房地產(chǎn)融資的“壞消息”一個接一個。繼“三道紅線”、新一輪地產(chǎn)信托專項排查后，金融監(jiān)管層又“亮劍”險資。

11月13日，銀保監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于保險資金財務(wù)性股權(quán)投資有關(guān)事項的通知》，一方面，銀保監(jiān)會放開了險資財務(wù)性股權(quán)投資的行業(yè)限制；但另一方面，也列出負面清單，為投資標(biāo)的劃出紅線。

銀保監(jiān)會相關(guān)部門負責(zé)人稱，通知共10條，核心內(nèi)容是取消保險資金財務(wù)性股權(quán)投資的行業(yè)限制，通過“負面清單+正面引導(dǎo)”機制，提升保險資金服務(wù)實體經(jīng)濟能力。

其中明確，保險資金開展財務(wù)性股權(quán)投資，所投資的標(biāo)的企業(yè)不得直接從事房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，包括開發(fā)或者銷售商業(yè)住宅。

在這之前，根據(jù)監(jiān)管政策，保險公司雖不得直接從事房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，不得投資開發(fā)或者銷售商業(yè)住宅，但可以作為投資者介入房地產(chǎn)，如通過股權(quán)投資、舉牌、購置物業(yè)、關(guān)聯(lián)交易等方式，作為金融資本介入房地產(chǎn)領(lǐng)域。

現(xiàn)在，非上市房地產(chǎn)開發(fā)公司或房地產(chǎn)開發(fā)項目，想要引入險資，路被堵死。

險資的“地產(chǎn)野心”

險資的資金池子規(guī)模巨大，風(fēng)險不得不防。

截至2020年6月底，我國保險資金運用余額達到20.1萬億元，增速從2018年起持續(xù)回升，目前同比增速達15.9%。如此巨額資金的投向，若稍有不慎，很可能掀起金融風(fēng)險大浪。而處于調(diào)控風(fēng)暴中心的房地產(chǎn)，由于低估值高收益等特點一直受到險資青睞。

據(jù)恒大研究院披露，目前保險資金投資方向中，銀行存款、債券等固定收益類資產(chǎn)占比約為50%，為保險資金第一大投向，以另類投資為代表的其他投資占比保持高位，目前是僅次于固收類的第二大配置方向，而不動產(chǎn)投資正是保險另類投資的重要標(biāo)的之一。

近年來，保險資金投資房地產(chǎn)的方式愈發(fā)多樣化，除在二級市場舉牌抑或是戰(zhàn)略入股上市房企外，它們還直接購買大宗不動產(chǎn)，投資商辦地產(chǎn)，布局養(yǎng)老、醫(yī)療等業(yè)務(wù)。

截至今年二季度末，險資對房地產(chǎn)行業(yè)的持股市值合計達697億元，僅次于對金融行業(yè)的持股。排名TOP50房企中，有超過三分之一房企的前十大股東中有險資的身影。其中，中國平安和中國人壽投資TOP50強房企數(shù)量相對較多。

在保險企業(yè)的房地產(chǎn)投資版圖中，中國平安持有融創(chuàng)中國、華夏幸福、中國金茂、旭輝集團、碧桂園等頭部房企股份；中國人壽持有遠洋集團、恒盛地產(chǎn)、招商蛇口的股份；安邦集團持有遠洋、金地、金融街、萬科、首開股份、保利發(fā)展等公司股份；前海人壽則持有萬科、招商蛇口、華僑城等地產(chǎn)公司股份。

房企融資受“三道紅線”監(jiān)管之下，險資紛紛伸出戰(zhàn)略投資“橄欖枝”。

如9月9日，陽光城發(fā)布公告稱，泰康人壽、泰康養(yǎng)老合計受讓上海嘉聞（原陽光城二股東）所持13.53%的股份，股份轉(zhuǎn)讓價款約33.78億元。本次權(quán)益變動后，泰康人壽、泰康養(yǎng)老及一致行動人泰康資產(chǎn)合計持有陽光城股權(quán)13.61%，成為公司第三大股東。

值得注意的是，投資收益的“誘惑”下，險資違規(guī)流入樓市亂象也在增多。

今年9月中旬，銀保監(jiān)會在另類投資領(lǐng)域排查時發(fā)現(xiàn)，有5家險企保險資金通過直接投資或金融產(chǎn)品投資方式，違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域，涉及金額達到244.37億元。

銀保監(jiān)會當(dāng)時在通報中稱，無論是險資違規(guī)流入房地產(chǎn)，還是險資運用領(lǐng)域的其他違規(guī)行為，下一步都將被重點監(jiān)管。

