夏至將至。升溫的不僅是氣溫，還有全國土拍市場。
自新冠肺炎疫情爆發(fā)以來，國內(nèi)土地市場先是大范圍停拍延期，再到出現(xiàn)小陽春，然后持續(xù)升溫、一夜入夏。百億土拍已經(jīng)越來越常見，杭州、南京、廈門、福州、東莞、成都等二線城市頻出地王，北上廣深則加速上新，連兩百億的土拍門檻亦偶有探及。
大大小小的房企出現(xiàn)在各地的土拍現(xiàn)場。有人單槍匹馬，更多人求合作共贏；或輪番舉牌，或靜觀其變——疫情導(dǎo)致多地土拍堆積了更多優(yōu)質(zhì)地塊，有了選擇的房企們開始貨比三家、擇優(yōu)而從。
在“面粉”漲價的背后，碧萬恒等頭部企業(yè)有意無意避開了地王，如一向作風(fēng)進(jìn)取的融創(chuàng)甚至將拿地銷售比減少了七成，反而是低調(diào)已久的行業(yè)蟄伏者們紛紛亮出了“王炸”。
單就第二季度，前有“蒙娜麗莎”般朦朧的上海泰鳴貿(mào)易有限公司以103.6億元拍出廈門新地王，再有龍光集團(tuán)116億力壓央國企聯(lián)合體、從深圳人才安居集團(tuán)手中撿漏前海宅地，最后是年銷售約200億的合生創(chuàng)展在十天內(nèi)以180億豪擲北京四環(huán)不限價宅地。再往前，算上香港置地聯(lián)合體310.5億元拿下的“地王”上海徐匯濱江西岸金融港地塊，今年的百億地王已有四宗。
來源：公開資料，觀點(diǎn)指數(shù)整理
“報復(fù)性拿地”不僅僅只是調(diào)侃。1998年至今已有二十二年，房地產(chǎn)成為了國民經(jīng)濟(jì)的支柱之一，數(shù)百萬從業(yè)人員與上下游動輒幾千家產(chǎn)業(yè)鏈在疫情期間同樣嗷嗷待哺。
員工要吃飯，企業(yè)要發(fā)展，行業(yè)要轉(zhuǎn)型——沒土儲、不拿地，哪來的銷售和回款？
五月關(guān)鍵詞：銷售回升
受疫情影響，2020年第一季度房地產(chǎn)行業(yè)銷售金額同比下降了近20%-30%。進(jìn)入第二季度以來，房企銷售同比降幅正在不斷縮小。
據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計，2020年5月，TOP100房企共錄得總銷售額10927.2億元，同比增長16.9%，較4月增速擴(kuò)大22.7個百分點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)了單月銷售同比增速回正。
在TOP20房企中，已有17家房企5月全口徑銷售同比回正。其中，世茂房地產(chǎn)同比增幅55.3%最高，5月銷售250億元。
放大至前5月累計全口徑銷售規(guī)模，包攬前三的碧恒萬均在2000億元以上，反超恒大的碧桂園更是已近3000億元。多年老對手融創(chuàng)與保利同樣狀態(tài)膠著，一個1405億元、一個1525億元，甩開第六名200億元。
銷售的回升與疫情管控工作息息相關(guān)，并深受政府政策、資金到位等因素的影響。
就政府政策方面，“房住不炒”仍是工作基調(diào)，但受疫情影響，企業(yè)稅收減少、補(bǔ)貼支出增加使得政府面臨財政壓力，多地政府增加了土地供應(yīng)量；同時，允許延期繳納土地出讓金、項(xiàng)目開竣工期限順延等土地出讓條件放寬，為房企周轉(zhuǎn)爭取了時間。
資金方面，房企們通過整合資產(chǎn)包、積極融資、銷售回款等回籠了資金，已經(jīng)從全面停產(chǎn)停工中緩過來了。據(jù)國家統(tǒng)計局披露，1-5月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金62654億元，同比下降6.1%，降幅比1-4月收窄了4.3個百分點(diǎn)。
其中，國內(nèi)貸款10703億元，下降0.5%；利用外資34億元，增長15.3%；自籌資金20106億元，下降0.8%；定金及預(yù)收款19479億元，下降13.0%；個人按揭貸款10154億元，下降0.9%。
對此，貝殼研究院高級分析潘浩指出了兩方面原因：一方面是前期房企以價換量促回款的效果逐漸顯現(xiàn)；另一方面房企到位資金分項(xiàng)中利用外資同比增長15.3%。他認(rèn)為，隨著海外發(fā)債市場回暖，預(yù)計未來外資將持續(xù)成為房企資金補(bǔ)充的來源。
