即將結束的2020年，長租公寓市場風云變幻。
12月4日，北京望京SOHO中，一家運營兩年的長租公寓創(chuàng)業(yè)企業(yè)正忙著搬家。時代周報記者在現(xiàn)場看到，與旁邊人來人往的辦公室相比，這家公司顯得有些落寞。
“目前，我們在北京有300多個房源，以后可能會陸續(xù)收縮規(guī)模，現(xiàn)在行業(yè)開始集中發(fā)展，中小企業(yè)做下去太難。”公司負責人張琳（化名）告訴記者。
創(chuàng)業(yè)之初，為快速擴大規(guī)模，張琳公司高額收房，雖然房源開始增多，但這也讓張琳的公司背負了巨大財務壓力。
為突破難關，張琳與某金融機構聯(lián)合做起了分期租房。時間一久，張琳發(fā)現(xiàn)，貸款利率正蠶食著本就不多的企業(yè)盈利。
“長租公寓已不再處于快速成長期，大企業(yè)進場、資本持幣觀望、中小企業(yè)離場，2020年可說是長租公寓行業(yè)分水嶺。”張琳告訴時代周報記者。
12月5日，北京某大型品牌長租公寓負責人告訴時代周報記者，現(xiàn)在正是進場的最佳時機，因為“租購并舉”仍是政策主基調(diào)，同時，行業(yè)正在走向理智。
曾經(jīng)百花齊放
2015年，住房城鄉(xiāng)建設部出臺《關于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的指導意見》希望推動房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級，成為租賃住宅的多元供應渠道之一。2016年國務院辦公廳發(fā)文明確“鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開展住房租賃業(yè)務”。
“租購并舉”政策風起，一時間，房地產(chǎn)企業(yè)、中介機構、創(chuàng)業(yè)者、酒店集團等開始進軍長租公寓市場。數(shù)據(jù)顯示，當年，長租公寓融資事件高達23起，累計總融資額約32.5億元人民幣。
從2018年到2019年，長租公寓行業(yè)獲得融資開始減少。據(jù)CV Source的數(shù)據(jù)，2018年總共發(fā)生49起長租公寓的投資事件，其中下半年比上半年足足下降47% 。到2019年，前7個月僅有11家長租公寓品牌獲得了融資，同比下降了70%。
12月4日，張琳坦言，2015年資本介入，2016年部分開發(fā)商入場試水，競爭企業(yè)短時間內(nèi)大量增多，導致企業(yè)必須快速擴張規(guī)模，高價拿房、不斷融資成為行業(yè)共同目標。2018年行業(yè)進入最高點，2019年蛋殼、青客赴美上市，但之前彎道超車留下的問題也逐步暴露，2019年全年將近60家長租公寓企業(yè)爆雷。2020年初暴發(fā)的新冠肺炎疫情為長租公寓行業(yè)踩了急剎車，不少企業(yè)面臨房源空置率走高、資金鏈緊繃的問題。
市場認為，疫情加速了行業(yè)的洗牌和進化，經(jīng)營能力不足的尾部企業(yè)會逐漸被淘汰，行業(yè)集中度會不斷提升。
從2018年開始，GO窩公寓、Color公寓、愛公寓、樂伽公寓、喔客公寓等一眾長租公寓企業(yè)出現(xiàn)問題。天眼查數(shù)據(jù)顯示，以工商登記為準，全國目前已注銷或吊銷的長租公寓相關企業(yè)約170家，占相關企業(yè)總量的15%。
行業(yè)逐漸集中
雖然中小企業(yè)逐步走出市場，但大企業(yè)擴張的腳步卻未停下，行業(yè)內(nèi)的并購也在持續(xù)上演。11月30日，自如正式宣布并購貝客青年精品公寓；12月2日，中駿地產(chǎn)長租公寓品牌funlive方隅與上海建信住房達成戰(zhàn)略合作。
