物業(yè)行業(yè)依然被視為成長(zhǎng)中的“潛力股”，先行者的破發(fā)并未影響后來(lái)者的熱情。

2021年開(kāi)年以來(lái)，物業(yè)企業(yè)的上市步伐再度提速。1月20日，中駿集團(tuán)公告稱，可能分拆商業(yè)物業(yè)管理及運(yùn)營(yíng)服務(wù)、住宅物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)于港交所上市。除中駿外，本月內(nèi)已經(jīng)有世紀(jì)金源服務(wù)、德信服務(wù)、新希望服務(wù)、星盛商業(yè)等至少4家物業(yè)公司提交了招股書(shū)或通過(guò)聆訊。另有兩家物業(yè)公司榮萬(wàn)家、宋都服務(wù)已經(jīng)掛牌上市，不過(guò)，這兩家物業(yè)企業(yè)也遭遇了上市即破發(fā)。

物業(yè)企業(yè)之所以如此前赴后繼，在于他們需要抓緊這一次進(jìn)入資本市場(chǎng)的快車道。而在最新政策利好的助推下，物業(yè)行業(yè)的想象空間又具有了更多落地性。

一邊爭(zhēng)入場(chǎng)，一邊爭(zhēng)份額

據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，在剛剛過(guò)去的2020年，已有包括融創(chuàng)服務(wù)、世茂服務(wù)等在內(nèi)的15家物業(yè)企業(yè)成功上市，此外還有20余家物業(yè)企業(yè)在準(zhǔn)備上市進(jìn)程。

今年1月20日，中駿集團(tuán)公告稱，可能分拆商業(yè)物業(yè)管理及運(yùn)營(yíng)服務(wù)、住宅物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)于港交所上市。除中駿外，本月內(nèi)已經(jīng)有世紀(jì)金源服務(wù)、德信服務(wù)、新希望服務(wù)、星盛商業(yè)等至少4家物業(yè)公司提交了招股書(shū)、通過(guò)聆訊。

圍城外的急著入局，而領(lǐng)先的局中者也在加速奔跑。1月20日，碧桂園服務(wù)（06098，HK）報(bào)收每股68.65港元，總市值首度超過(guò)了2000億港元，這也是首家突破2000億市值的物業(yè)企業(yè)。而與此同時(shí)，其母公司碧桂園的總市值也不過(guò)2291億港元（截至1月21日收盤）。

而在碧桂園服務(wù)執(zhí)行董事兼總裁李長(zhǎng)江看來(lái)，突破2000億港元市值，“似乎是情理之中的事情，是遲早都會(huì)發(fā)生的事。”

另一家頭部物業(yè)企業(yè)恒大物業(yè)近期也向市場(chǎng)釋放出一張內(nèi)部“軍令狀”。恒大物業(yè)內(nèi)部召開(kāi)了軍令狀誓師大會(huì)，并下達(dá)兩大考核目標(biāo)：其一，今年要每月新增拓展在管面積3000萬(wàn)平方米；其二，每季度凈利潤(rùn)都要較去年全年凈利潤(rùn)的1/4增長(zhǎng)50%以上。

恒大物業(yè)這兩個(gè)目標(biāo)是什么概念？截至2020年上半年，上市物業(yè)企業(yè)在管面積最大的是彩生活，其在管建筑面積為3.64億平方米。

定下如此前所未有的在管面積規(guī)模增長(zhǎng)目標(biāo)，也意味著恒大物業(yè)今年將開(kāi)啟超大規(guī)模的收并購(gòu)，此舉也意味著恒大將開(kāi)啟更多市場(chǎng)份額的搶占。而物業(yè)并購(gòu)市場(chǎng)已熱鬧多年，標(biāo)的價(jià)格也越來(lái)越高，恒大最后能否如愿實(shí)現(xiàn)目標(biāo)還有待時(shí)間檢驗(yàn)。

一位TOP5物業(yè)企業(yè)的高管告訴記者，當(dāng)下是物業(yè)企業(yè)能夠迅速擴(kuò)大資本、資源的機(jī)會(huì)，有機(jī)會(huì)就抓住，這無(wú)可厚非，不然到下一輪可能就沒(méi)機(jī)會(huì)了。

政策助推想象，天花板還未到

在2020年8月前后，港股物業(yè)股曾有一輪較大幅度的回調(diào)，跌幅在2%~20%不等。即便在物業(yè)企業(yè)陸續(xù)發(fā)布不錯(cuò)的中報(bào)業(yè)績(jī)之后，物業(yè)股也未見(jiàn)明顯起色。

彼時(shí)，一位長(zhǎng)期跟蹤港股市場(chǎng)的券商人士就告訴記者，暫時(shí)看，物業(yè)股是一個(gè)短期的回調(diào)，但再次上漲需要基本面新的利好出來(lái)。

到2020年底，物業(yè)股就再次迎來(lái)了基本面新的利好。12月，住建部、國(guó)家發(fā)改委等六部門發(fā)布關(guān)于推動(dòng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展居家社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)的意見(jiàn)。意見(jiàn)提出，要補(bǔ)齊居家社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施短板，推行“物業(yè)服務(wù)＋養(yǎng)老服務(wù)”居家社區(qū)養(yǎng)老模式，積極推進(jìn)智慧居家社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)。

今年1月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等十部委又聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)住宅物業(yè)管理工作的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》），從6個(gè)方面對(duì)提升住宅物業(yè)管理水平和效能提出要求。

這其中最大的亮點(diǎn)便是對(duì)物業(yè)企業(yè)放寬了經(jīng)營(yíng)權(quán)限。《通知》出臺(tái)后，港股物業(yè)股隨即出現(xiàn)普漲。

東北證券近期研報(bào)指出，考慮政策打開(kāi)行業(yè)潛在提價(jià)空間、鼓勵(lì)品牌物業(yè)市場(chǎng)化外拓和社區(qū)增值服務(wù)快速拓展，未來(lái)龍頭物管公司，尤其是品質(zhì)優(yōu)秀、口碑較好的優(yōu)質(zhì)標(biāo)的應(yīng)享受更高的估值溢價(jià)。

上述兩項(xiàng)政策的出臺(tái)，無(wú)疑從國(guó)家政策層面給物業(yè)企業(yè)吃了一個(gè)定心丸，也給物業(yè)行業(yè)錨定了鏈接業(yè)務(wù)的想象空間，而這正是資本市場(chǎng)看好物業(yè)企業(yè)的重要因素之一。

“物業(yè)行業(yè)目前確實(shí)還看不到天花板，無(wú)論從市場(chǎng)規(guī)模還是市場(chǎng)總量來(lái)說(shuō)，增長(zhǎng)空間都十分龐大。”某TOP10物業(yè)公司中層人士張敏在接受記者采訪時(shí)表示，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的增量市場(chǎng)肯定是有一定保障的，而如老舊小區(qū)、公建配套等的存量市場(chǎng)空間也不小。

上市對(duì)物業(yè)企業(yè)而言也不是一蹴而就，縱然可以乘上大勢(shì)的東風(fēng)，但資本依舊看重規(guī)模是否有足夠吸引力，以及服務(wù)質(zhì)量、品牌效應(yīng)、規(guī)模增速等指標(biāo)。

中信證券此前的研報(bào)顯示，行業(yè)龍頭企業(yè)接下來(lái)均將登陸資本市場(chǎng)，提升市場(chǎng)整體氣氛，但投資或形成分流，品牌缺乏競(jìng)爭(zhēng)力、在管面積增長(zhǎng)缺乏確定性的中型物管企業(yè)將面臨邊緣化風(fēng)險(xiǎn)。