房地產(chǎn)被列入負面清單

從此次通知的核心內(nèi)容看，銀保監(jiān)會在防控風(fēng)險的同時，其實是在給險資“松綁”，只不過獨獨把房地產(chǎn)排除在外。

通知取消了保險資金財務(wù)性股權(quán)投資的行業(yè)限制，允許保險機構(gòu)自主選擇投資行業(yè)范圍，保險機構(gòu)除運用自有資金外，還可以運用責(zé)任準(zhǔn)備金開展財務(wù)性股權(quán)投資。這體現(xiàn)了政策層面對于實體經(jīng)濟尤其是中小企業(yè)及戰(zhàn)略新興企業(yè)的融資支持。

在此之前，保險機構(gòu)執(zhí)行的是《保險資金投資股權(quán)暫行辦法》，保險資金直接投資股權(quán)，僅限于保險類企業(yè)、非保險類金融企業(yè)和與保險業(yè)務(wù)相關(guān)的養(yǎng)老、醫(yī)療、汽車服務(wù)等企業(yè)的股權(quán)，具有一定的局限性。

但這并不意味著，險資投資可以不受限制。對于保險資金進入房地產(chǎn)領(lǐng)域，新規(guī)仍是嚴(yán)格監(jiān)管。

通知明確要求保險機構(gòu)要建立財務(wù)性股權(quán)投資負面清單，禁止保險資金投資存在十類情形的企業(yè)，其中包括：不具有穩(wěn)定現(xiàn)金流回報預(yù)期和確定的分紅制度，或者不具有市場、技術(shù)、資源、競爭優(yōu)勢和資產(chǎn)增值價值；最近三年發(fā)生重大違約事件；面臨或出現(xiàn)核心管理及業(yè)務(wù)人員大量流失、目標(biāo)市場或者核心業(yè)務(wù)競爭力喪失等重大不利變化；控股股東或高級管理人員最近三年受到行政或監(jiān)管機構(gòu)重大處罰，或者被納入失信被執(zhí)行人名單；直接從事房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，包括開發(fā)或者銷售商業(yè)住宅。

這幾條，即便放在不少上市房企身上，也都有“中槍”。

而根據(jù)通知，所謂財務(wù)性股權(quán)投資，指保險機構(gòu)以出資人名義投資并持有未上市企業(yè)股權(quán)，且按照企業(yè)會計準(zhǔn)則的相關(guān)規(guī)定，保險機構(gòu)及其關(guān)聯(lián)方對該企業(yè)不構(gòu)成控制或共同控制的直接股權(quán)投資行為。

也就是說，此次規(guī)定所禁止的投資類型主要包括兩個關(guān)鍵點：一是未上市企業(yè)，二是財務(wù)投資而非控股。但并未對投資上市房企提出相應(yīng)要求，即保險資金舉牌或戰(zhàn)略投資地產(chǎn)上市公司仍被允許。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波表示，近期監(jiān)管層做出的種種禁止性規(guī)定，主要是源于整體控制房企的債券融資，這導(dǎo)致房企加大股權(quán)類融資，而股權(quán)類融資也存在一定風(fēng)險，諸如以明股實債方式進入房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，由此產(chǎn)生的隱形風(fēng)險不容忽視。保險資金對于風(fēng)險管控要求高，如果大量進入房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，并不利于其穩(wěn)定和安全性。

當(dāng)前監(jiān)管溢出效應(yīng)對于中小房企而言，破產(chǎn)的風(fēng)險正在加大。根據(jù)人民法院公告網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，截至2020年11月15日，今年可檢索出437條房產(chǎn)公司的破產(chǎn)文書，其中大部分是中小規(guī)模房地產(chǎn)項目公司，而且絕大部分都是布局在三四五線城市。去年破產(chǎn)的房地產(chǎn)公司也達到330家之多。

“本次政策體現(xiàn)了險資對于房地產(chǎn)投資逐漸趨嚴(yán)。”諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄對中國房地產(chǎn)報記者表示，雖然此次政策主要針對非上市企業(yè)做出規(guī)定，對于上市房企來說險資仍可以正常投資，但并不意味著險資投資上市企業(yè)就不具備風(fēng)險性，未來行業(yè)資金監(jiān)管或?qū)⒗^續(xù)趨嚴(yán)。

但“有規(guī)模優(yōu)勢的大型上市房企依然能吸引到保險資金的投資。畢竟房地產(chǎn)行業(yè)因其兼具期限偏短(一般3年以內(nèi))和相對收益率較高的特點，比較契合保險資金的配置需求。”一位險資人士稱。