以“全球新冠疫情蔓延背景下，資產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)與中國(guó)房?jī)r(jià)走向”為主題的易居論壇近日在上海舉行，這也是上海市社聯(lián)學(xué)術(shù)團(tuán)體2020年度課題研究合作項(xiàng)目。論壇上，與會(huì)學(xué)者與專家認(rèn)為，未來(lái)一年的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將面臨很大的壓力，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該積極調(diào)整戰(zhàn)略，以應(yīng)對(duì)多變的未來(lái)。

2020年1月下旬開始，我國(guó)新冠肺炎疫情傳染人數(shù)出現(xiàn)了爆發(fā)式增長(zhǎng)，至3月份疫情已經(jīng)取得了較好的控制。而在海外，從3月開始，疫情在全球多國(guó)快速擴(kuò)散，至今仍在不斷的蔓延當(dāng)中。受疫情影響，2、3月份全球金融市場(chǎng)劇烈動(dòng)蕩，資產(chǎn)價(jià)格大幅下跌。

華東師大終身教授、上海易居房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)張永岳在會(huì)上表示，疫情發(fā)生后，“與未來(lái)接軌”的理念相當(dāng)重要，要從視角上把握未來(lái)金融和房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)。在后疫情時(shí)代，房地產(chǎn)行業(yè)金融監(jiān)管在不斷地加強(qiáng)，但金融監(jiān)管和金融促進(jìn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的“度”，如何進(jìn)行把握成為難題。應(yīng)當(dāng)根據(jù)新的形勢(shì)、新的要求，共同努力去破解，以促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)更健康地發(fā)展。

疫情影響或傳導(dǎo)至樓市，“房?jī)r(jià)應(yīng)該會(huì)經(jīng)歷一次降溫”

易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭和研究員王若辰代表課題組在論壇上分享了《全球新冠疫情蔓延背景下，資產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)與中國(guó)房?jī)r(jià)走向》課題成果。

課題認(rèn)為疫情對(duì)房?jī)r(jià)的影響主要有經(jīng)濟(jì)、資產(chǎn)價(jià)格、刺激政策等三條傳導(dǎo)路徑。疫情的爆發(fā)，是只黑天鵝，對(duì)于全球經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、資產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成利空影響，經(jīng)過傳導(dǎo)對(duì)房?jī)r(jià)形成不利影響；但同時(shí)，也導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)刺激政策的出臺(tái)，政策會(huì)提振經(jīng)濟(jì)與資產(chǎn)價(jià)格，利好房?jī)r(jià)。

經(jīng)濟(jì)影響方面，此次疫情屬于突發(fā)事件，疫情的大規(guī)模爆發(fā)，使全球經(jīng)濟(jì)活動(dòng)從2、3月開始急劇收縮；但這與2008年爆發(fā)的金融危機(jī)不同，金融系統(tǒng)與樓市關(guān)系密切，所以對(duì)全球房?jī)r(jià)的沖擊明顯；而本次危機(jī)，不是源于金融系統(tǒng)紊亂，所以對(duì)樓市的負(fù)面影響不明顯，或者說(shuō)傳導(dǎo)比較慢。因此，今年前三季度，除了中國(guó)，全球主要經(jīng)濟(jì)體全部經(jīng)濟(jì)衰退，但全球及中國(guó)房?jī)r(jià)并未轉(zhuǎn)跌。

不過，今年前三季度全球經(jīng)濟(jì)跌幅遠(yuǎn)超 2008年危機(jī)爆發(fā)之后的三個(gè)季度，而且未來(lái)一兩個(gè)季度也難言樂觀。從經(jīng)濟(jì)與房?jī)r(jià)的一般關(guān)系來(lái)看，房?jī)r(jià)應(yīng)該會(huì)經(jīng)歷一次降溫。前三季度不出現(xiàn)，不代表未來(lái)幾個(gè)季度不會(huì)出現(xiàn)。

資產(chǎn)價(jià)格方面，本次疫情爆發(fā)后，雖然全球股價(jià)等出現(xiàn)暴跌，但持續(xù)時(shí)間遠(yuǎn)短于2007至2008年，尚未傳遞到房?jī)r(jià)，股價(jià)已經(jīng)大幅反彈且超過疫情之前。另外，由于金融系統(tǒng)相對(duì)于2008年穩(wěn)定性已經(jīng)明顯提高，并未出現(xiàn)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)在極短期內(nèi)的價(jià)格下跌并未傳導(dǎo)至房?jī)r(jià)。不過，近期全球股市有所走弱；另外，美國(guó)股價(jià)仍存在泡沫，并沒因?yàn)橐咔槲C(jī)的出現(xiàn)而緩解。所以，未來(lái)幾個(gè)季度，全球股市走勢(shì)存在較大變數(shù)，其對(duì)房?jī)r(jià)的影響不宜太樂觀。

