近日，A股上市房企陸續(xù)發(fā)布三季報。
雖受今年初新冠肺炎疫情影響，但各地的房地產(chǎn)調(diào)控政策并未顯著放松，加之“三道紅線”融資新規(guī)實(shí)施，房企銷售端和資金端壓力加大，投資規(guī)模明顯放緩，部分房企財(cái)務(wù)風(fēng)險逐步累積。
據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者不完全統(tǒng)計(jì)，截至10月29日，滬深兩市已有近60家上市房企披露三季報。其中有23家房企營收相比去年同期實(shí)現(xiàn)正增長，22家房企凈利潤相比去年同期實(shí)現(xiàn)了正增長。不過，TOP30房企中公布業(yè)績的目前僅有3家，其中前10強(qiáng)中只有綠地和新城控股兩家。
值得注意的是，從已經(jīng)公布三季度業(yè)績的房企來看，相較于商品房整體銷量的同比提升，前三季度房企業(yè)績則表現(xiàn)出現(xiàn)明顯分化。
受疫情影響房企業(yè)績分化明顯
Wind數(shù)據(jù)顯示，今年前三季度，排名靠前的房企無論是營收還是利潤，均保持較高增長，呈現(xiàn)出強(qiáng)者恒強(qiáng)的態(tài)勢；業(yè)績出現(xiàn)衰退的房企則基本延續(xù)了半年報之后的頹勢，無論是收入還是利潤，前三季度下滑嚴(yán)重。
其中TOP10房企里，綠地率先披露業(yè)績前三季度業(yè)績，并在收入和利潤方面都實(shí)現(xiàn)雙增長。截至今年三季度，綠地控股實(shí)現(xiàn)利潤總額228億元，歸母凈利120億元，同比分別增長2.5%及1.9%；基本每股收益0.99元，同比增長2.06%。營業(yè)收入3209億元，同比增長9%，其中房地產(chǎn)主業(yè)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入1446億元，基建產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入1472億元，同比分別增長15%及6%。
另一家頭部房企新城控股公布的三季報則顯示，今年前三季度營收約700.91億元，同比增長137.11%；凈利潤約47.36億元，同比增長26.91%；基本每股收益2.11元，同比增長26.35%。
而在公布業(yè)績預(yù)告的房企來看，排名靠前的房企表現(xiàn)穩(wěn)健，部分中小房企在項(xiàng)目去化等維度上面臨著更大挑戰(zhàn)。
如TOP30房企中南建設(shè)公布的三季度預(yù)增公告顯示，今年前9月歸母凈利潤較去年同期增長53.6%。再以泰禾為例，據(jù)其10月14日公布的數(shù)據(jù)，泰禾預(yù)計(jì)期內(nèi)歸屬于上市公司股東的凈利潤為虧損16.5億~22.3億元，而去年為盈利21.21億元。
對此，克而瑞研究中心總經(jīng)理林波向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析認(rèn)為，房企收入下滑主要是因?yàn)橐咔橛绊憣?dǎo)致的結(jié)轉(zhuǎn)收入沒有跟上，加之今年結(jié)轉(zhuǎn)的是2016~2017年的項(xiàng)目，這兩年“地王”頻出，本身就是不賺錢或者是虧大錢的項(xiàng)目。
此外，今年以來，因疫情影響導(dǎo)致銷售收入和租金收入明顯下滑的企業(yè)也不在少數(shù)，尤其是上半年重倉在疫區(qū)的房企。
以美好置業(yè)為例，前三季度歸屬于上市公司股東的凈利潤虧損1.25億~1.6億元，而去年同期為盈利7615萬元，期內(nèi)項(xiàng)目交付延后、新業(yè)務(wù)投入成本高系業(yè)績變動原因。
再如10月28日晚間發(fā)布三季度業(yè)績的中迪投資，前三季度營收約9327萬元，同比增長317.17%；凈虧損約2931萬元，同比增長62.80%；基本每股收益-0.10元，同比增長61.54%。
58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波表示，從今年疫情對商品房市場的影響來看，住宅前三季度的成交金額已經(jīng)超過去年水平，而商業(yè)地產(chǎn)則明顯沒有實(shí)現(xiàn)逆轉(zhuǎn)。對于自持商業(yè)比重較大的房企而言壓力尤其大，商場、辦公和酒店的空租率都有不同程度提升，帶動租金收入同比明顯減少。如大悅城控股持有的購物中心和酒店較多，受到的影響直接，其自身預(yù)計(jì)前三季度的凈利潤將可能由正轉(zhuǎn)負(fù)。
融資新規(guī)考驗(yàn)房企運(yùn)營能力
在業(yè)績下滑情況下，整個地產(chǎn)估值又不高，上市房企的股價將面臨不小壓力。
張波認(rèn)為，今年以來房地產(chǎn)行業(yè)集中度持續(xù)提升，一二線城市的成交占比有所擴(kuò)大，中小房企則面臨著拿地難、銷售壓力大等多重困難，部分中小房企今年的凈利潤都出現(xiàn)不同程度減少，有些房企甚至有超過九成以下的凈利潤下滑幅度，這一趨勢預(yù)計(jì)會在四季度持續(xù) ，2020年房企的淘汰率提升將是個不爭的事實(shí)。
為了完成全年目標(biāo)，一部分房企通過打折促銷等方式加速去化，在帶動銷量提升的同時，有效降低了負(fù)債水平，對于業(yè)績提升起到了重要支撐作用。
從已公布前三季度業(yè)績的房企來看，商品房整體銷量同比提升并不代表著單個企業(yè)的銷提升，也不代表單個房企凈利潤水平表現(xiàn)良好。一方面，部分房企前三季度同比凈利潤有著明顯增長，包括
陽光城增長了21.64%，濱江集團(tuán)增長了3.16%，招商蛇口的增長更是明顯。從利潤增長的房企來看，一般都是重倉布局的區(qū)域在疫情期間受影響較小，或者恢復(fù)和反彈比較快的城市。如濱江集團(tuán)重點(diǎn)布局的杭州，今年市場熱度就明顯好于去年，甚至出現(xiàn)過多個“萬人搖”項(xiàng)目。
同時，今年債務(wù)率較高或融資壓力較大的房企表現(xiàn)就會出現(xiàn)明顯分化，一部分房企通過打折促銷等方式加速去化，在帶動銷量提升的同時，有效降低了負(fù)債水平，對于業(yè)績提升起到了重要支撐作用。另一部分房企則在項(xiàng)目去化、自身調(diào)整等維度上面臨著更大挑戰(zhàn)，企業(yè)短期內(nèi)還沒能快速從低谷中抽身出來，如云南城投10月26日晚間發(fā)布三季度業(yè)績公告稱，前三季度營收約37.05億元，同比下降23.64%，凈虧損約10.39億元。
此外，在“三條紅線”融資新規(guī)下，不少房企的財(cái)務(wù)杠桿受到限制。隨著新規(guī)的實(shí)施，融資端將進(jìn)一步收緊，也更加考驗(yàn)房企的運(yùn)營管控能力，房企需要從銷售、周轉(zhuǎn)、產(chǎn)品力諸方面提升自身的競爭力。
林波告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，在今年僅剩的兩個月時間里，房企將在銷售和結(jié)轉(zhuǎn)上進(jìn)行一波沖刺，屆時優(yōu)秀的房企在銷售和利潤上將持平甚至超越去年水平。但如果稍微有個閃失，利潤下滑也是正?，F(xiàn)象。
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