2020年，全國(guó)商品房銷售額達(dá)17.36萬(wàn)億元，再創(chuàng)新高。

受“一城一策，因城施政”政策主基調(diào)等多種因素影響，不同能級(jí)城市行情相對(duì)獨(dú)立，城市群之間的分化、南北方之間的分化、以城市性價(jià)比衡量為特征的分化越演越烈，尤其是在二線城市整體呈穩(wěn)步回落態(tài)勢(shì)下，城市間分化加劇，成都、杭州、無(wú)錫等地明顯上漲，天津、濟(jì)南、青島、石家莊、鄭州等北部主要經(jīng)濟(jì)重地則出現(xiàn)回調(diào)。

熱點(diǎn)二線城市房?jī)r(jià)明顯上漲

2020年全國(guó)新房和二手房市場(chǎng)都出現(xiàn)了量穩(wěn)價(jià)漲的特點(diǎn)，不同城市能級(jí)之間的市場(chǎng)表現(xiàn)冷熱不均。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，以寧波、杭州等為代表的熱點(diǎn)二線城市房?jī)r(jià)明顯上漲，其中寧波、徐州以同比漲幅8.5%并列二線城市漲幅榜第一，杭州、無(wú)錫、西寧、沈陽(yáng)等漲幅比例均超過(guò)5%，而天津、濟(jì)南、青島、石家莊、鄭州等北部主要經(jīng)濟(jì)重地則出現(xiàn)回調(diào)。

事實(shí)上，2020年以來(lái)，包括南京、杭州、上海、寧波、成都、西安等在內(nèi)的熱點(diǎn)城市，樓市“萬(wàn)人搖”的現(xiàn)象開(kāi)始蔓延。

具體來(lái)看，盡管年初受新冠肺炎疫情影響，杭州樓市短暫停滯，但2020年3月開(kāi)始強(qiáng)勁復(fù)蘇，直接進(jìn)入“盛夏”，市場(chǎng)持續(xù)高熱。

公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，2020年，杭州市區(qū)商品房共成交約15.3萬(wàn)套，位列近八年同期成交量第三位，僅次于2016年（21.3萬(wàn)套）和2017年（18.3萬(wàn)套）；總成交金額高達(dá)4500億元，超越2017年的4100億元，創(chuàng)下歷史新高。特別是在2020年６月，杭州西溪公館的959套房源，因一二手房明顯倒掛暗示的套利空間，吸引近６萬(wàn)人報(bào)名搖號(hào)，更是創(chuàng)下了歷史記錄。

針對(duì)上半年“萬(wàn)人搖”頻出的火爆市場(chǎng)，杭州在去年7月和9月兩度發(fā)布樓市新政，分別針對(duì)人才房、無(wú)房家庭認(rèn)定、限售、搖號(hào)傾斜、登記等方面全方位精細(xì)化“打補(bǔ)丁”，使下半年市場(chǎng)跟風(fēng)“盲搖”人數(shù)大幅減少，“萬(wàn)人搖”幾乎絕跡。

此外，成都以8.2%的同比漲幅比例位居第二，南京、西寧等緊隨其后。中指院數(shù)據(jù)顯示，2020年成都全市商品住宅全年累計(jì)成交2361萬(wàn)㎡，同比上升7.7%，2016年以來(lái)首次同比上升；供應(yīng)面積為2691萬(wàn)平方米，同比上升5.2%；銷供比為0.88，近三年銷供始終維持在0.9上下。

貝殼研究院成都分院院長(zhǎng)付躍華表示，從二線城市內(nèi)在置業(yè)動(dòng)因表現(xiàn)看，很大程度上受到這些城市人口增速以及經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、資源配套等指標(biāo)的綜合影響；其次，隨著各城市鼓勵(lì)人口落戶政策的出臺(tái)，各城市之間的地域邊界被打破，人口跨區(qū)域、多元化的流動(dòng)頻率增強(qiáng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展格局也隨之變遷。城市基本面發(fā)展持續(xù)向好的城市會(huì)增強(qiáng)人口虹吸效應(yīng)，形成城市更新、人口流入、產(chǎn)業(yè)發(fā)展的正向循環(huán)。