12月5日，58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波向時代周報記者表示，隨著行業(yè)集中度提升，預計未來2―3年內(nèi)頭部將占據(jù)七成以上份額。
張波認為，從長租公寓行業(yè)本身來看，第一階段的“群雄并起”已近結束，2020年長租公寓企業(yè)淘汰率正在提升。第二階段是行業(yè)集中度的提升，規(guī)?；疇幍谋澈筮壿嬙谟陬^部企業(yè)短期難盈利，但非頭部企業(yè)未來的生存發(fā)展空間較小。
在張波看來，第三階段是產(chǎn)品力制勝階段，長遠來看長租公寓僅在規(guī)模上占優(yōu)并不足以保持明顯優(yōu)勢，唯有在“產(chǎn)品力”上有優(yōu)勢才是根本，這方面的提供空間十分巨大，也是第三階段各方比拼的核心。
12月4日，同策研究院資深分析師張吉輝向時代周報記者表示，從長遠來看，疫情導致的市場波動，不會影響行業(yè)發(fā)展主旋律，但在市場波動的背景下加速了行業(yè)、企業(yè)問題的暴露，這些問題值得思考。
比如，如何更好設計構建業(yè)主、運營方、租戶之間的權責問題；除“租金貸”是否能有別的方式解決行業(yè)前期資金投入大，后期回流緩慢的“頭重腳輕”的問題等，張吉輝舉例說道。
“其實企業(yè)暴露出來的問題，正是行業(yè)向企業(yè)提出的變革之點，我們之前有多盲目發(fā)展，現(xiàn)在就要有多精細運營，用后期內(nèi)功來填補前期留下的坑。”張琳如是說。
運營模式之變
目前，長租公寓企業(yè)普遍存在兩大痛點：一是租金貸，二是高收低租問題。
租金貸，是長租公寓新聞中屢屢出現(xiàn)的一個名詞。
所謂租金貸，指的是租客在與長租公寓企業(yè)簽下租約的同時，與該企業(yè)合作的金融機構簽訂貸款合約，一般由該金融機構替租客支付全年房租，租客向該金融機構按月還清租房貸款，相應的貸款利息一般由長租公寓企業(yè)代為支付。
12月2日，自如APP的服務助手消息提示，簽約海燕計劃付款方式中，自如分期、輕松付于11月27日暫停使用，已簽海燕用戶不受影響，仍可正常還款。
租金貸的出現(xiàn)，改變了傳統(tǒng)的房租繳納模式，企業(yè)既可獲得預付款，搶占市場份額，也減輕了租客租房壓力。但伴隨租金貸，也出現(xiàn)了資金違規(guī)挪用、追責困難、難以保障租客利益等問題。同時，租金貸放大的企業(yè)資金杠桿也讓長租公寓企業(yè)在后續(xù)的運營中背負巨大包袱，令企業(yè)資金鏈緊繃。
對于高收低租，12月5日，一名投資機構人士告訴時代周報記者，實行“高收低租”的長租公寓公司背負著嚴重的財務壓力，短期內(nèi)難以實現(xiàn)盈利。而未實行“高收低租”的公司則面臨無法取得更多市場份額的問題，這是個兩難選項。
目前，市場中的情況倒逼長租公寓企業(yè)作出運營模式的改變，從搶占市場份額到提升產(chǎn)品服務，從加高金融杠桿到正視資金回流問題。
從長租公寓興起之日到今天，事實證明了產(chǎn)品才是長租公寓企業(yè)發(fā)展的“壓艙石”。
12月5日，諸葛找房資深分析師王小嬙向時代周報記者表示，國內(nèi)的長租公寓行業(yè)還處在發(fā)展初期，尚在探索。目前的長租公寓行業(yè)處在調(diào)整階段，基于前期積累的運營經(jīng)驗，調(diào)整自身的商業(yè)模式，逐漸向精細化運營轉(zhuǎn)移
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