這一輪上海樓市的熱度持續(xù)且強(qiáng)烈。

當(dāng)市場(chǎng)以為9月的數(shù)據(jù)已沖至頂端時(shí)，10月告訴你熱浪還可以再升一度。

10月，新房市場(chǎng)全市成交面積達(dá)95.7萬平方米，環(huán)比同比增加了77.9%，更出現(xiàn)了不少“爆款產(chǎn)品”。虹廬灣認(rèn)籌率899.2%，9人搶1房；蟠龍?zhí)斓匚?715組認(rèn)籌，打破了上海市場(chǎng)維持了兩年半的新盤認(rèn)籌記錄。

熱度不減的“金九銀十”在翹尾拉升中迎來收官，成色亮眼。

然而，申城樓市大“暴走”是真的，分化嚴(yán)重也不假。

新盤認(rèn)籌表現(xiàn)差異依然在擴(kuò)大，馬太效應(yīng)下“銀十”成了少數(shù)派的狂歡，多數(shù)新盤只能淪為陪跑。

1 供應(yīng)減少

據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，10月，上海地區(qū)有26個(gè)項(xiàng)目取證開盤，涉及房源數(shù)達(dá)6921套，較9月推出的35個(gè)新盤8672套房源，供應(yīng)量下降明顯。

從供應(yīng)面積上看，經(jīng)過8、9兩月連續(xù)百萬方供應(yīng)后，10月供應(yīng)有所回調(diào)，當(dāng)月入市面積76.7萬平方米，環(huán)比減少33.4%。

記者發(fā)現(xiàn)，10月新房市場(chǎng)推盤高峰集中在月中。上旬僅有4個(gè)項(xiàng)目推出，且最終認(rèn)籌均不佳，有2個(gè)新盤認(rèn)籌率不足兩成，2個(gè)新盤因認(rèn)籌數(shù)不足未公開搖號(hào)；中旬推盤節(jié)奏明顯加快，有14個(gè)項(xiàng)目推出，年度熱盤蟠龍?zhí)斓厝胧屑匆}動(dòng)；下旬有8個(gè)項(xiàng)目推出且認(rèn)籌結(jié)果較好，僅有一個(gè)新盤認(rèn)籌率不達(dá)100%。

從區(qū)位來看，26個(gè)新盤分布在上海九個(gè)大區(qū)。其中，閔行區(qū)大批量推出5個(gè)項(xiàng)目，浦東新區(qū)、青浦區(qū)、松江區(qū)、崇明區(qū)各有4個(gè)項(xiàng)目入市，寶山區(qū)有2個(gè)，黃浦、奉賢和嘉定各有1個(gè)。徐匯、楊浦、靜安、長寧、普陀、虹口和金山七個(gè)區(qū)域本月暫無供應(yīng)。

本次入市的項(xiàng)目中僅有2個(gè)位于內(nèi)環(huán)內(nèi)，分別為黃浦董家渡板塊的綠地海珀外灘和浦東陸家嘴濱江板塊的浦發(fā)·壹濱江，兩盤話題度較高，尤其是綠地項(xiàng)目年內(nèi)第三次加推且大戶型入市，房價(jià)最高達(dá)億元。

中內(nèi)環(huán)間有花木板塊的大華斐勒公園，這也是大華本月入市的兩項(xiàng)目之一，同期入市的還有寶山顧村板塊的大華錦繡四季。

中外環(huán)間則推出了此前多次開盤的古北金鷹府，地處閔行金虹橋板塊；其余22盤均位于外環(huán)外，囊括了如中集金地美蘭城、萬科西郊都會(huì)、蟠龍?zhí)斓氐炔簧僭掝}度較高的項(xiàng)目。

2 紅盤吸附力強(qiáng)

供應(yīng)量的減少并未影響認(rèn)籌端的火熱。

據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，上海新房市場(chǎng)26個(gè)入市項(xiàng)目中有21個(gè)新盤公開搖號(hào)開盤，涉及房源數(shù)5624套，共收獲9508組有效認(rèn)籌，月平均認(rèn)籌率達(dá)169.06%，繼三季度3個(gè)月橫盤后，再度上漲。

5月至今，上海市場(chǎng)新房認(rèn)籌率分別為66.92%、121.55%、153.72%、156.86%、153.08%和169.06%。

9508組有效認(rèn)籌數(shù)背后馬太效應(yīng)愈演愈烈。

青浦徐涇板塊蟠龍?zhí)斓乇驹峦瞥隽?48套房源，受地段、交通及較高性價(jià)比等優(yōu)勢(shì)影響，項(xiàng)目收獲了3715組客戶認(rèn)籌，打破了兩年半以來的單一項(xiàng)目認(rèn)籌人數(shù)的最高紀(jì)錄，約占當(dāng)月入市項(xiàng)目總認(rèn)籌數(shù)的四成。