此外，付躍華還指出，作為國(guó)內(nèi)大循環(huán)戰(zhàn)略腹地和國(guó)內(nèi)國(guó)際雙循環(huán)門戶樞紐，成都不僅存量人口置業(yè)需求動(dòng)力充沛，并且城市基本面發(fā)展持續(xù)向好，伴隨城市擴(kuò)容，未來(lái)潛在人口虹吸效應(yīng)增強(qiáng)，潛在置業(yè)需求保持旺盛。

北方省會(huì)二線城市大部下跌

盡管二線城市整體漲幅趨穩(wěn)，但城市之間分化進(jìn)一步加劇，以天津、濟(jì)南、青島、石家莊、鄭州等代表的二線城市則出現(xiàn)回調(diào)。

記者觀察到，2020年房?jī)r(jià)下跌的城市主要集中在北方。其中，天津以同比跌幅4.0%位居第一，其次為鄭州，跌幅3.6%；南方城市，貴陽(yáng)跌幅3.5%、重慶跌幅0.6%，南昌跌幅0.4%。

具體來(lái)看，今年以來(lái)，天津樓市持續(xù)呈現(xiàn)出低迷的狀態(tài)。社科院《中國(guó)住房大數(shù)據(jù)分析報(bào)告(2020)——城市房?jī)r(jià)預(yù)警與房企品牌價(jià)值測(cè)度》顯示，截至今年10月，天津相較2017年3月最高房?jī)r(jià)時(shí)點(diǎn)，跌幅已高達(dá)21.8%。

而在此前《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者實(shí)地調(diào)查中也發(fā)現(xiàn)，售樓處冷清、價(jià)格折上再折、銷售人員蹲守截客……成為2020年天津新房市場(chǎng)一個(gè)真實(shí)寫照。中指院數(shù)據(jù)顯示，2020年受疫情影響，天津全市商品住宅成交1200.35萬(wàn)平方米，同比下降8.10%，但與2017～2018年水平基本相當(dāng)，回歸常態(tài)；供應(yīng)量為1326.34萬(wàn)平方米，較去年同期有所下降。

值得注意的是，二線城市中，房?jī)r(jià)走勢(shì)呈現(xiàn)明顯的南北差異，房?jī)r(jià)下跌的城市多為北方城市且多為省會(huì)城市。如河南省會(huì)鄭州、山西省會(huì)太原、黑龍江省會(huì)哈爾濱跌幅均在3%以上，而山東省會(huì)濟(jì)南、河北省會(huì)石家莊跌幅則達(dá)到了2%以上。

相比于長(zhǎng)三角城市群和粵港澳大灣區(qū)的城市房?jī)r(jià)呈現(xiàn)出明顯聯(lián)動(dòng)趨勢(shì)不同，成渝雙城經(jīng)濟(jì)圈的成都和重慶則走勢(shì)各異。2020年，成都房?jī)r(jià)上漲8.2%，在70城中漲幅突出，而重慶則下跌0.6%。

對(duì)此，付躍華分析稱，目前來(lái)看，成都在人才引進(jìn)、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入和宜居程度方面都優(yōu)于重慶，而重慶的人口潛力基數(shù)大，房?jī)r(jià)穩(wěn)定有利于人口保持韌性，未來(lái)成渝雙城經(jīng)濟(jì)圈建設(shè)對(duì)相互人口要素的配置一定會(huì)起到推動(dòng)作用，雙城均衡發(fā)展是大勢(shì)所趨。

對(duì)于2021年的發(fā)展，克爾瑞分析認(rèn)為，2021年二線城市整體成交保持平穩(wěn)，或迎來(lái)此消彼長(zhǎng)的輪動(dòng)行情。一方面，杭州、寧波等熱點(diǎn)城市皆已加碼調(diào)控，樓市或?qū)⑦M(jìn)入階段性觀望期，成交或有所回調(diào)。另一方面，非熱點(diǎn)城市或?qū)⒂瓉?lái)輪動(dòng)行情，成交有望放量。