“今年商品房銷售面積本月首次止跌。”“個人按揭貸款支撐房企資金持續(xù)改善，房企到位資金連續(xù)4個月為正。”11月16日，國家統(tǒng)計局公布2020年1-10月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況。數(shù)據(jù)顯示，1-10月份，商品房銷售面積約13.33億平方米，同比持平，而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金約15.31萬億元，同比增長5.5%。
在業(yè)內(nèi)人士分析看來，今年在疫情的大背景下，商品房銷量不減反增，出乎市場預期，預計這一趨勢仍將持續(xù)，全年成交量或超過去年，但中長期將呈現(xiàn)增長趨緩、結構分化、競爭加劇的態(tài)勢。
1-10月房地產(chǎn)投資增長6.3%，土地購置面積卻下降
數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)行業(yè)投資信心正在穩(wěn)步向上。據(jù)國家統(tǒng)計局統(tǒng)計，1-10月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資約11.66萬億元，同比增長6.3%，增速比1-9月份提高0.7個百分點。其中，住宅投資約8.63萬億元，增長7.0%，增速提高0.9個百分點。
諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師王小嬙表示，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速連續(xù)5月上升，在經(jīng)濟穩(wěn)步復蘇下，房企投資信心逐步恢復，但還未恢復到去年平均增速水平，短期內(nèi)房企投資增速仍有上升的空間。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進也認為，開發(fā)投資數(shù)據(jù)當前處于5%-10%的區(qū)間，呈現(xiàn)穩(wěn)中向上的良好勢頭，短期內(nèi)走勢不會改變，會成為穩(wěn)投資的重要力量。
在投資增長的同時， 土地市場則出現(xiàn)不同尋常的變化。據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，1-10月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積1.78億平方米，同比下降3.3%，降幅比1-9月份擴大0.4%。相比之下，土地成交價款1.14萬億元，增長14.8%，增速提高1.0%。
對于土地購置面積的數(shù)據(jù)依然保持負增長的態(tài)勢，嚴躍進稱，“這比預期的水平要弱。”
不過，面對土地購置面積及成交金額增速的剪刀差逐漸擴大的情況，貝殼研究院高級分析師潘浩分析認為，近期土地供應量增速雖在減少，但是土地成交金額增速持續(xù)上行，土地單價持續(xù)上漲。
商品房銷售面積“止跌”，地區(qū)分化持續(xù)
從此次公布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，商品房銷售已走出疫情陰霾。據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，1-10月份，商品房銷售面積約13.3億平方米，同比持平，1-9月份為下降1.8%。其中，住宅銷售面積增長0.8%。
對于上述數(shù)據(jù)，建誠晟業(yè)分析稱，這是今年以來商品房銷售面積首次止跌，從10月單月看，銷售面積同比增長15.3%，為今年以來最高水平。
嚴躍進也認為，當前商品房銷售面積出現(xiàn)止跌是具有積極效應的，至少說明房屋買賣市場表現(xiàn)不錯，甚至是房地產(chǎn)指標中較早轉正的指標。
“今年在疫情的大背景下，商品房銷量不減反增，出乎市場預期，預計這一趨勢仍將持續(xù)。”58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波表示，相比之下，商業(yè)地產(chǎn)的表現(xiàn)持續(xù)走低，從銷售金額來看，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房1-10月的銷售額同比分別大幅下滑12.8%和15.8%，疫情對于實體經(jīng)濟側的影響在商業(yè)地產(chǎn)層面表現(xiàn)明顯。
從目前來看，地區(qū)之間的銷售數(shù)據(jù)分化持續(xù)。張波表示，從1-10月份的數(shù)據(jù)來看，東部地區(qū)商品房銷售面積同比增長4.0%，金額更是增長了11.1%，其中長三角多數(shù)城市以及廣州、福建等地市場熱度提升明顯。尤其是在房企整體降負債的背景下，房企10月份在東部地區(qū)的出貨意愿非常強，部分區(qū)域項目的打折促銷幅度也有一定增強，這帶動了商品房成交量提升。相比之下東北地區(qū)的疲軟在持續(xù)，1-10月份銷售面積同比下降8.8%，銷售金額則下降4.8%。
不過，潘浩分析稱，在銷售量保持增長的同時，整體價格實際上略有下行，主要是由于房企為了對沖融資壓力以及搶占銷售節(jié)點，近兩個月推出各種促銷措施。
個人按揭貸款支撐，房企到位資金連續(xù)4個月為正
“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金已經(jīng)出現(xiàn)連續(xù)4個月為正的良好態(tài)勢。”嚴躍進表示，雖然受到“三道紅線”約束，但是外部的金融大環(huán)境仍然較為寬松。
據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，1-10月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金約15.31萬億元，同比增長5.5%，增速比1-9月份提高1.1%。其中，國內(nèi)貸款2.24萬億元，增長5.1%；利用外資111億元，下降15.2%；自籌資金約5萬億元，增長6.5%；定金及預收款5.13萬億元，增長4.3%；個人按揭貸款2.43萬億元，增長9.8%。
對于房企資金狀況持續(xù)改善。王小嬙認為，個人按揭貸款支撐房企資金環(huán)境改善，10月個人按揭貸款增速為9.8%。但是受海外疫情影響，利用外資累計同比連續(xù)2月下降。
潘浩預計，年底房企在償債和融資壓力以及業(yè)績壓力的影響下，將加速去化，個人按揭貸款、定金及預收款的增速或?qū)⒊掷m(xù)走高。
張波分析稱，2020年房企整體短債的壓力表現(xiàn)大，四季度在“三道紅線”影響下這一壓力持續(xù)加大。從到位資金來看，有相當比例是“借新還舊”。而定金及預收款增長4.3%則充分體現(xiàn)房企加快銷售動作。這也是“金九銀十”及“雙十一”期間房企促銷的結果。而個人按揭貸款增長9.8%，則從另一個側面表現(xiàn)出市場的活躍度較好。
從市場的表現(xiàn)來看，張波認為，購房者信心依然在不斷提升，找房買房的數(shù)量也在不斷增多。預計未來兩個月，樓市的整體熱度會有所降溫，但依然可能達到甚至超過去年同期水平。
與此同時，多位業(yè)內(nèi)人士預計，年底成交量走高的可能性較大，今年全年成交量或?qū)⒊^去年，成交價格增速將繼續(xù)保持穩(wěn)定，但中長期將呈現(xiàn)增長趨緩、結構分化、競爭加劇的態(tài)勢。
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