某西南大行分行的一位公司業(yè)務(wù)人士說(shuō)，目前關(guān)于“三道紅線”的新政策還沒(méi)有具體下達(dá)，但分行每一筆項(xiàng)目都需要總行審批，放款也需要總行解鎖額度。總體對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸的把關(guān)已經(jīng)非常嚴(yán)格。

疫情沖擊下，市場(chǎng)屢屢揣測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)是否會(huì)再度松綁。但近幾個(gè)月來(lái)監(jiān)管屢屢喊話和政策加碼，斷絕了樓市風(fēng)云再起的念想。

7月24日，房地產(chǎn)工作座談會(huì)召開(kāi)，提出“實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度”。8月16日，中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)主席郭樹(shù)清在《求是》刊文指出，房地產(chǎn)泡沫是威脅金融安全最大的“灰犀牛”。8月20日，中國(guó)人民銀行、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部召開(kāi)房企座談會(huì)，約談12家房企，明確了資金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則——“三道紅線”。自9月1日起，正式在12家房地產(chǎn)企業(yè)試點(diǎn)施行融資“三道紅線”。

具體而言，“三道紅線”指：第一，房企剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于70%；第二，房企的凈負(fù)債率不得大于100%；第三，房企的“現(xiàn)金短債比”小于1倍。

根據(jù)“三道紅線”的觸線情況，房企將被分為“紅、橙、黃、綠”四檔。如果三道紅線都觸碰到了，則不得新增有息負(fù)債；如果碰到兩條線，負(fù)債年增速不得超過(guò)5%；碰到一條線，負(fù)債年增速不得超過(guò)10%；三條線都未碰到，負(fù)債年增速不得超過(guò)15%。

這是監(jiān)管部門首次明確房企舉債標(biāo)準(zhǔn)，而“三道紅線”政策一旦開(kāi)始嚴(yán)格實(shí)施，部分房企狂飆突進(jìn)的高負(fù)債發(fā)展之路將難以為繼。

9月1日的試點(diǎn)已經(jīng)開(kāi)始，銀行是否有了具體落地政策？執(zhí)行尺度又將如何？21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者摸底多家銀行相關(guān)業(yè)務(wù)人士發(fā)現(xiàn)，房企融資近兩年的趨勢(shì)都在朝著收緊方向發(fā)展，9月以來(lái)銀行暫未明確落地針對(duì)“三道紅線”的新規(guī)，對(duì)試點(diǎn)中已經(jīng)踩線的房企，目前仍留有生機(jī)，并未出現(xiàn)停貸斷貸或終止合作的情況。

銀行謹(jǐn)慎制定后續(xù)政策

據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者了解，已經(jīng)執(zhí)行試點(diǎn)的12家房企為碧桂園、恒大、萬(wàn)科、融創(chuàng)、中梁、保利、新城、中海、華僑城、綠地、華潤(rùn)和陽(yáng)光城(000671,股吧)。

在12家房企中，處于綠檔的只有4家，為保利發(fā)展（600048.SH）、中海地產(chǎn)（0688.HK）、華潤(rùn)置地（1109.HK）、華僑城（000069.SZ）；黃檔3家，包括碧桂園（2007.HK）、萬(wàn)科（000002.SZ）、新城控股(601155,股吧)（601155.SH）；橙檔1家，為陽(yáng)光城（000671.SZ）。

紅檔有4家，為中國(guó)恒大（3333.HK）、融創(chuàng)中國(guó)（1918.HK）、綠地控股(600606,股吧)（600606.SH）、中梁控股（2772.HK）。其中剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率分別是85.28%、84.2%、82.8%、80.8%；凈負(fù)債率分別是199.34%、214.1%、163.4%、120.9%；貨幣資金與短期債務(wù)之比分別是0.52、0.57、0.67、0.70。優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債的后續(xù)壓力不小。

