本報（chinatimes.net.cn）記者李凱旋 李未來 北京報道

2020年是國際社會秩序、宏觀經(jīng)濟形勢發(fā)生深度劇變的一年，也是房地產(chǎn)行業(yè)充滿挑戰(zhàn)與變化的一年，在這樣的大背景下，中經(jīng)聯(lián)盟舉辦土地金融峰會，為房地產(chǎn)行業(yè)的平穩(wěn)健康發(fā)展獻言獻策。

11月28日，主題為“識變、應(yīng)變、求變”的2021年中經(jīng)聯(lián)盟第12屆年會土地金融峰會在北京舉行。

此次峰會由中經(jīng)聯(lián)盟主辦，華夏時報協(xié)辦，中經(jīng)聯(lián)盟主席陳梁、平安不動產(chǎn)北區(qū)總經(jīng)理許良飛、華夏時報副社長王冰凝、中經(jīng)聯(lián)盟土地金融執(zhí)委會常務(wù)副主席郭財忠等多位行業(yè)一線專家共同出席。

對于房地產(chǎn)行業(yè)而言，2020年是充滿挑戰(zhàn)與壓力的一年，也是危機感重重的一年。“房住不炒”的調(diào)控延續(xù)，且突然出現(xiàn)的疫情更是對樓市的銷售造成了較大的沖擊。在此背景下，房企需要積極思考，努力破圍。

共論后疫情時代土地市場的變化

“十四五”規(guī)劃指出，堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”這一定位。租購并舉、因城施策，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。中經(jīng)聯(lián)盟秘書長陳云峰認為，這預(yù)示著房地產(chǎn)行業(yè)與地方財政、金融運行等，均將進入到健康可持續(xù)發(fā)展的軌道上來。

陳云峰表示，2020年是中國房地產(chǎn)行業(yè)充滿壓力與挑戰(zhàn)的一年。上半年受到疫情的影響，為了穩(wěn)定就業(yè)形勢，各地出臺了一系列促進復(fù)工復(fù)產(chǎn)的措施，房地產(chǎn)融資也經(jīng)歷了短暫的寬松窗口期。

但2020年下半年，有關(guān)房企融資將面臨“三道紅線”的消息越來越熱，中經(jīng)聯(lián)盟第一任主席、中投資本董事長陳梁認為，房地產(chǎn)離不開金融行業(yè)的支持，但房地產(chǎn)市場也不能過度金融化。

中經(jīng)聯(lián)盟土地金融專委會副主席、禹洲集團金融控股總裁助理、深圳事業(yè)部總經(jīng)理戴偉同樣表示，防止地產(chǎn)金融化不太可能，地產(chǎn)本身就具有金融屬性，只能是防止地產(chǎn)過度金融化。

中經(jīng)聯(lián)盟土地金融專委會副主席、浙金信托副總經(jīng)理李杰認為，全世界的房地產(chǎn)和全世界的金融聯(lián)系在一起。在地產(chǎn)金融領(lǐng)域，房企其實是很理性的，收購重組的機會不多，更多的是大開發(fā)商吞并掉小開發(fā)商。

富力集團副總裁、大北方區(qū)董事長張輝認為，投資和融資是房地產(chǎn)開發(fā)過程中最重要的兩個環(huán)節(jié)，一端聯(lián)系著房企，一端聯(lián)系著資方。“三道紅線”這一融資新規(guī)給行業(yè)發(fā)展帶來了重要影響，如何理解并適應(yīng)這種變化，實現(xiàn)有質(zhì)量的增長對于房企而言格外重要。

“土地和金融應(yīng)該放在一起。”中經(jīng)聯(lián)盟土地金融專委會副主席、當代置業(yè)金融資本中心總經(jīng)理、綠民投創(chuàng)始合伙人李仿說，“今年也是土地和金融可以合法合規(guī)在一起的元年。”李仿認為，資管新規(guī)仍為房地產(chǎn)行業(yè)留下了一道口子，即真實的股權(quán)融資，這將是未來房地產(chǎn)行業(yè)融資的一個發(fā)展方向。

