“今年商品房銷售面積本月首次止跌。”“個(gè)人按揭貸款支撐房企資金持續(xù)改善，房企到位資金連續(xù)4個(gè)月為正。”今天（11月16日），國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布2020年1-10月份全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況。數(shù)據(jù)顯示，1-10月份，商品房銷售面積約13.33億平方米，同比持平，而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金約15.31萬億元，同比增長(zhǎng)5.5%。

在業(yè)內(nèi)人士分析看來，今年在疫情的大背景下，商品房銷量不減反增，出乎市場(chǎng)預(yù)期，預(yù)計(jì)這一趨勢(shì)仍將持續(xù)，全年成交量或超過去年，但中長(zhǎng)期將呈現(xiàn)增長(zhǎng)趨緩、結(jié)構(gòu)分化、競(jìng)爭(zhēng)加劇的態(tài)勢(shì)。

1-10月房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)6.3%，土地購(gòu)置面積卻下降

數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)行業(yè)投資信心正在穩(wěn)步向上。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，1-10月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資約11.66萬億元，同比增長(zhǎng)6.3%，增速比1-9月份提高0.7個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資約8.63萬億元，增長(zhǎng)7.0%，增速提高0.9個(gè)百分點(diǎn)。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師王小嬙表示，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速連續(xù)5月上升，在經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步復(fù)蘇下，房企投資信心逐步恢復(fù)，但還未恢復(fù)到去年平均增速水平，短期內(nèi)房企投資增速仍有上升的空間。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也認(rèn)為，開發(fā)投資數(shù)據(jù)當(dāng)前處于5%-10%的區(qū)間，呈現(xiàn)穩(wěn)中向上的良好勢(shì)頭，短期內(nèi)走勢(shì)不會(huì)改變，會(huì)成為穩(wěn)投資的重要力量。

在投資增長(zhǎng)的同時(shí)， 土地市場(chǎng)則出現(xiàn)不同尋常的變化。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-10月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積1.78億平方米，同比下降3.3%，降幅比1-9月份擴(kuò)大0.4%。相比之下，土地成交價(jià)款1.14萬億元，增長(zhǎng)14.8%，增速提高1.0%。

對(duì)于土地購(gòu)置面積的數(shù)據(jù)依然保持負(fù)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，嚴(yán)躍進(jìn)稱，“這比預(yù)期的水平要弱。”

不過，面對(duì)土地購(gòu)置面積及成交金額增速的剪刀差逐漸擴(kuò)大的情況，貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩分析認(rèn)為，近期土地供應(yīng)量增速雖在減少，但是土地成交金額增速持續(xù)上行，土地單價(jià)持續(xù)上漲。

商品房銷售面積“止跌”，地區(qū)分化持續(xù)

從此次公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，商品房銷售已走出疫情陰霾。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-10月份，商品房銷售面積約13.3億平方米，同比持平，1-9月份為下降1.8%。其中，住宅銷售面積增長(zhǎng)0.8%。

對(duì)于上述數(shù)據(jù)，建誠(chéng)晟業(yè)分析稱，這是今年以來商品房銷售面積首次止跌，從10月單月看，銷售面積同比增長(zhǎng)15.3%，為今年以來最高水平。

嚴(yán)躍進(jìn)也認(rèn)為，當(dāng)前商品房銷售面積出現(xiàn)止跌是具有積極效應(yīng)的，至少說明房屋買賣市場(chǎng)表現(xiàn)不錯(cuò)，甚至是房地產(chǎn)指標(biāo)中較早轉(zhuǎn)正的指標(biāo)。

“今年在疫情的大背景下，商品房銷量不減反增，出乎市場(chǎng)預(yù)期，預(yù)計(jì)這一趨勢(shì)仍將持續(xù)。”58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波表示，相比之下，商業(yè)地產(chǎn)的表現(xiàn)持續(xù)走低，從銷售金額來看，辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房1-10月的銷售額同比分別大幅下滑12.8%和15.8%，疫情對(duì)于實(shí)體經(jīng)濟(jì)側(cè)的影響在商業(yè)地產(chǎn)層面表現(xiàn)明顯。

