“金九銀十”到來(lái)，房企圍繞”以價(jià)換量”展開(kāi)角逐。10月20日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，9月份，在全國(guó)70個(gè)大中城市中，新房、二手房?jī)r(jià)格上漲城市數(shù)量分別達(dá)到55城與50城，整體漲幅較8月有所回落。當(dāng)月正值房地產(chǎn)市場(chǎng)傳統(tǒng)銷售旺季，逐漸從疫情中復(fù)蘇的房企通過(guò)以價(jià)換量的促銷方式加速?zèng)_刺，其開(kāi)發(fā)投資信心也有所回溫。但部分機(jī)構(gòu)指出，從銷售面積及銷售額漲幅較8月收窄這一跡象來(lái)看，后期市場(chǎng)交易動(dòng)力仍有不足，疊加“三道紅線”等政策壓力的綜合影響，地產(chǎn)價(jià)格表現(xiàn)強(qiáng)勢(shì)的可能性較低。

一線城市新房?jī)r(jià)格漲幅回落0.2個(gè)百分點(diǎn)

此前8月，全國(guó)新房及二手房?jī)r(jià)格整體有擴(kuò)大趨勢(shì)，隨著“金九銀十”到來(lái)，全國(guó)各地地產(chǎn)調(diào)控政策趨密，疊加房企以價(jià)換量，9月全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格環(huán)比漲幅出現(xiàn)了小幅回落。

9月份，全國(guó)共計(jì)55城新房?jī)r(jià)格出現(xiàn)上漲，較8月減少4城。初步測(cè)算，4個(gè)一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.4%，漲幅比上月回落0.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，北京、上海、廣州和深圳分別上漲0.3%、0.5%、0.6%和0.4%；二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.9%，漲幅比上月回落0.1個(gè)百分點(diǎn)。

相較漲幅擴(kuò)大的8月，9月份一線城市房?jī)r(jià)漲幅呈現(xiàn)普遍回落的態(tài)勢(shì)。易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，這主要緣于當(dāng)前房源相對(duì)充裕，房企希望在傳統(tǒng)“金九銀十”的銷售旺季進(jìn)行促銷，因此價(jià)格方面漲勢(shì)不會(huì)太強(qiáng)甚至出現(xiàn)回落；同時(shí)，各地新盤(pán)供應(yīng)比較多，樓盤(pán)間營(yíng)銷競(jìng)爭(zhēng)壓力大，加劇了房?jī)r(jià)漲幅降溫。

與此同時(shí)，在“房住不炒”的定調(diào)下，其快速上行的支撐有限。以北京為例，9月11日，北京市住建委發(fā)布《北京住房和城鄉(xiāng)建設(shè)發(fā)展白皮書(shū)（2020）》。白皮書(shū)顯示，2019年，北京市堅(jiān)持“房住不炒”定位，繼續(xù)保持調(diào)控政策穩(wěn)定性，不放松、不加碼，繼續(xù)執(zhí)行嚴(yán)格的限購(gòu)政策，對(duì)二套、多套住房以及投資投機(jī)性需求依然保持高壓態(tài)勢(shì)；2020年，本市將堅(jiān)持“房住不炒”定位，落實(shí)城市主體責(zé)任，堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)不動(dòng)搖、力度不放松，推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

同期，二、三線城市新房、二手房?jī)r(jià)格漲勢(shì)總體也在回落。其中，31個(gè)二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比分別上漲0.3%和0.2%，漲幅較8月分別回落0.3和0.2個(gè)百分點(diǎn)；35個(gè)三線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.5%，漲幅比上月回落0.5個(gè)百分點(diǎn)；二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.6%，漲幅與上月相同。

“從數(shù)據(jù)看，徐州房?jī)r(jià)成為當(dāng)月漲幅最大的城市。實(shí)際上此前徐州已經(jīng)出臺(tái)過(guò)新政，因此即便此次數(shù)據(jù)上漲幅較高，但不排除后續(xù)幾個(gè)月即第四季度依然有降溫的可能。但這也提醒徐州繼續(xù)做好房?jī)r(jià)管控，尤其是地鐵沿線和學(xué)位較好的二手房，防范房東和中介機(jī)構(gòu)炒作。”嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)。

開(kāi)發(fā)投資增速連續(xù)4月上行

在房企“以價(jià)換量”促銷手段加持下，全國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格增速出現(xiàn)了普遍下滑，但從企業(yè)開(kāi)發(fā)投資數(shù)據(jù)看出，隨著疫情防控進(jìn)入常態(tài)化，全國(guó)復(fù)工復(fù)產(chǎn)復(fù)市節(jié)奏趨穩(wěn)，企業(yè)開(kāi)發(fā)投資信心已有所升溫。

