盡管針對(duì)房企的融資新規(guī)醞釀許久才最終落地，房地產(chǎn)商們看似有足夠的時(shí)間來(lái)應(yīng)對(duì)，但財(cái)技高超的他們卻沒(méi)有估計(jì)到這一次監(jiān)管的力度會(huì)如此嚴(yán)厲。
加杠桿擴(kuò)規(guī)模，看來(lái)是沒(méi)法用也用不上了。從監(jiān)管層最近釋放的消息來(lái)看，房企融資的預(yù)期，仍將是保證行業(yè)平穩(wěn)向前。
據(jù)央行貨幣政策司司長(zhǎng)孫國(guó)峰在近期的新聞發(fā)布會(huì)上表示，建立（融資新規(guī)）制度的目的，在于增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)融資管理的市場(chǎng)化、規(guī)則化和透明度，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)形成穩(wěn)定的金融政策預(yù)期，合理安排自身的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和融資行為，同時(shí)也矯正一些企業(yè)盲目擴(kuò)張的經(jīng)營(yíng)行為，增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)自身的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。
受到融資新規(guī)的影響，房企的融資規(guī)模降至低位。據(jù)同策研究院監(jiān)控，今年9月，40家典型上市房企共完成融資金額折合人民幣共計(jì)402.14億元，環(huán)比8月份的827.59億元大幅下滑51.4%。
但這僅僅是開(kāi)始。業(yè)界普遍都認(rèn)為，未來(lái)房企在融資方面，會(huì)普遍謹(jǐn)慎，更不敢盲目。“未來(lái)較長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，都會(huì)是（規(guī)模收縮）。” 明源地產(chǎn)研究院存量地產(chǎn)首席研究員艾振強(qiáng)告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。
融資規(guī)模持續(xù)收縮
時(shí)至今日，沒(méi)有哪家房企再會(huì)小看融資新規(guī)的威力。萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮發(fā)出的信號(hào)是，“三道紅線”實(shí)施后的房地產(chǎn)已成普通行業(yè)。在這一階段，房企和制造業(yè)一樣，將不再依靠杠桿，而是依靠全面競(jìng)爭(zhēng)能力，適應(yīng)環(huán)境變化，并繼續(xù)進(jìn)化出新物種。
行業(yè)的邏輯是逐漸推進(jìn)的，但融資的變化是驟然而至的。正如郁亮所言，這次的監(jiān)管是穿透式的，明股實(shí)債、表內(nèi)表外全覆蓋，之前的財(cái)務(wù)技巧是沒(méi)有任何作用的，這對(duì)所有的開(kāi)發(fā)商都是挑戰(zhàn)。
從監(jiān)管層最近下發(fā)的要求房企提交的負(fù)債監(jiān)測(cè)表來(lái)看，房企的表外融資也將被納入監(jiān)管范圍。
據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者獲得的表格，其中表三要求房企填寫(xiě)參股未并表住宅地產(chǎn)項(xiàng)目、明股實(shí)債融資、供應(yīng)鏈資產(chǎn)證券化產(chǎn)品等，這部分通常是房企“財(cái)務(wù)操作”機(jī)動(dòng)性較大的部分，房企的表外負(fù)債因此將無(wú)所遁形。
2020年1-9月40家典型上市房企融資情況 數(shù)據(jù)來(lái)源：同策研究院
艾振強(qiáng)說(shuō)，一些房企賬面上看起來(lái)負(fù)債率不是很高，但是通過(guò)地產(chǎn)信托等方式在表外有大量負(fù)債，這是個(gè)很大的風(fēng)險(xiǎn)。“所以有時(shí)候你會(huì)發(fā)現(xiàn)，一家公司他的負(fù)債跟手里的資產(chǎn)比好像也沒(méi)那么高，但實(shí)際上他已經(jīng)岌岌可危了，就是表外還有一堆債務(wù)。”
從數(shù)據(jù)面來(lái)看，融資新規(guī)的效果已經(jīng)在房企的融資規(guī)模上有較為明顯的體現(xiàn)。無(wú)論是債券發(fā)行還是信托融資，似乎都不靈了。據(jù)同策研究院的數(shù)據(jù)，2020年9月，40家房企債權(quán)融資金額393.19億元，占房企融資總量的97.78%，環(huán)比減少36.40%（8月債權(quán)融資總額618.19億元）。