京津冀土拓圈的網(wǎng)紅大咖、中經(jīng)聯(lián)盟土地金融專委會副主席、地產(chǎn)星探之《澤龍評地》出品人李澤龍認為，2020年北京的土地市場是一個輪回期。2020年初，北京的土地市場開啟了土拍熱潮，前兩個月的總成交金額、單幅成交額雙雙創(chuàng)歷史新高，限競房、共有產(chǎn)權(quán)住房的地塊逐漸減少，不限價地塊的時代開始回歸。

未來行業(yè)如何變化

針對未來房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢，陳云峰認為，未來，在堅持房住不炒的前提下，住房消費將出現(xiàn)大發(fā)展，一二手房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運營，且改善和剛需仍然充沛。同時，城市會繼續(xù)分化，必須深耕重點城市群和都市圈，一二線城市將還是增量主體。另外，房地產(chǎn)行業(yè)的競爭賽道將會切換到產(chǎn)品和服務(wù)方面，鍛造產(chǎn)品、巧妙利用品質(zhì)、綠色、科技這些內(nèi)生性，未來才能夠獨步天下。

在土地市場方面，中經(jīng)聯(lián)盟土地金融專委會常委副主席、地產(chǎn)星探公眾號出品人郭財忠認為，未來，土地市場將會是一個大魚游戲。在“三道紅線”的背景下，聯(lián)合拿地將成為趨勢，且土地資源也會不斷向頭部企業(yè)集中。

李澤龍則對土地市場未來的發(fā)展趨勢做出了相關(guān)預(yù)測，其表示，未來，房企“得土拍者得北京市場”。另外，“馬太效應(yīng)”繼續(xù)凸顯，強者更強，弱者更弱。

項目開發(fā)方面，國華智信工程咨詢有限公司董事長劉春紅則認為，在項目進行前期設(shè)計時，資金需要準備到位，且每一步都需要穩(wěn)扎穩(wěn)打。而在建筑的過程中，成本控制、房屋質(zhì)量監(jiān)測則必須要成本管控部門負責(zé)。

同時，值得關(guān)注的是，在金融領(lǐng)域方面，公募REITs一直備受關(guān)注，其同樣與產(chǎn)業(yè)園區(qū)息息相關(guān)。渤海匯金資本市場部資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)負責(zé)人馬麟表示，公募REITs是2020年資本市場最熱門的話題之一。目前監(jiān)管機構(gòu)正在積極推動基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域公募REITs的試點工作，預(yù)計明年資本市場會推出基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的項目。

中經(jīng)聯(lián)盟土地金融專委會副主席、禹洲集團金融控股總裁助理、深圳事業(yè)部總經(jīng)理戴偉認為，房地產(chǎn)未來仍會平穩(wěn)發(fā)展，但各個區(qū)域的冷熱程度或許會有些微差別。大灣區(qū)、長三角、京津冀的個別地區(qū)，比如唐山，可能會有一個增速發(fā)展。中指院北京數(shù)據(jù)公司總經(jīng)理楊紅俠“從長遠發(fā)展來看，盡管目前有關(guān)房地產(chǎn)的各項政策仍然趨嚴，但2020年房地產(chǎn)市場的總量仍然處于高位運行的區(qū)間。預(yù)計2021年，房地產(chǎn)市場總量仍將維持高位態(tài)勢，處于16億元左右的運行區(qū)間內(nèi)。在未來多樣化的背景下，房企仍能找到合適自身的發(fā)展之路。”中指院北京數(shù)據(jù)公司總經(jīng)理楊紅俠說。

平安不動產(chǎn)北區(qū)總經(jīng)理徐良飛也同樣表示，國內(nèi)的住宅市場仍有很大空間可以發(fā)展，房企可以重點關(guān)注大灣區(qū)、長三角等熱門區(qū)域。

中經(jīng)聯(lián)盟土地金融專委會副主席、貴直基金執(zhí)行總裁王果楊則對房地產(chǎn)這一行業(yè)進行了不一樣的解讀。王果楊認為，房地產(chǎn)是一個廣義的概念，其不僅僅是住宅地產(chǎn)。衣食住行醫(yī)教娛這7個板塊中，住僅僅是其中的一部分。其他部分房企仍可以關(guān)注，一樣可以與房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生聯(lián)系。