一筆高息融資，在投資者論壇里引發(fā)關(guān)注。

9月21日，鑫苑置業(yè)宣布完成一筆美元票據(jù)的發(fā)行。該票據(jù)本金金額為3億美元，利率14.5%，期限為2023年到期。票據(jù)將在新交所上市，由鑫苑的若干子公司進行擔(dān)保，并由鑫苑的若干子公司的股本質(zhì)押作抵押。

對于此筆融資用途，鑫苑置業(yè)方面表示，擬將票據(jù)發(fā)售的所得款項用于某些離岸現(xiàn)有債務(wù)的再融資以及用于一般公司目的。

14.5%的融資利率，已遠超行業(yè)平均融資成本3倍以上，在今年上半年普遍下降的融資利率中，顯得頗為扎眼。

據(jù)機構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，今年1-6月，房企信用債發(fā)行總規(guī)模 3282億元，同比基本持平，平均利率為 4.3%，同比下降1.2個百分點。而從億翰智庫對2020年上半年40家典型房企融資成本的統(tǒng)計排行來看，40家典型房企平均融資成本為6.33%，較2019年的6.46%下降0.13個百分點。

中小房企“高息發(fā)債”補血

如果將時間拉長至一年，會發(fā)現(xiàn)，鑫苑置業(yè)的融資利率一直處于偏高的水平。2018年上半年，鑫苑置業(yè)的公司債融資成本平均高達8.5%。9月，鑫苑置業(yè)發(fā)行6億元私募公司債券，票面利率8.5%。2019年1月，鑫苑置業(yè)又發(fā)行一筆9.8億元公司債券，票面利率8.40%，發(fā)行規(guī)模為5年期。

為何成本居高不下？

“與企業(yè)的負債率過高有關(guān)，隨著融資新規(guī)的逐步落實，未來杠桿率過高的企業(yè)融資越來越難，錢也會越來越貴。”西南證券一位研究員在接受中國房地產(chǎn)報記者采訪時表示。

財報顯示，鑫苑置業(yè)2017年至2019年資產(chǎn)負債率分別為83.44%、90.72%、89.33%。截至2020年3月31日，發(fā)行人凈負債率為122.22%，有息債務(wù)余額為167.17億元，占凈資產(chǎn)的比例為180.57%，其中2021年面臨一定集中償付壓力。

杠桿率過高給企業(yè)帶來的影響不僅體現(xiàn)在融資成本上。

今年1月16日，鑫苑置業(yè)購房尾款A(yù)BS項目被“終止”。該產(chǎn)品擬發(fā)行金額為6億元，發(fā)行人為鑫苑（中國）置業(yè)有限公司，承銷商為首譽光控資產(chǎn)管理有限公司。這筆融資，成為ABS項目融資中極少出現(xiàn)的失敗案例。

同樣不得不靠高息發(fā)債維持運轉(zhuǎn)的還有匯景控股，8月3日，匯景控股宣布，擬發(fā)行票面利率12.5％的美元優(yōu)先票據(jù)，發(fā)行金額為1.1億美元，該票據(jù)將于2021年到期。一月后，9 月 1 日，匯景控股再發(fā)融資公告稱，擬發(fā)行 2021 年到期的額外 2500 萬美元票息 12.5％優(yōu)先票據(jù)，該票據(jù)將與上述8月票據(jù)合并及構(gòu)成單一系列。資金用途與鑫苑置業(yè)相同，主要用于償債。

從資產(chǎn)負債率來看，匯景控股的壓力也不小。財報數(shù)據(jù)顯示，2017年至2019年，匯景控股資產(chǎn)負債率分別為90.23%、89.09%、81.17%，盡管，今年上半年，匯景控股努力將資產(chǎn)負債率降至64.55％，但從短債覆蓋率來看，其短期借款為12.12億元，賬面現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物為7.21億元，受限制存款及現(xiàn)金為3.94億元，賬面近半數(shù)資金均受限，總現(xiàn)金難覆短債，短期償債壓力較大，這是其“高息”發(fā)債解渴的原因。

“三道紅線”下，融資機構(gòu)對于部分杠桿率高的企業(yè)，開始變得不那么友好。今年9月，當(dāng)代置業(yè)發(fā)布的2筆合計1億美元的票據(jù)，利率也高達11.95%；佳兆業(yè)集團于9月3日增發(fā)的一筆4億美元票據(jù)，利率也高至11.25%。

高杠桿房企借錢越來越“貴”

自8月20日那場房企閉門會后，“三道紅線”如同一道無形的緊箍咒，盡管沒有落實到紙面，卻無形的影響著企業(yè)融資的節(jié)奏。

貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，從8月20日至今，房企債券融資規(guī)模明顯收縮。根據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)，按發(fā)行日期來看，8月20日-9月20日房企境內(nèi)外融資規(guī)模約992.7億元，比前一個月（7月19日-8月19日）減少24.6%，規(guī)模收縮約1/4。 

具體來看，“新規(guī)”后一個月間，境外融資規(guī)模約280.9億元，較前一個月大幅降低45.6%，占比整體融資規(guī)模約28%。境內(nèi)融資相對平穩(wěn)，“新規(guī)”后一個月境內(nèi)融資規(guī)模約711.8億元，較前一個月微增0.6%。 

但值得關(guān)注的是，盡管整體融資環(huán)境再度收緊，但境內(nèi)融資利率較去年有所下降，對于企業(yè)來說算是個窗口期。億翰智庫數(shù)據(jù)顯示，從40家典型房企上半年融資成本來看，平均融資成本為6.25%，較2019年平均融資成本6.38%下降1.13%。

如果把融資成本分成5以下，5～6，7～8以上三檔，可以發(fā)現(xiàn)，融資成本在5以下的企業(yè)有以中海，華潤、金茂、招商、保利、龍湖、越秀等，融資成本分別為4.01%、4.26%、4.68%、4.78%、4.84%、4.5%、4.71%，這些企業(yè)融資成本均較2019年有進一步下降。而融資成本在5～6區(qū)間的房企，今年也有所降低，但下降幅度不大，在0.15左右。融資成本在7～8區(qū)間的企業(yè)，有部分企業(yè)今年融資成本出現(xiàn)上漲，其中建業(yè)地產(chǎn)融資成本7.5，同比上漲0.2%；德信中國為8.92%，同比上漲0.52%。

也有特殊案例，融資成本一直位于8以上的藍光發(fā)展和中梁控股，今年融資成本出現(xiàn)明顯下降，其中藍光發(fā)展融資成本下降最多，達到0.62個百分點，為8.03%；中粱控股融資成本上半年為8.9%，較2019年下降0.50個百分點。

“從目前融資情況來看，融資成本在5以下的企業(yè)，融資成本還有進一步降低的空間。但融資成本較高的企業(yè)，未來可能會面臨成本增加的問題，所以降杠桿仍是企業(yè)眼下首先工作。”上述西南證券資分析師告訴記者。

對于下半年房企融資環(huán)境走向如何？貝殼研究院高級分析師潘浩表示：“外部環(huán)境的高度不確定性導(dǎo)致今年4月后的境外債市低迷；同時，融資新規(guī)的影響有一定的滯后期，在逐步消化前期計劃性發(fā)債后，境內(nèi)債市規(guī)?；?qū)⑦M一步收縮。”