據(jù)申萬(wàn)宏源固收研究最近的一份報(bào)告，從發(fā)行規(guī)模上來(lái)看，9月份房地產(chǎn)類(lèi)信托規(guī)模由上月的770億元下降至425億元，環(huán)比下降45%；投資在房地產(chǎn)類(lèi)信托產(chǎn)品數(shù)量由407只下降至239只。
而過(guò)往房企境內(nèi)渠道被嚴(yán)控的情況下喜歡啟用的美元債融資，房企也不敢大肆使用了。據(jù)久期財(cái)經(jīng)，2020年9月，地產(chǎn)板塊的發(fā)行量有明顯的下降，9月當(dāng)月，地產(chǎn)離岸債規(guī)模為38.33億美元，環(huán)比下降了36.42%，同比下降近30%。
“今年的確受了一些影響。一個(gè)是批文沒(méi)有之前給的那么多了，一個(gè)是今年疫情也有所耽誤。最重要的是，國(guó)內(nèi)對(duì)房企融資的監(jiān)管是很?chē)?yán)格的。” 中達(dá)證券研究院院長(zhǎng)申思聰告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。
高超“財(cái)技”失效之后
“三道紅線”之后，房企都在融資工具的使用上都變得小心謹(jǐn)慎了。當(dāng)債券融資和信托融資以及各種各樣的融資花招都用不上的時(shí)候，房企之中誰(shuí)在裸泳，一目了然。
中長(zhǎng)期來(lái)看，投資端減少投入、銷(xiāo)售端增加收入當(dāng)為上策。但眼下的情況，房企顧不上太多了，畢竟其他渠道，真的很難帶來(lái)資金，所以許多房企紛紛IPO或者配股融資，都是為了渡過(guò)資金饑渴的階段。
在其他融資渠道都遇冷的情況下，房企的股權(quán)融資反倒一枝獨(dú)秀，據(jù)同策研究院數(shù)據(jù)，2020年前9個(gè)月，房企通過(guò)股權(quán)融資獲得的資金為1077.64億元，同比上漲134.18％。
透過(guò)稀釋實(shí)控人的持股比例來(lái)獲得資金，在房地產(chǎn)行業(yè)并不常用。中國(guó)恒大近期啟動(dòng)了一次配股融資募得43億港元，而這家龍頭房企的上一次配股還要追溯到2015年——配售股份絕對(duì)不是能夠輕易做出的選擇。
林立在一家小型房企的總部工作，他所在的房企正在聯(lián)交所IPO的過(guò)程中。對(duì)房企的融資，他感同身受：“整個(gè)融資環(huán)境挺緊張的，各個(gè)渠道都在收窄，現(xiàn)在等于是將大部分希望都放在IPO上了。如果不行，我們做好了要勒緊褲帶過(guò)日子的準(zhǔn)備。”
確切來(lái)講，融資新規(guī)的來(lái)臨，讓許多房企都有些措手不及，但不得不去面對(duì)。在短暫清掃戰(zhàn)場(chǎng)之后，持久仗就要開(kāi)打了。許峰在一家TOP5房企投資部工作，因?yàn)榭偛拷诮档土送顿Y規(guī)模，他的工作就不僅是投資拓展，還要反思回顧。
“感覺(jué)好像更忙了。雖然地是少拿了，但是工作是真的沒(méi)停過(guò)，最近總是在看之前的投資是不是合理，反正各種事情。”許峰說(shuō)。
從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，融資新規(guī)期望達(dá)到的效果，也正是在于讓房企能夠提升抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力。孫國(guó)峰指出，從整體上看，目前重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則起步平穩(wěn)，社會(huì)反響積極正面。下一步，將會(huì)同住建部和其他相關(guān)部門(mén)，跟蹤評(píng)估執(zhí)行效果，不斷完善規(guī)則，穩(wěn)步擴(kuò)大適用范圍。
而國(guó)際投行給出的評(píng)價(jià)，也都十分正面。隨著開(kāi)發(fā)商加快收入確認(rèn)和債務(wù)增長(zhǎng)放緩，穆迪在近期發(fā)布的一份報(bào)告中指出，中國(guó)房企融資新規(guī)實(shí)施后，將在未來(lái)2~3年改善開(kāi)發(fā)商的信用質(zhì)量中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的杠桿水平有望改善，預(yù)計(jì)多數(shù)中國(guó)受評(píng)開(kāi)發(fā)商的債務(wù)增速將在2021年放緩至5%~10%。
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