泰君安預(yù)計，最終各個房企會落在5%~8%的凈利潤率區(qū)間。不過，國泰君安同時表示，凈利潤率下降并非“利空”，而是杠桿經(jīng)營遇到降杠桿調(diào)控的結(jié)果。
部分房企在披露業(yè)績預(yù)告時，也對公司降杠桿成效進行公告。根據(jù)2020年中期數(shù)據(jù)，融創(chuàng)中國“三道紅線”齊踩，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負債率為82.22%；凈負債率為149.06%；現(xiàn)金短債比為0.86%。而到了2020年12月31日，融創(chuàng)中國預(yù)期公司剔除預(yù)收款項后的資產(chǎn)負債率低于80%，凈負債率低于100%， 非受限現(xiàn)金短債比大于1，踩線情況有所改善。
小型房企多業(yè)績下滑
不過，和部分大中型房企用速度換穩(wěn)健不同，多數(shù)小型房企則亮起了業(yè)績“紅燈”。
財經(jīng)網(wǎng)梳理發(fā)現(xiàn)，截至2月3日，已有61家A股上市房企發(fā)布業(yè)績預(yù)告。其中，除了少數(shù)房企出現(xiàn)業(yè)績增長外，絕大多數(shù)房企預(yù)計業(yè)績虧損，或業(yè)績下滑。
Wind數(shù)據(jù)顯示，包含新華聯(lián)、大悅城、珠江實業(yè)、泰禾集團在內(nèi)的17家房企預(yù)計在2020年出現(xiàn)業(yè)績的首次虧損。此外，光明地產(chǎn)、云南城投等25家房企預(yù)計2020年業(yè)績下滑。
值得一提的是，業(yè)績亮“紅燈”的房企中，小型房企居多。其中，光明地產(chǎn)預(yù)計公司2020年凈利潤為9500萬元-1.37億元，同比下滑75.98%-83.35%；北辰實業(yè)預(yù)計凈利潤為2.32億元-3.31億元，同比下滑80%-86%；綠景控股預(yù)計凈利潤為虧損2300萬元-虧損1550萬元，同比下降72%-165%。
而談及業(yè)績下滑的主要原因，減值計提被房企頻頻提起。
1月28日晚間，新華聯(lián)發(fā)布2020年度業(yè)績預(yù)告，預(yù)計2020年公司實現(xiàn)營業(yè)收入68億元-73億元；歸屬于上市公司股東的凈利潤虧損11億元-13億元。新華聯(lián)表示，本期經(jīng)初步測試擬計提的減值準備為1億元-3億元。而這正是其凈利潤虧損的主要原因之一。
1月31日，新華聯(lián)收到深交所關(guān)注函，要求其說明2020年計提資產(chǎn)減值準備對應(yīng)的資產(chǎn)類型，計提資產(chǎn)減值準備依據(jù)及合理性。
此外，大悅城表示，受宏觀調(diào)控及疫情影響，公司部分在建在售項目銷售價格未達預(yù)期，個別項目因疫情工期延誤，成本增加。根據(jù)測試結(jié)果，公司針對各類資產(chǎn)計提減值準備約13億元。
粵泰股份指出，受新冠疫情影響，看房活動無法正常推行，國內(nèi)購房者對境外購房需求有所放緩，公司柬埔寨磅湛天鵝灣項目預(yù)計計提存貨跌價損失6506.54萬元-1.02億元。
ST松江也表示，結(jié)合近期存量房產(chǎn)銷售價格、市場需求變化，測算本期對東南角項目、東疆港項目、張貴莊項目、團泊項目、美湖里等項目的房地產(chǎn)資產(chǎn)計提減值準備約8-14億元。
中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜告訴財經(jīng)網(wǎng)，部分房企資產(chǎn)減值計提可能受到近期房價變化的影響。
此外，柏文喜表示， 用這種跨年調(diào)節(jié)的方式，可以讓企業(yè)財報的數(shù)據(jù)變化看起來相對平滑，以避免出現(xiàn)業(yè)績“過山車”的情況，一定程度上還可以起到維護上市公司股價和市值的作用。
從房企2020年度業(yè)績預(yù)告不難看出，企業(yè)差距逐漸拉開，樓市分化愈加明顯。
國泰君安研究報告研究報告指出，樓市分化意味著，一旦出現(xiàn)去化較難的地塊，會讓房企進入兩難境地，老項目不去化、沒有資金拿新項目、進而影響銷售規(guī)模增速、企業(yè)掉隊。在當前的宏觀環(huán)境當中，一旦布局失誤，依靠無息負債擴經(jīng)營杠桿的戰(zhàn)略，就會讓企業(yè)發(fā)展失速。
2021年當前，行業(yè)下行、樓市分化的大背景下，房企又將何去何從？
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