“當(dāng)時(shí)的價(jià)格是2.2萬元/平方米，總價(jià)大概是200萬元。”
2013年，田萌婕28歲那年，她在北京購(gòu)置了人生第一套房子，89平方米，這是北京一個(gè)典型的剛需購(gòu)房故事。
10月29日，貝殼研究院發(fā)布《2020城市剛需購(gòu)房報(bào)告》，描述了當(dāng)下剛需客們的眾生相。
北京剛需置業(yè)“上車價(jià)”350萬元全國(guó)第一
“我只能說，感謝我的父母吧，不是他們我根本沒有能力在北京買這套房子。”田萌婕說。
“我買房子的時(shí)候，周圍還是一片建設(shè)工地，到處都是土堆，一陣風(fēng)過就塵土飛揚(yáng)。”
綜合來看，剛需人群可以歸納為以下幾個(gè)特征：從置業(yè)次數(shù)來說，一般是首套房/生活范圍內(nèi)唯一房產(chǎn)；從置業(yè)需求來說，一般是婚房、異地安家、孩子上學(xué)、落戶等，有不得不買房的強(qiáng)烈因素；從產(chǎn)品來說，一般是面積緊湊中小戶型，低總價(jià)，維持居住的基本配置。
剛需人群在北京面臨著全國(guó)最高的置業(yè)成本。北京剛需置業(yè)門檻最高為350萬元，深圳345萬元、上海295萬元緊隨其后。廈門266萬元、杭州226萬元，以超過200萬元的水平，構(gòu)成了第二梯隊(duì)。值得一提的是，2020年前9月廈門二手房均價(jià)40242元/平方米，超過眾多新一線和二線城市房?jī)r(jià)，躋身于房?jī)r(jià)一線陣營(yíng)。
而“160萬元”成為第三道分水嶺，由廣州198萬元、南京190萬元、寧波175萬元、東莞160萬元、蘇州159萬元五城組成，五城以幾乎超過160萬元的“上車價(jià)”，擠入城市排行榜前十。
除了TOP10城市，再加上中部核心城市武漢（140萬元）、西南中心城市成都（106萬元），此次統(tǒng)計(jì)中共有12個(gè)新一線及二線城市，剛需上車線超過100萬元。
而長(zhǎng)沙（84萬元）、沈陽（73萬元）等8城市剛需上車門檻稍低，平均購(gòu)房套均總價(jià)在百萬元以內(nèi)。以沈陽為例，剛需房總價(jià)水平僅為北京的1/5。
上海、天津、北京等5城剛需面積不足70平方米
時(shí)禹也是幾年前在買了第一套房子，他時(shí)常向記者感慨：“兩室一廳實(shí)在是有點(diǎn)小，結(jié)婚后想把父母從老家接過來就顯得捉襟見肘了。”
一線城市剛需首次置業(yè)面積的確偏小。各城市剛需上車平均面積差異顯著，上海比南通小近30平方米。樣本30城中，上海、天津、北京、大連等城市剛需置業(yè)套均面積尚不足70平方米，其中上海剛需客戶購(gòu)房平均面積較低，僅63.6平方米；而南通、濟(jì)南、佛山、長(zhǎng)沙等城市剛需客群居住普遍寬敞，住房套均面積在80平方米以上，其中南通以92平方米居30城首位。
報(bào)告顯示，城市剛需面積的不同，很大程度上與購(gòu)房負(fù)擔(dān)、住房供給結(jié)構(gòu)等有關(guān)。上海、天津、深圳等城市剛需上車平均面積排名靠后，一方面是因?yàn)樗诔鞘芯幼∝?fù)擔(dān)較大，另一方面則是這些城市住房供給以小戶型房源為主導(dǎo)，剛需選擇機(jī)會(huì)更多。
以深圳為例，在售房源中近64%集中在90平方米以下面積段，整體住房市場(chǎng)結(jié)構(gòu)偏向小面積房源。南通住房市場(chǎng)以大戶型房源為主，在售房源中7成集中在90平方米以上面積段，且居住負(fù)擔(dān)相對(duì)較低，剛需客群普遍買的稍大，套均面積達(dá)到92平方米。
剛需年齡全面進(jìn)入“30+”
和田萌婕在28歲購(gòu)房不同，報(bào)告顯示目前的剛需年齡全面進(jìn)入了“30+”。
剛需購(gòu)房平均年齡普遍高于城市購(gòu)房平均年齡。在分析的30個(gè)樣本城市中，購(gòu)房者平均購(gòu)房年齡集中在29～38歲之間，平均年齡為33.2歲，即以中青年為主。
而從2020年上半年貝殼平臺(tái)交易數(shù)據(jù)看，19個(gè)重點(diǎn)城市購(gòu)房平均年齡為32.7歲。不同城市剛需購(gòu)房平均年齡水平受城市房?jī)r(jià)、購(gòu)房消費(fèi)習(xí)慣等多種因素影響。
一線城市中，北京、上海的剛需購(gòu)房者年齡最大，分別達(dá)到了35.5歲和36.7歲，受制于城市高房?jī)r(jià)及限購(gòu)政策等影響，剛需群體在一線城市購(gòu)房置業(yè)難度相對(duì)較大，需要更長(zhǎng)時(shí)間資金積累才能實(shí)現(xiàn)。
新一線城市中天津、長(zhǎng)沙的剛需購(gòu)房者年齡最大，分別為37.5歲和34.7歲。究其原因，各有不同，天津居住負(fù)擔(dān)高，房?jī)r(jià)收入比為13.3，明顯高于武漢、西安、成都等新一線城市。
在19個(gè)一線、新一線城市中，重慶、成都、合肥等城市剛需平均購(gòu)房年齡相對(duì)較低，其中重慶剛需購(gòu)房年齡最低，約29.4歲。這些城市都是區(qū)域核心城市，周邊地區(qū)人口規(guī)模大，城市人口呈現(xiàn)凈流入狀態(tài)，吸引了大量年輕人。
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