對(duì)這些踩線的試點(diǎn)企業(yè)，銀行后續(xù)作何反應(yīng)？

某西南大行分行的一位公司業(yè)務(wù)人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，在“房住不炒”政策的指引下，去年以來(lái)房企融資就開(kāi)始明顯收緊。今年以來(lái)的政策一直是，必須嚴(yán)格按照總行要求，只做總行白名單里的客戶，現(xiàn)在總余額也不大，今年也沒(méi)有增量的指標(biāo)。在區(qū)域選擇上，總行也有嚴(yán)格控制，只把省會(huì)城市作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸業(yè)務(wù)的主要方向。目前關(guān)于“三道紅線”的新政策還沒(méi)有具體下達(dá)，但分行每一筆項(xiàng)目都需要總行審批，放款也需要總行解鎖額度。總體對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸的把關(guān)已經(jīng)非常嚴(yán)格。所以在總行白名單政策的指導(dǎo)下，從分行層面看，目前“三道紅線”暫未成為選擇客戶和項(xiàng)目的主要影響因素。

“銀行對(duì)房地產(chǎn)的政策，基本上是一年一次，年初制定額度和政策，尤其對(duì)大行來(lái)說(shuō)，朝令夕改是不太現(xiàn)實(shí)的。在總行白名單內(nèi)，頭部房企多有涉及。‘三道紅線’的要求并非今年就有，從去年開(kāi)始，很多負(fù)債率較高的頭部房企就已經(jīng)開(kāi)始優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債，因此對(duì)這些房企的融資也開(kāi)始收緊，項(xiàng)目審批會(huì)更嚴(yán)。但是一下子完全收緊，或者完全停貸，是不太可能的。”上述人士進(jìn)一步表示。

另一股份行對(duì)公業(yè)務(wù)人士對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者指出，基本上對(duì)頭部房企都由總行層面簽約，授信是給整體額度。對(duì)這些企業(yè)來(lái)說(shuō)，銀行停貸斷貸對(duì)行業(yè)造成的沖擊更大，可能會(huì)導(dǎo)致現(xiàn)金流徹底斷裂，所以銀行對(duì)待后續(xù)政策的制定會(huì)更為謹(jǐn)慎。

授信規(guī)?；虺掷m(xù)壓降

雖然銀行層面對(duì)房企融資收緊落地暫時(shí)保守應(yīng)對(duì)，但預(yù)期在2021年這一政策將全面鋪開(kāi)。銀行如何既令房企維持資金鏈運(yùn)轉(zhuǎn)，保證企業(yè)正常發(fā)展，又遵循“三道紅線”政策，從外部推動(dòng)房企降負(fù)債，還待后續(xù)政策進(jìn)一步出臺(tái)。

據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者了解，對(duì)踩線企業(yè)授信規(guī)模繼續(xù)壓降的可能性較大。“總行明年在做年度授信的時(shí)候，可能對(duì)踩線企業(yè)授信進(jìn)一步壓降。尤其是幾個(gè)試點(diǎn)企業(yè)，總行將觀望其降負(fù)債的具體情況，再行制定政策。頭部企業(yè)整體授信規(guī)模通常在百億以上，一下子收掉不可能，只能逐步壓降。”前述大行公司業(yè)務(wù)人士指出。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者還了解到，在對(duì)房企整體授信政策框架下，不同區(qū)域的狀況差別較大。在房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)穩(wěn)定、活躍的區(qū)域，踩線房企的不少項(xiàng)目今年銷售表現(xiàn)很好。而這類項(xiàng)目非但未受影響，還是銀行機(jī)構(gòu)爭(zhēng)搶的熱門選擇。

“從本地情況看，四大行的整體尺度政策趨同，但為了爭(zhēng)奪項(xiàng)目，某家大行也頻頻使出低價(jià)策略。此外股份行和城商行尺度稍松，但房企融資整體收緊趨勢(shì)很難回頭。”上述大行人士進(jìn)一步表示。

（作者：侯瀟怡 編輯：馬春園）