股價(jià)飆升、市值翻倍，在過(guò)去的三個(gè)月里，貝殼找房成了資本市場(chǎng)的一個(gè)傳奇。

截至美東時(shí)間11月27日收盤，居住服務(wù)平臺(tái)貝殼找房最新市值760億美元，折合人民幣超5000億元，高點(diǎn)時(shí)期一度突破890億美元，逼近6000億大關(guān)。這一數(shù)字意味著什么？

從貝殼本行業(yè)來(lái)看，其市值相當(dāng)于我愛(ài)我家、房天下、58同城、易居、房多多市值總和的5倍多；從互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)來(lái)看，貝殼的市值已經(jīng)超越了網(wǎng)易和百度，是國(guó)內(nèi)第6大互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)；從房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)看，國(guó)內(nèi)市值最高的上市房企萬(wàn)科，最新市值也只有3500億元，2020年前三季度銷售額、銷售面積最高的上市房企碧桂園，最新市值也不過(guò)2200億港元，約合人民幣1900億元，而貝殼找房，成立兩年、上市三個(gè)月，市值幾乎已經(jīng)可以比肩兩大房地產(chǎn)龍頭之和。

是什么撐起了貝殼如此之高的估值？

“貝殼的股價(jià)和業(yè)績(jī)有關(guān)，業(yè)績(jī)和國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)周期有關(guān)。”香頌資本執(zhí)行董事沈萌告訴金融界。

貝殼業(yè)績(jī)大爆發(fā) 新房市場(chǎng)有多重要？

兩周前，貝殼發(fā)布了上市后的首份財(cái)報(bào)，財(cái)報(bào)顯示，2020年第三季度貝殼平臺(tái)總交易額（GTV）達(dá)1.05萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)87.2％；實(shí)現(xiàn)營(yíng)收205億元，同比增長(zhǎng)70.9％；經(jīng)調(diào)整后凈利潤(rùn)為人民幣18.58億元，同比上漲210.6％。前三季度，貝殼平臺(tái)累計(jì)GTV、收入和經(jīng)調(diào)整后凈利潤(rùn)已全面超過(guò)2019年全年。

這是一份堪稱“華麗”的業(yè)績(jī)答卷，從中不難看出，貝殼正處于一個(gè)業(yè)績(jī)的強(qiáng)勢(shì)爆發(fā)期，獲得資本市場(chǎng)的青睞似乎也不足為奇，一位業(yè)內(nèi)投資人就曾直言：“貝殼的主營(yíng)業(yè)務(wù)持續(xù)盈利，并且增幅還在不斷擴(kuò)大。正是這核心業(yè)務(wù)的持續(xù)盈利能力，讓投資者們更有信心繼續(xù)加碼貝殼。”

因此，真正的關(guān)鍵點(diǎn)其實(shí)在于，貝殼業(yè)績(jī)爆發(fā)背后的秘密。

眾所周知，貝殼的GTV主要由三部分構(gòu)成——新房、二手房、新興及其他服務(wù)，其中二手房與新房交易是貝殼的核心業(yè)務(wù)，合計(jì)占比近95％。而脫胎于積累了豐富二手房資源的鏈家，二手房交易一直是貝殼的第一大收入來(lái)源，早在2018年，其二手房GTV增速便以高于整體市場(chǎng)3個(gè)百分點(diǎn)的優(yōu)勢(shì)實(shí)現(xiàn)了行業(yè)領(lǐng)先，及至2019年，貝殼的二手房GTV增速進(jìn)一步加快，高于市場(chǎng)平均水平超54％。

然而行業(yè)現(xiàn)實(shí)是，新房業(yè)務(wù)的未來(lái)可預(yù)期增長(zhǎng)空間高于二手房業(yè)務(wù)，這從貝殼此前招股書中便可窺一二——2020年一季度，貝殼二手房中介費(fèi)33.75億，同比去年減少一半，但新房中介費(fèi)達(dá)到了34.53億，去年同期僅有19.65億。

國(guó)盛證券也曾指出，目前中國(guó)的新房中介滲透率仍有較大發(fā)展空間，估算新房中介服務(wù)市場(chǎng)空間約為3.6萬(wàn)億元。而隨著中介服務(wù)在新房成交中的日漸發(fā)展成熟，預(yù)計(jì)中介成交占比能在2024年上升至40％-50％的水平，推動(dòng)新房中介市場(chǎng)的成長(zhǎng)，保守估計(jì)在2024年能達(dá)到4.8萬(wàn)億的規(guī)模。

新房市場(chǎng)前景廣闊，但新房交易的線上渠道滲透率卻一直相對(duì)較低，直到今年，情勢(shì)發(fā)生了轉(zhuǎn)變。

疫情+“三道紅線”：貝殼加速新房市場(chǎng)線上滲透

2020年對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)而言，是充滿挑戰(zhàn)與壓力的一年。

上半年，一場(chǎng)疫情對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生了極大的沖擊，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，上半年商品房銷售面積同比下降8.4％，其中住宅銷售面積下降7.6％；全國(guó)商品房銷售額6下降5.4％，其中住宅銷售額下降2.8％。下半年，市場(chǎng)剛剛迎來(lái)復(fù)蘇與好轉(zhuǎn)，“三道紅線”便正式推出，劍指房企控負(fù)債、降杠桿，“三道紅線”的重壓之下，高杠桿房企很可能會(huì)面臨被迫剎車、銷售增速持續(xù)回落、融資難度加大等境況。

