今年上半年，上市物業(yè)公司整體業(yè)績表現(xiàn)可圈可點，28家上市物業(yè)公司營收同比增長近４成。這樣的增幅是房企難以企及的。
值得關(guān)注的是，在新冠肺炎疫情沖擊之下，多數(shù)上市物業(yè)公司的業(yè)績逆市上揚，表現(xiàn)出強勁的抗周期性，因此得到資本市場的認(rèn)可，但是行業(yè)兩極分化不斷加劇。
業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，行業(yè)已進入規(guī)模增長、收并購?fù)卣?、品質(zhì)提升的關(guān)鍵階段，3-5年內(nèi)行業(yè)將快速裂變，物業(yè)公司的高增長仍然會持續(xù)，而10年后市場規(guī)模將增長1-2倍。
營收增幅最高90%，收并購?fù)苿右?guī)模高增長
青出于藍，而勝于藍，上半年物業(yè)公司的營收增幅遠超過房企。據(jù)億翰智庫旗下嘉和家業(yè)物業(yè)服務(wù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，28家上市物業(yè)公司的整體營業(yè)收入達385.8億元，營收同比增幅達39.7%；凈利潤為54.7億元，同比增長49.6%。
28家上市物業(yè)公司的平均營收為13.8億元，但行業(yè)內(nèi)超過平均值的企業(yè)只有7家，除了彩生活以外，包括碧桂園服務(wù)、綠城服務(wù)、雅生活服務(wù)、招商積余、保利物業(yè)和中海物業(yè)在內(nèi)的6家物業(yè)公司均背靠大型房企。與此同時，這6家物業(yè)公司的在管面積也同樣處于行業(yè)前列。這也驗證了物業(yè)公司營業(yè)收入和管理規(guī)模的高度相關(guān)性。
上半年，在管面積成長性高的物業(yè)公司大部分依靠收并購的并表。在此表現(xiàn)最為突出的是雅生活，以79%的營收增幅，列為行業(yè)第2位，在管面積成長性突破100%，位居行業(yè)第1。
雅生活管理規(guī)模翻倍主要原因是完成了中民物業(yè)的并表。作為行業(yè)內(nèi)目前最大的收并購案例，將近2.4億平方米管理規(guī)模的中民物業(yè)給雅生活帶來了可觀的面積增長。
而永升生活服務(wù)以90%的營收增幅躍居行業(yè)榜首，主要因為成功并表了銀盛泰物業(yè)和香江物業(yè)，以及在社區(qū)增值服務(wù)方面發(fā)力。其中，家居生活服務(wù)較2019年同期新增103%，成為營收關(guān)鍵貢獻點。
此外，碧桂園服務(wù)上半年營收達63億元，為行業(yè)內(nèi)最高，同比漲幅約78%，為行業(yè)內(nèi)第3位。這其中也離不開市場外拓步伐加快，管理面積擴充。
不過，作為上市“物業(yè)第一股”，彩生活的在管面積（收費面積）雖然達3.6億平方米，位居行業(yè)第1位，但其1%的增幅卻不盡如人意。
在嘉和家業(yè)物業(yè)服務(wù)研究院分析人士看來，雖然早期快速的業(yè)務(wù)擴張奠定了彩生活規(guī)?；A(chǔ)，但后續(xù)戰(zhàn)略定位的預(yù)判失誤，導(dǎo)致后繼乏力，逐漸被后來居上的物業(yè)公司超越。彩生活的成長性在當(dāng)前行業(yè)集中度快速整合的背景下，顯得格格不入。遲緩的規(guī)模發(fā)展也拖累了彩生活在資本市場的表現(xiàn)。
圖片來源 億翰智庫旗下嘉和家業(yè)物業(yè)服務(wù)研究院
增值服務(wù)成為新增長點，獲資本市場關(guān)注
上半年，上市物業(yè)公司的整體業(yè)績表現(xiàn)可圈可點。對此，華創(chuàng)證券研究所房地產(chǎn)分析師袁豪表示，物業(yè)公司在新冠肺炎疫情沖擊下,依然保持了快速成長,并且在抗疫過程中，其行業(yè)價值獲得社會的進一步認(rèn)可。
