近些年，對于影響房價上漲的因素，業(yè)界有不少研究和爭論。其中，貨幣供應(yīng)量決定房價，成為近幾年被廣泛認(rèn)可的一種觀點(diǎn)。
今年以來，在全球貨幣寬松大背景下，國內(nèi)部分熱點(diǎn)城市出現(xiàn)房價上漲過快的現(xiàn)象則進(jìn)一步放大了這一觀點(diǎn)。
那么，房價上漲真的是因?yàn)樨泿磐斗胚^多導(dǎo)致的嗎？在日前舉辦的“博鰲·21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇”上，華夏新供給經(jīng)濟(jì)學(xué)研究院院長、中國財(cái)政科學(xué)研究院研究員、博導(dǎo)賈康指出，貨幣供應(yīng)量是總量上面影響全局的機(jī)理，很難影響具體門類物品的價格漲落，再考慮到房地產(chǎn)的特殊性，貨幣供應(yīng)量不能直接決定房價漲跌。
房價一定是“隨行就市”
“房地產(chǎn)并不屬于虛擬經(jīng)濟(jì)，但無可否認(rèn)，又往往被賦予比較強(qiáng)的金融屬性。”賈康說。
金融屬性使得房地產(chǎn)市場走勢與貨幣政策、信貸政策密切相關(guān)。不少專家認(rèn)為，在各項(xiàng)樓市調(diào)控政策中，信貸政策和貨幣政策的影響是最大的。其中，貨幣發(fā)行量與房價走勢有著某種正相關(guān)性。
那么，房價上漲就是因?yàn)樨泿磐斗胚^多導(dǎo)致的嗎？賈康指出，中國的中心區(qū)房地產(chǎn)主要特征是賣方市場，必然表現(xiàn)為中長期成交均價是上揚(yáng)曲線。“這樣一個曲線，我認(rèn)為沒有什么力量能夠把它根本改變，我們的長效機(jī)制只能做到使這個曲線不那么陡峭，特別是不那么容易大起大落。”
賈康還指出，在很多人看來，房地產(chǎn)是有穩(wěn)步升值前景且較為安全的投資對象，很多人愿意把支付能力放在房地產(chǎn)上。因此，“不能簡單地說我們把貨幣供應(yīng)量控制住了，房地產(chǎn)市場的價格問題就跟著解決了，不是這樣的關(guān)系”。
由于過去多年來房價穩(wěn)步上漲，房地產(chǎn)也被視為一種穩(wěn)定的投資標(biāo)的。盡管抑制投資、投機(jī)的政策不斷出臺，但很多房屋仍然兼具自住和投資的雙重屬性。這也使得在貨幣發(fā)行量并不大的時候，房地產(chǎn)的價格往往也會繼續(xù)上漲。
賈康還表示，貨幣供應(yīng)量是總量上面影響全局的機(jī)理。但許多具體門類物品的價格漲落，更多是由供需關(guān)系和結(jié)構(gòu)因素決定，而非貨幣供應(yīng)量直接決定的。
賈康還談到了地價與房價的關(guān)系，“有人如果說我們控制了地價，就解決（房價的）問題了，但這只是行政手段，市場有自己的運(yùn)行機(jī)制。”
“住房的最終用途，是變成商品賣出去，開發(fā)商掛出來的價位一定是‘隨行就市’。”他說。
房地產(chǎn)稅立法有四大目標(biāo)
對于近年來漸行漸近的房地產(chǎn)稅立法，賈康認(rèn)為，其目的是為了實(shí)現(xiàn)四大目標(biāo)：第一，有利于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展平穩(wěn)、健康；第二，收入再分配優(yōu)化，并促使財(cái)產(chǎn)配置優(yōu)化；第三，分稅制落地所需的地方稅體系建設(shè)與地方政府職能合理化的內(nèi)洽；第四，從社區(qū)、基層促進(jìn)“公眾參與”的法治化、民主化制度發(fā)育。
今年5月18日，新華社受權(quán)發(fā)布《中共中央國務(wù)院關(guān)于新時代加快完善社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制的意見》。意見對住房領(lǐng)域提及了三項(xiàng)內(nèi)容，其中明確表示要加快建立現(xiàn)代財(cái)稅制度，穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法。
論壇期間，賈康在接受記者采訪時表示，目前房地產(chǎn)稅立法屬于“低潮”期，管理部門最新的表述是“穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法”，不再表述為“加快房地產(chǎn)稅立法”。按照官方表態(tài)，房地產(chǎn)稅在本屆人大任期之內(nèi)會啟動，目前還剩兩年多時間，但從今年的情況來看，立法年內(nèi)很難啟動。
“我個人認(rèn)為應(yīng)盡快啟動立法。因?yàn)榱⒎ê筮€需要進(jìn)行一審、二審、三審等程序，真正落地可能還需要很長的時間，立法啟動后，實(shí)質(zhì)意義是在法治化軌道上以凝聚社會各方意見為基礎(chǔ)尋求最大公約數(shù)。”賈康說。
但他也提到，在房地產(chǎn)稅立法中，中國難以照搬國際經(jīng)驗(yàn)。“提到房地產(chǎn)稅，在中國就要考慮一定的免稅額。”他介紹，目前比較多數(shù)派的觀點(diǎn)是，按照人均住房面積進(jìn)行免稅，但這種方案存在一些爭議。比如人均40平米以下可以免稅，但家庭人數(shù)在變動時如何認(rèn)定，將成為一個難題。
此外，如果按首套房免征，也會帶來社會問題，比如離婚潮。
賈康認(rèn)為，可以將立法時考慮的征稅框架定得更寬松一點(diǎn)，“我的觀點(diǎn)是，干脆雙親家庭兩套房免稅，單親家庭一套房免稅。先把制度框架建起來。”
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