最終，蟠龍?zhí)斓卣J(rèn)籌率達(dá)391.88%，為10月第三高，并于開盤當(dāng)日基本實(shí)現(xiàn)清盤。

閔行兩大熱盤虹廬灣和保利錦上也于本月加推，再現(xiàn)了8月開盤入市盛況。

8月，華漕板塊的虹廬灣和浦江板塊的保利錦上相繼推出328套與358套房源，認(rèn)籌率分別達(dá)到259%和193%，并于開盤當(dāng)日雙雙清盤。

10月，虹廬灣推出125套小高層及疊墅產(chǎn)品，總價(jià)段在571萬-1006萬元/間，最終收獲了1124組有效認(rèn)籌，認(rèn)籌率高達(dá)899.2%，目前已經(jīng)清盤；保利錦上則推出高層、洋房與疊加三種產(chǎn)品類型，共402套，總價(jià)段在456萬-1117萬元/間，最終收獲1412組認(rèn)籌，認(rèn)籌率351.24%。兩盤“千人搖”戰(zhàn)績也為當(dāng)月平均認(rèn)籌率提供了強(qiáng)有力支撐。

這也意味著，上述三個(gè)項(xiàng)目便吸引了6251組客戶參與認(rèn)籌，占比當(dāng)月認(rèn)籌人數(shù)近66%，幾個(gè)紅盤拔高了當(dāng)月整體的認(rèn)籌率。

此外，內(nèi)環(huán)項(xiàng)目綠地海珀外灘和浦發(fā)·壹濱江、中內(nèi)環(huán)項(xiàng)目大華斐勒公園、外環(huán)項(xiàng)目9號(hào)公館和新城千禧公園亦收獲超100%認(rèn)籌率。

3 18個(gè)新盤陪跑

66%的認(rèn)籌數(shù)被前3個(gè)紅盤吸附而去，也意味著其他18個(gè)新盤只能瓜分剩余的三成客戶。

在市場(chǎng)鼓吹的破紀(jì)錄認(rèn)籌率之下，還有18個(gè)新盤全程陪跑，成為高紀(jì)錄下被掩埋的另一面。

16%、18.11%，是桂鴻院、光明墅兩個(gè)項(xiàng)目的認(rèn)籌率，也是10月認(rèn)籌最短板，較“金九”最低也超三成的認(rèn)籌率又低出不少。

同位于外環(huán)外的兩項(xiàng)目推出了大戶型別墅產(chǎn)品，閔行浦江鎮(zhèn)的桂鴻院是典型的高端豪宅盤，周邊多是上海桃花源、翡翠別墅等同等級(jí)項(xiàng)目，推出的310-382平方米院墅與194平方米平層產(chǎn)品在區(qū)域內(nèi)競(jìng)品較多，加上總價(jià)偏高，認(rèn)籌數(shù)據(jù)并不佳；光明墅位于崇明陳家鎮(zhèn)板塊，同板塊當(dāng)月還有東灘云墅和仁恒海和院兩項(xiàng)目推出，產(chǎn)品類型也是以疊加、別墅產(chǎn)品為主，供應(yīng)量大且區(qū)域內(nèi)購買力不足，三盤中認(rèn)籌率最高者才達(dá)六成。

同時(shí)，還有3個(gè)新盤認(rèn)籌率不足三成，4個(gè)項(xiàng)目認(rèn)籌數(shù)未過半，5個(gè)項(xiàng)目因認(rèn)籌數(shù)不足未公開開盤搖號(hào)。

記者發(fā)現(xiàn)，甚至有不少此前熱度較高的項(xiàng)目也紛紛在10月折戟。

以大華錦繡四季和中集金地美蘭城為例，前者曾在今年9月成為寶山區(qū)銷售金額與銷售面積雙榜首；后者曾在今年前9月成交套數(shù)達(dá)698套，位居上海樓盤銷售套數(shù)排行榜第三位。但兩者在10月認(rèn)籌率均未達(dá)到三成。

甚至有市場(chǎng)傳聞，大華旗下屢傳要開的項(xiàng)目朗香公園里因?yàn)殄\繡四季的認(rèn)籌不佳而一度推遲，一來開發(fā)商試圖申請(qǐng)更高的取證價(jià)；二來同為寶山項(xiàng)目，二者存在一定的競(jìng)品性質(zhì)，朗香公園里的開盤必然會(huì)分流部分購房者。

此外，還有認(rèn)籌率56.52%的古北金鷹府與認(rèn)籌率98.16%的萬科西郊都會(huì)，兩項(xiàng)目開盤前熱度不低，但最終認(rèn)籌率均未達(dá)到100%。

10月的狂歡開啟了樓市四季度的序幕，這一節(jié)奏能否持續(xù)？

“受國慶假期影響交易節(jié)奏被打亂，10月成交量低于9月也在意料之中。”上海中原地產(chǎn)首席分析師盧文曦認(rèn)為，后續(xù)還有雙十一、雙十二等促銷活動(dòng)，房企也在積極參與，預(yù)計(jì)對(duì)銷售有一定促進(jìn)作用。但他指出，“按照慣例，到了第四季度，后續(xù)成交震蕩下行的可能性較大。”