政策刺激方面，本次危機(jī)，為應(yīng)對(duì)新冠疫情的沖擊，世界各國(guó)的政策刺激力度大多都明顯大于2008年金融危機(jī)，從側(cè)面也可體現(xiàn)出本次危機(jī)對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響之巨大超越歷史。因此，本輪刺激政策對(duì)樓市的利好，對(duì)房?jī)r(jià)的推動(dòng)也將比較明顯。中國(guó)的貨幣政策與財(cái)政政策雖然也出現(xiàn)了寬松，但力度小于其他世界主要經(jīng)濟(jì)體，不同城市樓市表現(xiàn)差異明顯，熱點(diǎn)一二線城市表現(xiàn)較強(qiáng)，大部分三四線城市繼續(xù)降溫，體現(xiàn)了流動(dòng)性對(duì)于強(qiáng)勢(shì)城市的偏好，以及危機(jī)背景下資金對(duì)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的偏好。

預(yù)計(jì)全國(guó)新房均價(jià)同比漲幅將趨于收窄，一年后回落至0－3%區(qū)間

預(yù)測(cè)未來(lái)，楊紅旭表示，第一，在全球疫情二次反彈、經(jīng)濟(jì)衰退繼續(xù)、政策刺激效應(yīng)邊際遞減的情形下，全球股市大概率出現(xiàn)二次下跌，不過跌破于今年3月低點(diǎn)的概率不大。由于中國(guó)疫情控制效果好、經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇力度大，預(yù)計(jì)中國(guó)股市走勢(shì)將強(qiáng)于歐美股市。第二，全球房?jī)r(jià)將經(jīng)歷先漲后跌，同時(shí)國(guó)家與城市明顯分化，強(qiáng)者趨弱，弱者更弱。第三，未來(lái)一年，預(yù)計(jì)全國(guó)新房均價(jià)同比漲幅將趨于收窄，一年后回落至0－3%區(qū)間。70城二手房?jī)r(jià)格數(shù)同比漲幅將小幅收窄，一年后回落至0－1% 區(qū)間。

政策建議上，第一，建議優(yōu)化調(diào)控政策，既要堅(jiān)持“房住不炒”，抑制少數(shù)地區(qū)房?jī)r(jià)偏熱，又要防范部分地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)下跌幅度過大，以便更好地實(shí)現(xiàn)穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期，以及經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長(zhǎng)。第二，調(diào)整企業(yè)運(yùn)營(yíng)。過去部分房企過度追求業(yè)績(jī)排名，在投資擴(kuò)張方面過于激進(jìn)，風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)不足。鑒于未來(lái)一年甚至兩年，全國(guó)樓市總體呈降速降溫態(tài)勢(shì)，同時(shí)“三道紅線”的融資新政2021年即將全面實(shí)施，開發(fā)企業(yè)必須考慮由此帶來(lái)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，建議當(dāng)前宜謹(jǐn)慎投資，降低負(fù)債率，穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)。第三，降低升值預(yù)期。當(dāng)前購(gòu)房宜以自住需求為主，慎重投資，著眼長(zhǎng)期，未來(lái)10－20年，中國(guó)房產(chǎn)的升值性將明顯弱于過去10－20年，房地產(chǎn)黃金時(shí)代已經(jīng)過去，對(duì)于房產(chǎn)回報(bào)率不宜寄予厚望。

“支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的政策有可能加碼”