疫情疊加“三道紅線”影響，讓房地產(chǎn)企業(yè)備受沖擊，卻反向加快了貝殼平臺(tái)模式向新房市場(chǎng)的滲透速度。貝殼推出的VR看房、線上貸簽等產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)了房產(chǎn)交易過(guò)程的高度線上化，看房、房源比對(duì)、簽約貸款等多個(gè)環(huán)節(jié)都可在線上完成，既縮短了時(shí)間，又提高了效率。

今年上半年，貝殼新房業(yè)務(wù)收入首次超過(guò)二手房交易收入，營(yíng)收占比達(dá)51.3％；三季度，貝殼新房交易GTV同比增長(zhǎng)105％，而來(lái)自新房交易的營(yíng)收同比增長(zhǎng)了95％至111億元，新房交易正在成為貝殼整體收入的新引擎。新房交易能力的形成，正是貝殼上市后這三個(gè)月里股價(jià)暴漲、市值翻倍的關(guān)鍵原因。

ACN模式打開想象空間 平臺(tái)效應(yīng)凸顯

房地產(chǎn)服務(wù)平臺(tái)眾多，貝殼之所以能夠在外部環(huán)境的突發(fā)變化下及時(shí)搭上增長(zhǎng)的快車道，加速向新房市場(chǎng)的滲透，與其長(zhǎng)期的模式積淀不無(wú)關(guān)系。

貝殼于2018年由鏈家網(wǎng)升級(jí)而來(lái)，以平臺(tái)模式發(fā)展，在整合自營(yíng)房產(chǎn)中介的同時(shí)，也將平臺(tái)向經(jīng)紀(jì)品牌開放，實(shí)現(xiàn)自營(yíng)與加盟的雙向發(fā)展。但這一“既當(dāng)裁判員，又做運(yùn)動(dòng)員”的模式遭一度到業(yè)界的強(qiáng)烈不滿與質(zhì)疑，經(jīng)紀(jì)商加盟之后，房源信息共享，如何保障自身與加盟經(jīng)紀(jì)品牌之間利益的公正性，是貝殼不得不解決的重要問(wèn)題。

在此背景下，貝殼推出了ACN模式（經(jīng)紀(jì)人合作網(wǎng)絡(luò)），通過(guò)構(gòu)建ACN網(wǎng)絡(luò)，使房源信息充分共享，將經(jīng)紀(jì)服務(wù)流程標(biāo)準(zhǔn)化、模塊化，同品牌或不同品牌經(jīng)紀(jì)人可根據(jù)ACN分工，分別作為房源錄入、鑰匙持有、房源帶看、客源成交等角色，合作完成房屋交易，并根據(jù)分工獲取傭金提成。

簡(jiǎn)言之，就是在ACN模式下，不同的經(jīng)紀(jì)人可以選擇各自擅長(zhǎng)的角色參與到同一筆交易中，交易完成后按貢獻(xiàn)率分配傭金。此舉不僅可以提高資源利用效率、降低內(nèi)部惡性競(jìng)爭(zhēng)，還可以從根源上降低虛假房源的出現(xiàn)，最重要的是，為加盟經(jīng)紀(jì)品牌帶來(lái)利益的增長(zhǎng)——據(jù)CIC數(shù)據(jù)顯示，2019年下半年貝殼加盟經(jīng)紀(jì)品牌平均收入為2030萬(wàn)元，較2018年同期的1090萬(wàn)元幾近翻倍。

有利可圖之下，越來(lái)越多的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司加入其中，尤其在疫情以及政策的擾動(dòng)下，越來(lái)越多的經(jīng)紀(jì)商、開發(fā)商為實(shí)現(xiàn)快速去化而加入貝殼平臺(tái)，并由此實(shí)現(xiàn)了貝殼業(yè)績(jī)的高增長(zhǎng)。

在今年10月份的“貝殼全民新房節(jié)”中，貝殼平臺(tái)實(shí)現(xiàn)新房認(rèn)購(gòu)14萬(wàn)套，成交GTV達(dá)2078億元。而“雙11”首周戰(zhàn)績(jī)則達(dá)到認(rèn)購(gòu)24699套、認(rèn)購(gòu)GTV367.9億元。融創(chuàng)、萬(wàn)科、保利、華潤(rùn)等20多個(gè)開發(fā)商在貝殼平臺(tái)實(shí)現(xiàn)認(rèn)購(gòu)額破億元，其中融創(chuàng)突破10億元，而這些成果也為后續(xù)合作提供了新的想象空間。

如今，貝殼已在二手房和新房市場(chǎng)基本實(shí)現(xiàn)了頭部壟斷，房后居住服務(wù)市場(chǎng)也在不斷的開發(fā)和拓展之中，強(qiáng)大的平臺(tái)效應(yīng)疊加巨大的市場(chǎng)空間，最終讓貝殼找房獲得了投資人的看好與追捧。

不過(guò)，富途證券也指出，“雖然貝殼已經(jīng)是行業(yè)龍頭，但基于所處行業(yè)進(jìn)入壁壘不高，貝殼仍然面臨來(lái)自行業(yè)現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手和強(qiáng)大的跨界競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。”未來(lái)，搶食者會(huì)越來(lái)越多，貝殼若想維持股價(jià)漲勢(shì)和高估值，還要在這個(gè)大賽道中繼續(xù)保持清醒、自我革命。