從日前國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)看出，今年前三季度全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資為103484億元，同比增長(zhǎng)5.6%，增速較前8月提高1.0個(gè)百分點(diǎn)；同期，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金136376億元，同比增長(zhǎng)4.4%，增速較前8月提高1.4個(gè)百分點(diǎn)。

截至目前，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的增速已連續(xù)4月上行且增速超越5%，基本高于2015年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速水平，房企開(kāi)發(fā)投資的信心向上。

不過(guò)，從商品房銷售面積及金額來(lái)看，9月全國(guó)商品房銷售面積達(dá)18587萬(wàn)平方米，銷售金額18704億元，同比分別增7.3%和16%。這在易居(中國(guó))企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱看來(lái)，雖然9月銷售面積和金額同比都出現(xiàn)一定提升，但事實(shí)上9月的商品房銷售表現(xiàn)仍并不理想，量?jī)r(jià)明顯均表露出后繼乏力的現(xiàn)象。

對(duì)此，丁祖昱進(jìn)一步指出，9月全國(guó)商品房銷售面積和銷售金額同比增速均較8月同期出現(xiàn)收窄，分別為6.4個(gè)百分點(diǎn)和11.1個(gè)百分點(diǎn)。今年雖受疫情影響，整體開(kāi)發(fā)銷售節(jié)奏有所后移，但9月仍是各大開(kāi)發(fā)商的重點(diǎn)布局的月份。因此，9月銷售面積、金額漲幅收窄，在某種程度上代表了市場(chǎng)成交后勁的嚴(yán)重不足。“目前以價(jià)換量、加緊回款已成為廣泛銷售手段和目標(biāo)。但聯(lián)系部分城市新房去化遇阻現(xiàn)實(shí)來(lái)看，前述銷售模式在部分二三線城市效果并不理想。”

房企融資環(huán)境預(yù)期收緊

當(dāng)前“金九銀十”已步入后半程，多家分析機(jī)構(gòu)認(rèn)為政策端調(diào)控收緊已在所難免。據(jù)中原地產(chǎn)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控在2020年9月單月累計(jì)次數(shù)為35次，年內(nèi)合計(jì)政策調(diào)控次數(shù)高達(dá)403次。

8月28日，住建部發(fā)布《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部強(qiáng)調(diào)：落實(shí)城市主體責(zé)任，確保實(shí)現(xiàn)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期目標(biāo)》的消息，沈陽(yáng)、長(zhǎng)春、成都、銀川、唐山、常州等城市房地產(chǎn)行業(yè)的負(fù)責(zé)人參加工作會(huì)商會(huì)。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，整體來(lái)看，9月各地收緊的調(diào)控政策雖然力度不大，但依然代表了房地產(chǎn)調(diào)控的趨勢(shì)是“一城一策”、“房住不炒”，維持房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)，上漲過(guò)快必會(huì)導(dǎo)致調(diào)控升級(jí)。

而從土地購(gòu)置端看，在備受關(guān)注的“三道紅線”門(mén)檻之下，房企開(kāi)發(fā)投資活動(dòng)的融資環(huán)境預(yù)期收緊。8月底，住建部和央行召開(kāi)的重點(diǎn)房企座談會(huì)，提出實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)融資的市場(chǎng)化、規(guī)則化和透明度。

根據(jù)隨后披露的“三道紅線”標(biāo)準(zhǔn)：房企剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%；凈負(fù)債率大于100%；現(xiàn)金短債比小于1倍。對(duì)房企則按“紅-橙-黃-綠”四檔管理，如果“三道紅線”均突破，屬“紅色”檔，開(kāi)發(fā)商不能再增加“有息負(fù)債”；“橙色”檔房企，負(fù)債年增速不得超過(guò)5%；“黃色”類房企年負(fù)債增速不得超過(guò)10%；“綠色”類房企不得超過(guò)15%。

“隨著三道紅線新規(guī)逐步推進(jìn)，房企更加注重自身創(chuàng)造資金的能力，未來(lái)個(gè)人按揭貸款、定金及預(yù)收款同比增速空間上升。”王小嬙表示；丁祖昱提醒，鑒于“金九”全國(guó)商品房銷售表現(xiàn)明顯不及預(yù)期，銷售面積、金額的同比增速顯著收窄。因此，各大房企仍需警惕后續(xù)銷售回款壓力或?qū)⒊掷m(xù)加大。

關(guān)于下一步樓市價(jià)格，嚴(yán)躍進(jìn)則表示，眼下降價(jià)促銷仍是主旋律。今年四季度各地庫(kù)存壓力依然較大，而前述政策壓力也會(huì)帶來(lái)一定影響，預(yù)計(jì)地產(chǎn)價(jià)格表現(xiàn)不會(huì)過(guò)于強(qiáng)勢(shì)。但在實(shí)際交易過(guò)程中，購(gòu)房者仍需警惕各類虛假價(jià)格折扣等做法。