上海晨燕資產(chǎn)管理中心總經(jīng)理王觀表示，房地產(chǎn)行業(yè)目前對(duì)經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)度占比在逐漸下降，未來(lái)監(jiān)管更多以重視風(fēng)險(xiǎn)為主。新冠疫情后，涉及房地產(chǎn)的眾多行業(yè)，如家裝行業(yè)等恢復(fù)情況偏弱，這與房產(chǎn)竣工數(shù)據(jù)一直沒有起色有關(guān)。但許多行業(yè)的恢復(fù)情況仍然是超預(yù)期的，比如航空業(yè)的貨運(yùn)數(shù)量、出口的集裝箱數(shù)量都超預(yù)期。在“三穩(wěn)”的政策導(dǎo)向下，目前房?jī)r(jià)的波動(dòng)率很低，意味著有很高的性價(jià)比，但這種狀態(tài)很難一直保持，未來(lái)會(huì)有均值回歸的過程。從銀行業(yè)的角度看，未來(lái)降息的概率較小，息差不太可能進(jìn)一步收窄。從股市、債市和樓市的性價(jià)比來(lái)看，目前更像2013年，未來(lái)一年經(jīng)濟(jì)或者滯脹、或者繁榮。對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，只要有邊際購(gòu)房的增量，即只要存在一部分人群從缺乏購(gòu)買力到具備購(gòu)買力，那么市場(chǎng)就有支撐。

華東師大金融研究院副院長(zhǎng)李巍教授表示，近期從匯率來(lái)看，人民幣的實(shí)際有效匯率非常穩(wěn)定，在一定程度上成為“錨貨幣”，體現(xiàn)了人民幣的較高價(jià)值。疫情發(fā)生后，中國(guó)得力高效的防疫措施，使得中國(guó)經(jīng)濟(jì)率先恢復(fù)，吸引大量國(guó)際資本流入中國(guó)；房地產(chǎn)有較強(qiáng)的升值預(yù)期，但強(qiáng)有力的調(diào)控政策使得房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然處于平穩(wěn)健康的狀態(tài)。中央提出的加快形成以國(guó)內(nèi)大循環(huán)為主體、國(guó)內(nèi)國(guó)際雙循環(huán)相互促進(jìn)的新發(fā)展格局的戰(zhàn)略決策，其重心是國(guó)內(nèi)的循環(huán)，以應(yīng)對(duì)愈加錯(cuò)綜復(fù)雜的國(guó)際形勢(shì)。就未來(lái)一年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展來(lái)看，國(guó)內(nèi)實(shí)體經(jīng)濟(jì)仍然面臨著較大的壓力，經(jīng)濟(jì)增速或較難回到疫情前的新常態(tài)，預(yù)計(jì)支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的政策有可能加碼。

地產(chǎn)融資新規(guī)將使央企與民企的差距進(jìn)一步拉大

中梁地產(chǎn)集團(tuán)首席戰(zhàn)略官曹俊浩表示，“345”地產(chǎn)融資新規(guī)（即：監(jiān)管部門針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)有息債務(wù)的規(guī)模，設(shè)置“三道紅線”），短期給部分房企，特別是民營(yíng)企業(yè)帶來(lái)了較大的壓力，并加大了房企的轉(zhuǎn)型要求，即從過去的規(guī)模擴(kuò)張到更加注重穩(wěn)健運(yùn)營(yíng)。未來(lái)房企的長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略需要跟隨中國(guó)的城鎮(zhèn)化趨勢(shì)，聚焦中心城市、都市圈和城市群。在新形勢(shì)下，行業(yè)出現(xiàn)了幾種變化：第一，階層分化愈發(fā)明顯。央企和民企的差距進(jìn)一步拉大。第二，城市出現(xiàn)分化?；久鎻?qiáng)弱不同的城市，房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)截然不同。第三，房企綜合能力急需提升。比如對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)的把控愈發(fā)重要。

中房研協(xié)研究負(fù)責(zé)人回建強(qiáng)表示，目前外部形勢(shì)處于烏卡時(shí)代，中美關(guān)系、疫情、地緣政治等充滿了不確定性。面對(duì)新形勢(shì)，房企應(yīng)該：第一，主動(dòng)變革，適應(yīng)規(guī)則，順勢(shì)而為，在危中尋找機(jī)會(huì)。第二，與時(shí)俱進(jìn)，戰(zhàn)略要及時(shí)進(jìn)行微調(diào)，拒絕僵化。第三，降杠桿、促回款、抓營(yíng)銷、精產(chǎn)品，對(duì)客戶需求深化研究。第四，預(yù)見未來(lái)，如果說(shuō)三道紅線是政府層面的風(fēng)險(xiǎn)管理，企業(yè)也要進(jìn)行運(yùn)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)管理，以研究為后盾，需求作為先導(dǎo)，產(chǎn)品作為中鋒，主動(dòng)擴(kuò)張或主動(dòng)收縮都將是企業(yè)的選擇。