從目前來看，地區(qū)之間的銷售數(shù)據(jù)分化持續(xù)。張波表示，從1-10月份的數(shù)據(jù)來看，東部地區(qū)商品房銷售面積同比增長(zhǎng)4.0%，金額更是增長(zhǎng)了11.1%，其中長(zhǎng)三角多數(shù)城市以及廣州、福建等地市場(chǎng)熱度提升明顯。尤其是在房企整體降負(fù)債的背景下，房企10月份在東部地區(qū)的出貨意愿非常強(qiáng)，部分區(qū)域項(xiàng)目的打折促銷幅度也有一定增強(qiáng)，這帶動(dòng)了商品房成交量提升。相比之下東北地區(qū)的疲軟在持續(xù)，1-10月份銷售面積同比下降8.8%，銷售金額則下降4.8%。

不過，潘浩分析稱，在銷售量保持增長(zhǎng)的同時(shí)，整體價(jià)格實(shí)際上略有下行，主要是由于房企為了對(duì)沖融資壓力以及搶占銷售節(jié)點(diǎn)，近兩個(gè)月推出各種促銷措施。

個(gè)人按揭貸款支撐，房企到位資金連續(xù)4個(gè)月為正

“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金已經(jīng)出現(xiàn)連續(xù)4個(gè)月為正的良好態(tài)勢(shì)。”嚴(yán)躍進(jìn)表示，雖然受到“三道紅線”約束，但是外部的金融大環(huán)境仍然較為寬松。

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-10月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金約15.31萬億元，同比增長(zhǎng)5.5%，增速比1-9月份提高1.1%。其中，國(guó)內(nèi)貸款2.24萬億元，增長(zhǎng)5.1%；利用外資111億元，下降15.2%；自籌資金約5萬億元，增長(zhǎng)6.5%；定金及預(yù)收款5.13萬億元，增長(zhǎng)4.3%；個(gè)人按揭貸款2.43萬億元，增長(zhǎng)9.8%。

對(duì)于房企資金狀況持續(xù)改善。王小嬙認(rèn)為，個(gè)人按揭貸款支撐房企資金環(huán)境改善，10月個(gè)人按揭貸款增速為9.8%。但是受海外疫情影響，利用外資累計(jì)同比連續(xù)2月下降。

潘浩預(yù)計(jì)，年底房企在償債和融資壓力以及業(yè)績(jī)壓力的影響下，將加速去化，個(gè)人按揭貸款、定金及預(yù)收款的增速或?qū)⒊掷m(xù)走高。

張波分析稱，2020年房企整體短債的壓力表現(xiàn)大，四季度在“三道紅線”影響下這一壓力持續(xù)加大。從到位資金來看，有相當(dāng)比例是“借新還舊”。而定金及預(yù)收款增長(zhǎng)4.3%則充分體現(xiàn)房企加快銷售動(dòng)作。這也是“金九銀十”及“雙十一”期間房企促銷的結(jié)果。而個(gè)人按揭貸款增長(zhǎng)9.8%，則從另一個(gè)側(cè)面表現(xiàn)出市場(chǎng)的活躍度較好。

從市場(chǎng)的表現(xiàn)來看，張波認(rèn)為，購(gòu)房者信心依然在不斷提升，找房買房的數(shù)量也在不斷增多。預(yù)計(jì)未來兩個(gè)月，樓市的整體熱度會(huì)有所降溫，但依然可能達(dá)到甚至超過去年同期水平。

與此同時(shí)，多位業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，年底成交量走高的可能性較大，今年全年成交量或?qū)⒊^去年，成交價(jià)格增速將繼續(xù)保持穩(wěn)定，但中長(zhǎng)期將呈現(xiàn)增長(zhǎng)趨緩、結(jié)構(gòu)分化、競(jìng)爭(zhēng)加劇的態(tài)勢(shì)。