10月29日，貝殼研究院發(fā)布《2020城市剛需購房報(bào)告》（以下簡稱報(bào)告），報(bào)告首次盤點(diǎn)了主要城市“剛需上車基準(zhǔn)線”。其中，一線城市北京（350萬）、深圳（345萬）和上海（295萬）剛需上車門檻最高，廈門總價(jià)266萬元緊隨其后；長沙、沈陽、重慶等8城市剛需上車門檻稍低，平均購房總價(jià)在百萬以內(nèi)。

所謂“上車”即首次買房的意思，此次報(bào)告中提及的“剛需上車線”是指受房價(jià)因素影響較小，為滿足城市基本居住需求而購房置業(yè)的群體。剛需人群購房資金有限，買房時(shí)優(yōu)先會考慮自我承受能力，主要相對于彈性需求而言。

綜合來看，這類人群可以歸納為以下幾個(gè)特征：從置業(yè)次數(shù)來說，一般是首套房/生活范圍內(nèi)唯一房產(chǎn)；從置業(yè)需求來說，一般是婚房、異地安家、孩子上學(xué)、落戶等，有不得不買房的強(qiáng)烈因素；從產(chǎn)品來說，一般是面積緊湊中小戶型，低總價(jià)，維持居住的基本配置。

據(jù)悉，報(bào)告基于貝殼找房數(shù)據(jù)平臺近1年來剛需成交數(shù)據(jù)，共選取4個(gè)一線城市、15個(gè)新一線城市與11個(gè)二線城市共30個(gè)城市作為研究樣本。研究數(shù)據(jù)顯示，在總價(jià)排名前十的城市中，北京（350萬）、深圳（345萬）、上海（295萬）三城領(lǐng)跑，組成了“300萬區(qū)間”的第一陣營；廈門（266萬）、杭州（226萬）以超過200萬水平，構(gòu)成了第二梯隊(duì)；值得一提的是，2020年前9月廈門二手房均價(jià)40242元/ 平，超過眾多新一線和二線城市房價(jià)，躋身于房價(jià)一線陣營。

“160萬”成為第三道分水嶺，由廣州（198萬）、南京（190萬）、寧波（175萬）、東莞（160萬）、蘇州（159萬）五城組成，五城幾乎以超過160萬 “上車價(jià)”，擠入城市排行榜前十。

除了TOP10城市，再加上中部核心城市武漢（140萬）、西南中心城市成都（106萬），此次統(tǒng)計(jì)中共有12個(gè)新一線及二線城市，剛需上車線超過100萬元。而長沙（84萬）、沈陽（73萬）等8城市剛需上車門檻稍低，平均購房套均總價(jià)在百萬以內(nèi)。以沈陽為例，剛需房總價(jià)水平僅為北京的五分之一。

報(bào)告顯示，將“剛需上車價(jià)”與城市” 整體交易房價(jià)”，進(jìn)行了對比分析發(fā)現(xiàn)，“高房價(jià)城市”才有典型的“剛需人群”。

在30個(gè)樣本城市中，北京、深圳、廈門、杭州等高房價(jià)城市，剛需上車均價(jià)顯著偏離整個(gè)市場交易均價(jià)。其中，北京剛需客戶置業(yè)套均總價(jià)比全市成交套均價(jià)低77萬元，深圳低63萬元。從房屋總價(jià)來看，剛需群體存在著充足的居住提升改善空間。

而房價(jià)相對較低城市如惠州、南通、重慶、合肥等，居住負(fù)擔(dān)整體不高，剛需客戶購房總價(jià)與市場整體水平幾近持平。

從性價(jià)比角度看，“大面積-低價(jià)格”剛需友好置業(yè)城市包括了成都、青島、武漢、西安、鄭州、佛山、長沙等新一線城市及濟(jì)南、南通、昆明等二線城市。與之相反，北上廣深、廈門和南京，屬于典型的“小面積-高價(jià)格”類型，受到供需關(guān)系等因素影響，剛需群體上車難度較大，且在居住體驗(yàn)方面也有待提高。

在貝殼研究院對2987人的在線問卷中，6成左右的受訪者表示，首套房首付款（或計(jì)劃首付款）在30萬元以內(nèi)，而30萬的首付區(qū)間，與剛需購房門檻還有著較大差距。從購房資金來源方面看，購買首套房不止考驗(yàn)買房者的購買力，更考驗(yàn)家庭的經(jīng)濟(jì)實(shí)力。調(diào)查顯示，購房資金來源同時(shí)包括自己、配偶、家人三方的比例，無房計(jì)劃買房人群為29.0%，而有房群體在買首套房時(shí)“掏空六個(gè)錢包”的比例為21.5%，房價(jià)上漲之下，剛需上車的難度增加，需要更多的家庭支持。不過，在有買房需求的人群中，認(rèn)為僅靠自己努力10年內(nèi)能攢夠首套房首付款的比例為60.8%。

此次調(diào)查還發(fā)現(xiàn)，剛需購房平均年齡在多數(shù)城市高于城市購房平均年齡。

以購房年齡最大的天津?yàn)槔?，剛需購房平均約37.5歲，而天津整體平均購房年齡在35.4歲水平。與之相對的，重慶、成都、合肥、西安、鄭州等新一線城市的剛需平均購房年齡相對較低，其中重慶剛需購房年齡最低，約為29.4歲。

除了用時(shí)間換取“上車票”，從更加微觀的城市剛需購房熱門商圈區(qū)位看，剛需們也在空間上做著取舍。

報(bào)告顯示，由于對資金價(jià)格敏感但城市房價(jià)又高企，剛需置業(yè)選擇更偏向遠(yuǎn)離市中心。以北京為例，從空間分布情況來看，剛需購房群體主要集中在五環(huán)外區(qū)域，越靠近市中心，成交量越小。同樣，上海表現(xiàn)出類似情況，主流成交商圈主要分布在中環(huán)外，內(nèi)環(huán)核心商圈成交占比較小。