沒(méi)有哪個(gè)開(kāi)發(fā)商說(shuō)自己日子特好過(guò)，如果有，那多數(shù)也是假話，現(xiàn)在不只是說(shuō)你賺錢(qián)就有好日子了，大房企還在賺錢(qián)，但他們的日子不比中小房企壓力小。
近日，A股上市房企陸續(xù)發(fā)布三季報(bào)。雖然今年很特殊，面對(duì)如此艱難的環(huán)境，但是全國(guó)各地房地產(chǎn)調(diào)控政策并沒(méi)有出現(xiàn)明顯的放松跡象。加上“三道紅線”融資新規(guī)，開(kāi)發(fā)商面臨的壓力是空前的。
但話說(shuō)回來(lái)，再差的時(shí)候也總有做得比較不錯(cuò)的?，F(xiàn)在的市場(chǎng)就是高度集中化更加明顯。數(shù)據(jù)顯示，今年前三季度，排名靠前的房企無(wú)論是營(yíng)收還是利潤(rùn)，均保持較高增長(zhǎng)，呈現(xiàn)出強(qiáng)者恒強(qiáng)的態(tài)勢(shì)；業(yè)績(jī)出現(xiàn)衰退的房企則基本延續(xù)了半年報(bào)之后的頹勢(shì)，各項(xiàng)指標(biāo)下滑嚴(yán)重。
也就是說(shuō)，現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)愈發(fā)呈現(xiàn)出一種嚴(yán)重分化態(tài)勢(shì)，過(guò)去普遍都好的時(shí)代一去不復(fù)返了。而今天才是真正考驗(yàn)開(kāi)發(fā)商實(shí)力的時(shí)候?？凑l(shuí)能先有這種憂患意識(shí)，并且能夠有所突破現(xiàn)有的一些模式，走出一條康莊大道。很顯然，太難了。但是開(kāi)發(fā)商一直在摸索著。
所以，無(wú)論你的業(yè)績(jī)水平如何，大家都處在一個(gè)時(shí)代變革中，雖然你的業(yè)績(jī)已經(jīng)通過(guò)虹吸效應(yīng)把中小房企的財(cái)富吸引到自己手中，但是如果不能適應(yīng)新時(shí)代的發(fā)展和變化，照樣會(huì)被時(shí)代拋棄。
這一點(diǎn)，我想萬(wàn)科的郁亮更有發(fā)言權(quán)。
10月31日，郁亮表示，“‘活下去’，是要做時(shí)代企業(yè)，努力適應(yīng)變化；‘一根筋’，則是心無(wú)旁騖守著本分干到底。”“萬(wàn)科絕對(duì)沒(méi)有五年發(fā)展規(guī)劃，我們所說(shuō)的‘活下去’翻成另外一個(gè)語(yǔ)言就是叫做時(shí)代企業(yè)。”如今房地產(chǎn)行業(yè)面臨巨大變化，如果不適應(yīng)變化就要被淘汰；變化也是一個(gè)新機(jī)會(huì)，誰(shuí)適應(yīng)這個(gè)變化，誰(shuí)就有新的機(jī)會(huì)。
哪怕是萬(wàn)科這樣的企業(yè)也都在嘗試著轉(zhuǎn)型，自從“三道紅線”以后，所有的房企都被固定在了一個(gè)起跑線上，雖然沒(méi)有絕對(duì)的公平，但是相對(duì)來(lái)說(shuō)，大家都被固定在一定的限制中，金融紅利、土地紅利都結(jié)束了，都要適應(yīng)體制轉(zhuǎn)變問(wèn)題。
回顧“金九銀十”，實(shí)際上早就談不上傳統(tǒng)意義上的旺季，早就成色不足。那么當(dāng)“三道紅線”后，房企都處在一個(gè)起跑線上時(shí)，又當(dāng)如何努力去沖刺僅剩不到兩個(gè)月時(shí)間的業(yè)績(jī)呢？四季度作為房企業(yè)績(jī)比拼、降低負(fù)債的關(guān)鍵時(shí)點(diǎn)，既要降杠桿，還要賣(mài)房回款，更有債務(wù)到期和“三道紅線”壓頂，這些困境背后，開(kāi)發(fā)商該怎么去突破呢？
我一向說(shuō)，在房子是用來(lái)住的不是用來(lái)炒的這個(gè)定位下，房企融資渠道逐步收窄收緊，在負(fù)債持續(xù)高企的背景下，開(kāi)發(fā)商必須通過(guò)采取一定的措施來(lái)“彌補(bǔ)”業(yè)績(jī)的虧空，否則全年任務(wù)很難完成。所以，我認(rèn)為降價(jià)可能是很多房企最好的也是最后的出路?？墒墙祪r(jià)也是個(gè)技術(shù)活，不是說(shuō)說(shuō)那么簡(jiǎn)單，降價(jià)也有好多學(xué)問(wèn)。這也是考驗(yàn)開(kāi)發(fā)商們的一個(gè)非常重要的關(guān)鍵點(diǎn)。
開(kāi)發(fā)商的生命就是賣(mài)房回款，要想快速回籠資金，唯一的就是抓住購(gòu)房者，誰(shuí)能贏得購(gòu)房者的信任，誰(shuí)就能掌握市場(chǎng)主動(dòng)權(quán)，降房?jī)r(jià)或者說(shuō)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)是趨勢(shì)，也是開(kāi)發(fā)商們必須面對(duì)的考驗(yàn)。
對(duì)頭部開(kāi)發(fā)商而言，早就做到了在全國(guó)范圍各個(gè)季度以平穩(wěn)的節(jié)奏推盤(pán)。融資渠道收緊，房企要降杠桿就得加快推盤(pán)，積極促銷，狠抓回款。
另外一個(gè)就是關(guān)于拿地，不拿地不行，拿地也不行，到底怎樣行？融創(chuàng)中國(guó)孫宏斌說(shuō)，“對(duì)融創(chuàng)而言，今年是從容的一年。融創(chuàng)要在保持負(fù)債總量穩(wěn)定的前提下，通過(guò)增加銷售、利潤(rùn)使公司負(fù)債率降下來(lái)?，F(xiàn)在是土地市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)最大的時(shí)候，土地拍得貴，不是很好的拿地時(shí)機(jī)。”
同樣，雅居樂(lè)陳卓林也表示，“我們現(xiàn)在不能亂拿地，下半年如果沒(méi)有好地、沒(méi)有好項(xiàng)目，我們就到明年拿地，因?yàn)槟缅e(cuò)地是很痛苦的一件事情。”
由此可見(jiàn)，拿地成為房企燙手的山芋行為，拿吧不是，不拿吧，也不是，所以收縮好這個(gè)度非常關(guān)鍵。謹(jǐn)慎拿地可能就有利于降負(fù)債。如果在賣(mài)房和銷售回款上做好，不僅保證現(xiàn)金流動(dòng)性，還可以降負(fù)債。
還有一條路那就是賣(mài)股權(quán)了。有不少房企也在不斷轉(zhuǎn)讓子公司股權(quán)，盡力盡早把杠桿率水平降到合規(guī)范圍內(nèi)。所以綜合下來(lái)，擺在開(kāi)發(fā)商面前的路不多，最普遍的辦法就是降價(jià)賣(mài)房回款、謹(jǐn)慎拿地、賣(mài)股權(quán)。
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