綜合各家物業(yè)公司上半年的經(jīng)營狀況，除了收并購導(dǎo)致規(guī)模增長外，嘉和家業(yè)物業(yè)服務(wù)研究院分析人士認(rèn)為，上半年物業(yè)公司的造血能力持續(xù)攀升主要是因為疫情期間，社區(qū)增值服務(wù)成為新業(yè)績增長點。上半年28家物業(yè)公司的社區(qū)增值服務(wù)平均值同比增速達40.3%，這也意味著物業(yè)公司增值服務(wù)板塊逐漸降低對母公司的依賴。此外，多數(shù)物業(yè)公司持續(xù)發(fā)力高利潤的非住宅業(yè)態(tài)。
在疫情期間，多地政府對物業(yè)公司財政、稅收等補貼政策的紛紛落地，也對物業(yè)公司整體利潤水平起到一定優(yōu)化作用。
袁豪也強調(diào)，上半年主流物業(yè)公司毛利率、凈利率的上升,主要源于疫情下政府補助、社保減免等影響。從目前來看，物業(yè)管理板塊整體毛利率為28.2%,同比上升0.6％。凈利率為14.3%,同比上漲1.7％。不過，袁豪表示，新冠肺炎疫情影響超預(yù)期，行業(yè)利潤率也有下行的風(fēng)險。
因為上半年物業(yè)公司的強勁表現(xiàn)，在資本市場也贏得投資者重點關(guān)注，這在一定程度上加速了物業(yè)公司的資本化。2020年初至今，已有興業(yè)物聯(lián)、燁星集團、建業(yè)新生活、金融街物業(yè)、弘陽服務(wù)及正榮服務(wù)共6家物業(yè)公司成功登陸資本市場。
或許是看到了通過上市獲得的“紅利”，一波分拆物業(yè)上市的熱潮正在涌現(xiàn)。世茂服務(wù)、融創(chuàng)服務(wù)、第一服務(wù)、榮萬家、宋都服務(wù)、佳源服務(wù)等物業(yè)公司均已遞表等候上市。9月7日，遠洋服務(wù)剛剛在港交所遞交招股書。此外，還有更多物業(yè)公司正在籌備上市的路上。據(jù)嘉和家業(yè)物業(yè)服務(wù)研究院不完全統(tǒng)計數(shù)據(jù)，目前已有112家物業(yè)公司正籌備上市。
業(yè)內(nèi)：預(yù)計10年后市場規(guī)模高達2萬億-3萬億元
從上半年各家物業(yè)公司的經(jīng)營狀況，可以看出行業(yè)的發(fā)展趨勢。對此，袁豪認(rèn)為，物業(yè)管理行業(yè)正出現(xiàn)三大結(jié)構(gòu)性成長因素,行業(yè)集中度提升、增值服務(wù)占比提升、非住宅占比提升等,這將進一步擴充物業(yè)管理行業(yè)成長維度。為此，他維持對物業(yè)管理行業(yè)“朝陽行業(yè)、黃金年代”的判斷。
圖片來源 億翰智庫旗下嘉和家業(yè)物業(yè)服務(wù)研究院
不過，嘉和家業(yè)物業(yè)服務(wù)研究院根據(jù)8月31日收盤數(shù)據(jù)統(tǒng)計，28家上市物業(yè)公司的總市值達4717億元，但不難發(fā)現(xiàn)，兩極分化加劇。事實上，業(yè)績分化、業(yè)務(wù)分化已是上半年物業(yè)公司的關(guān)鍵詞。
對此，易居企業(yè)集團CEO丁祖昱稱，分化背景下的物業(yè)公司市場，也遠未達到充分競爭的狀態(tài)，這意味著行業(yè)整合、龍頭物業(yè)公司市場占有率還有很大的提升空間。目前，行業(yè)仍處于向成熟階段跨越的早期階段，整體市場和單個企業(yè)仍具有很大的增量空間，高增長仍然會持續(xù)，未來3-5年行業(yè)將快速裂變，行業(yè)進入規(guī)模增長、收并購?fù)卣?、品質(zhì)提升的關(guān)鍵階段。
當(dāng)前，物業(yè)公司收并購已是常態(tài)。尤其是在資本的助力下，物業(yè)公司正在重演昔日房企的擴張戲碼。根據(jù)嘉和家業(yè)物業(yè)服務(wù)研究院整理，上市物業(yè)公司平均會把超50%的募集資金用于行業(yè)收并購，伴隨著資本化的加劇，中大型物管公司將會加快收并購步伐。未來，將會看到更多中大型物業(yè)公司收并購案例。
不難想象，當(dāng)前物業(yè)公司的兩極分化也將加劇收并購的產(chǎn)生。而針對未來的物管市場，袁豪認(rèn)為，我國物業(yè)管理行業(yè)將呈現(xiàn)規(guī)模大、增速高的藍海市場,預(yù)計2030年末市場規(guī)模將高達2萬億-3萬億元,較目前規(guī)模增長1-2倍。
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