傳統(tǒng)的“金九銀十”已過，市場實際去化情況如何？
多家研究機構的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，10月，百強房企單月銷售環(huán)比下降，同比漲幅有所回落，9-10月市場的實際去化率水平并不如人意。與此同時，10月房企融資總規(guī)模較上月明顯下降，已連續(xù)兩月發(fā)債規(guī)模不及到期債務規(guī)模，房企短期資金流動性壓力上升。
業(yè)內人士認為，受限于房地產信貸政策適度收緊，9月以來房地產市場降溫特征愈加突出，預計年底房地產市場仍不容樂觀。11月償債高峰將至，高負債房企將面臨年內最大考驗。
百強房企單月銷售額環(huán)比下降3.9%
克而瑞研究中心的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，10月，TOP100房企實現(xiàn)銷售操盤金額11440.7億元，單月業(yè)績同比增長25.2%，環(huán)比下降3.9%。其中，4家龍頭房企銷售環(huán)比增長3.2%，但其余百強銷售業(yè)績環(huán)比下降6.1%。
具體來看，部分規(guī)模房企在營銷端持續(xù)發(fā)力，如恒大推出集團層面大規(guī)模高力度的折扣營銷，僅“十一”期間銷售額就達到600億元左右，10月整體實現(xiàn)全口徑業(yè)績規(guī)模逾1000億元。富力率先入駐房產電商平臺“天貓好房”，借助平臺力量推廣宣傳，“十一”期間僅在天貓好房平臺就實現(xiàn)56億元銷售。此外，10月保利、綠城、世茂、金地、招商、金茂、中南、
陽光城、金科、龍光等房企銷售表現(xiàn)較為突出，單月業(yè)績規(guī)模同比提升顯著。
克而瑞研究中心指出，國慶、中秋雙節(jié)期間房企把握銷售窗口期，積極推貨去化，但效果集中在龍頭房企上，其他房企效果收效一般。整體來看，三季度以來房企總體業(yè)績規(guī)模增長主要還是得益于年內銷售和供貨節(jié)奏后移，供應量顯著提升。下半年特別是9、10兩月的實際去化率水平并不如人意，四季度房企去化仍然承壓。
從市場情況來看，克而瑞研究中心統(tǒng)計，10月，房地產市場進一步降溫，30個重點監(jiān)測城市商品住宅累計成交面積環(huán)比再降7%，跌幅漸有擴大的趨勢，但受去年同期較低基數(shù)影響，同比仍增長13%。貝殼研究院的數(shù)據(jù)也顯示，10月，66城新房市場合計成交套數(shù)單月同比增長2.6%，環(huán)比下滑13.7%，成交面積單月同比下滑0.5%，環(huán)比下滑12.9%。
對于10月成交量環(huán)比明顯下滑的原因，貝殼研究院認為，由于自7月以來，深圳、南京、杭州、成都等15座城市28次出臺調控升級政策，意在打擊炒房，預防出現(xiàn)過熱現(xiàn)象，政策短期效果明顯。前10月整體來看，市場恢復速度持續(xù)放緩，市場今年入平穩(wěn)期。
不過，億翰智庫認為，10月百強房企銷售同比強了不少，但是環(huán)比有一部分企業(yè)出現(xiàn)了下降，這是比較正常的情況。
重點房企融資規(guī)模環(huán)比下降10.7%
從融資情況看，貝殼研究院的數(shù)據(jù)顯示，10月單月，房企境內外債券融資共發(fā)行66筆，較上月增加1筆，發(fā)行規(guī)模折合人民幣約692億元，較上月下降10.7%，主要受黃金周影響，單月規(guī)模同比上升4.2%。
其中，境外融資共發(fā)行19筆，融資規(guī)模約332億元人民幣，環(huán)比增長46.9%；境外債券規(guī)模占比約48%，較上月提升19個百分點，主要是10月后兩周境外債市表現(xiàn)出波動性活躍，成因之一或涉及國際政治環(huán)境窗口期。境內共發(fā)行47筆融資債券，較上月減少4筆，三季度金融監(jiān)管升級效果初顯，境內融資規(guī)模約360億元，環(huán)比下降34.4%，同比增長17.6%。
中指研究院的數(shù)據(jù)也顯示， 10月，房地產行業(yè)信用債發(fā)行規(guī)模312億元，同比增長67.8%，受十一假期等因素影響，環(huán)比下降48.7%，海外債發(fā)行規(guī)模301億元，同比下降3.5%，環(huán)比增長12.9%。
從趨勢來看，貝殼研究院認為，境外債市維持不穩(wěn)定預期；境內方面，臨近歲末加強防風險管理，融資環(huán)境將保持收緊趨勢。
值得注意的是，據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計，10月境內外債券融資到期債務規(guī)模約816億元，較上月下降3.7%，9-10月已連續(xù)兩月發(fā)債規(guī)模不及到期債務規(guī)模，房企短期資金流動性壓力上升。在即將到來的11月，將迎來年內最大到期債務規(guī)模1071億元。貝殼研究院認為，10月房企強勁的銷售業(yè)績將對沖一部分流動性壓力，而高負債房企將面臨年內最大考驗。
年底市場仍不容樂觀？
隨著9月“三條紅線”的提出，房企融資端進一步收緊、資金面受壓，對投資、開發(fā)、銷售節(jié)奏都產生了一定影響。
克而瑞研究中心指出，隨著進入到年底沖刺階段，房企面臨降負債與促增長雙重挑戰(zhàn)，需注重開源、節(jié)流并舉。銷售上，需加緊搶收業(yè)績、促回款。投資上，年末拿地節(jié)奏放緩、投資力度減輕是主旋律。同時，目前的市場環(huán)境也更加考驗房企的運營管控能力與周轉效率。
展望未來，克而瑞研究中心認為，受限于房地產信貸政策適度收緊，9月以來房地產市場降溫特征愈加突出。隨著年中潛在購房需求集中釋放，疊加調控政策持續(xù)加碼，核心一、二線城市市場觀望情緒再起，成交適度回調?；谝吆缶用袷杖腩A期下滑，三、四線城市潛在置業(yè)群體首付款支出、月供還貸壓力明顯加劇，部分弱三、四線城市已然出現(xiàn)需求“斷層”。預計年底房地產市場仍不容樂觀，成交即使有回升，幅度也將有限，各城市市場或將進一步分化。
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