近期，各地長租公寓“爆倉”“跑路”事件層出不窮，給不少房東、租客造成了損失。與此同時，多地都在開展租賃企業(yè)的專項排查，對于經(jīng)營方的主動性違約進行制度性防范。
對于普通的房東、租客而言，如何選擇相對靠譜的公寓品牌？如何快速分辨哪類企業(yè)會出現(xiàn)“跑路”？
分散式公寓價格等信息更易不對稱
根據(jù)房源地域分布集中與否，長租公寓可分為集中式公寓和分散式公寓。小旦咨詢董事長甘偉對新京報記者表示，“分散式公寓的核心經(jīng)營要素是高周轉(zhuǎn)的系統(tǒng)化能力，而互聯(lián)網(wǎng)化是其規(guī)?；谋厝宦窂健＜惺焦⒌暮诵慕?jīng)營能力則體現(xiàn)為資產(chǎn)管理的綜合能力，包括金融、產(chǎn)品、運營。兩者的生意邏輯完全不同。”
甘偉進一步指出，分散式公寓兩端都是C端消費者，且產(chǎn)品非標，所以收房價格、出房價格、一次性收取幾個月的租金，都具備充分的彈性，這種碎片化也決定了分散式公寓天然就具有信息不對稱性，因而分散式經(jīng)營者就有條件借助這種信息不對稱來做文章。
不斷換牌子、換馬甲的分散式公寓風(fēng)險高
甘偉指出，長租公寓根據(jù)經(jīng)營主體的不同，可分為小B（Business）和大B。一般情況下，大B相對安全，小B風(fēng)險系數(shù)較高。大B和小B很少有交集，涇渭分明。問題在于，具體對應(yīng)至集中式、分散式公寓，普通租客又該如何來鑒別小B和大B呢？
對此，甘偉解釋道，集中式公寓有兩大關(guān)鍵性指標：企業(yè)化程度和運營規(guī)模，這兩大指標必須綜合在一起衡量。在運營規(guī)模上，通常投入1個億的資金，最多能改造3000間房，因此，運營規(guī)模超過3000間的正規(guī)化經(jīng)營的租賃企業(yè)，就是大B了。
而分散式公寓也有大小B的區(qū)分，不過，兩者的差異并不體現(xiàn)在規(guī)模上，而體現(xiàn)在租賃品牌的連續(xù)經(jīng)營時長和對于房間的裝修投入上。
甘偉進一步解釋稱，如果一家企業(yè)經(jīng)營了很久，但不斷換牌子、換馬甲，就說明有問題了。此外，真正的品牌公寓講求標準化產(chǎn)品，擁有清晰的產(chǎn)品線和基于用戶體驗的產(chǎn)品迭代，因此，通過公寓在房間的裝修投入也可看出端倪。
“租客在看房時，只需要關(guān)注房間內(nèi)的裝修、隔斷、電器、家私等是誰提供的，房東還是經(jīng)營方，就能有個基本判斷。如果看到突然一個新冒出來的租賃品牌，且基本不投入硬裝和軟裝，縱然他有數(shù)萬套房源，那都是分散式的小B。這樣的品牌通常以所謂‘租賃平臺’的形象示人，本質(zhì)上就是二房東。”甘偉稱。
“很明顯，分散式小B是高風(fēng)險區(qū)域，目前多發(fā)經(jīng)營方的主動性違約，多數(shù)‘跑路’公寓均出于此。而分散式大B，偶爾會出現(xiàn)被動性違約，但性質(zhì)不一樣。”甘偉表示，主動性違約是指經(jīng)營方的主觀故意，其商業(yè)模式就是以違約來獲取利益，而被動式違約是指企業(yè)經(jīng)營不善，資金鏈斷裂而造成違約，經(jīng)營者本身也遭受較大的經(jīng)濟損失。
集中式公寓違約率較低
值得一提的是，在甘偉看來，長租公寓風(fēng)險的高低，在于長租公寓經(jīng)營方的違約率，而不在于經(jīng)營的好壞。
“投入的越多，經(jīng)營者風(fēng)險越大；投入的越少，經(jīng)營者‘跑路’的概率越高。” 甘偉表示，生意本質(zhì)上是投入產(chǎn)出比的考量，其中，集中式公寓的經(jīng)營壓力不比分散式公寓小，但集中式公寓的違約率相對較低，其原因就在于，集中式公寓需要重度的產(chǎn)品改造，一次性投入的金額，通常為18-30個月的租金，因此，幾乎不存在違約的動力和經(jīng)濟價值。
防范租金貸陷阱，不宜支付長期租金
除此之外，對于租客而言，還要防范租金貸陷阱，注意支付租金期限。
“天上不會掉餡餅”，業(yè)內(nèi)人士紛紛表示，防止踩坑的第一步就是要判斷清楚租住房屋周邊的租金水平。如果某中介的收房價很高，但出租價很低，即所謂的“高進低出”，那必須要引起重視了。
巴樂兔研究院院長高萌指出，可能對于普通租客來說，高收低租不容易判斷，那要仔細看合同上是否有租金貸陷阱，是否該公寓故意引導(dǎo)租客進行6-12個月一次性付租，并主動推薦租金貸產(chǎn)品，如有則需要格外警惕。
高萌還指出，可通過網(wǎng)絡(luò)查詢該公寓是否存在大量投訴未解決和集體維權(quán)等事件，幫助評估該公寓經(jīng)營服務(wù)能力如何，如承諾做不到，口碑較差的，則需要謹慎。
“杭州等地紛紛出臺對長租公寓機構(gòu)進行資金監(jiān)管的相關(guān)政策，要關(guān)注企業(yè)經(jīng)營有沒有按照政府的要求將相應(yīng)的資金存在相應(yīng)監(jiān)管賬戶。”58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波稱。
張波還強調(diào)，大型長租公寓并不代表一定比較穩(wěn)定，或發(fā)展一定會更好，但相比之下，大型長租公寓市場排名靠前，公司內(nèi)部治理、資金等管控方面會相對較好，且相關(guān)政府部門對他們的監(jiān)管力度也會更強，因此，如果房東、租客實在不知道如何挑選長租公寓品牌時，就在相對偏大型的長租公寓中進行選擇。除此之外，在支付租金時，切記不要支付長期租金，以一個季度為周期，盡量不超過一個季度，這樣對資金的保護也會更強些。
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