另值得注意的是，在疫情等因素帶來的利率下行周期中，房企低估值、業(yè)績穩(wěn)定等特色對于保險等長期資金的吸引力提升，地產(chǎn)股長線投資價值凸顯，險資與房企合作、注入資金的事例增多。
其中，社?；?、養(yǎng)老基金分別對榮盛發(fā)展增持了0.84%、0.43%，中國人壽對萬科A增持了1.13%，而合生創(chuàng)展大手筆拿地的背后也有著珠江人壽的身影。
頭部企業(yè)態(tài)度分化：碧恒圈地 萬融冷靜
土儲是一切銷售的來源。無論是優(yōu)質(zhì)土地供應(yīng)較多，亦或是戰(zhàn)略性補(bǔ)儲，還是為規(guī)模而規(guī)模，總的看來，這些原因和動機(jī)隨著對市場企穩(wěn)的判斷，對經(jīng)營預(yù)期逐漸向好的判斷，使得房企大多加強(qiáng)了拿地意愿。
在火熱的土拍潮中，地王無疑是最引人注意的交易，處于頭部位置的碧萬恒融等代表當(dāng)然也備受關(guān)注。
據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計，碧桂園、恒大除了輪流占據(jù)行業(yè)銷售TOP3之外，其前五月新增土儲分別為1238.4萬平方米、1014.3萬平方米，以三四線城市為主，拿地銷售比在16%-21%之間。
僅5月單月，恒大納儲477萬平方米，位居行業(yè)之首。在新獲取的30宗地塊項(xiàng)目中，競得地價最高的地塊為廣州增城區(qū)中新鎮(zhèn)坑貝村兩宗“回爐”宅地，成交總價47億元。
同為TOP5常駐企業(yè)，萬科和融創(chuàng)則表現(xiàn)得略為謹(jǐn)慎，拿地金額、新增土儲面積等遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于同行。
以萬科為例，其前五月銷售金額2471億元、推盤量約2000億元，卻只增加了656.2萬平方米土儲。其中新增開發(fā)項(xiàng)目30個，六成來自招拍掛獲取，四成來自股權(quán)收購，累計拿地金額342億元，權(quán)益金額212.51億元。
按此計算，萬科前五月拿地金額占銷售金額比重為13.8%，而在去年全年這一比例為30.88%。市場猜測，萬科下半年拿地或?qū)⒊^上半年。
而以大膽進(jìn)取和熱衷于收并購而被市場關(guān)注的融創(chuàng)，前五月只增加了388.4萬平方米土儲，在房企同行中排名第16；其新增貨值528.3億元，不及老對手保利的一半，比之碧桂園、恒大低了不止400萬平方米。
知情人士向觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體透露，融創(chuàng)于2019年活躍于一二級土地市場，攢下了不少“家底”。他指出，充足的土地貨值是融創(chuàng)能在熱潮中保持冷靜的重要原因之一。
截至2020年3月27日，其在手土儲面積為2.39億平方米，對應(yīng)貨值3.07萬億元，其中超過82%的土儲位于一二線城市；年內(nèi)可售貨值達(dá)8200億元。
按照融創(chuàng)2020年的6000億元銷售目標(biāo)計算，其土儲貨值可支持銷售周期為4.2年。據(jù)第三方分析數(shù)據(jù)，融創(chuàng)總土儲貨值略低于碧桂園，略高于恒大，后兩者的可支持銷售周期分別為3.1年和3.7年。
對此，基于融創(chuàng)土儲的現(xiàn)有規(guī)模及優(yōu)質(zhì)程度，摩根士丹利、中金、華創(chuàng)證券、中泰證券、東方證券、光大證券等多家研究機(jī)構(gòu)給出了“強(qiáng)推”“買入”評級。
據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)不完全統(tǒng)計，融創(chuàng)今年以來在公開招拍掛市場上獲取的地塊為18個，以天津、杭州、武漢、南京等核心二線城市為主，鮮有高溢價地塊。按前五月拿地金額245億元計算，較去年同期減少了七成。
至于其5月頻繁霸占媒體頭條的關(guān)鍵詞，既不是拿地，也不是文旅康養(yǎng)，更非收并購，而是連續(xù)減持金科回籠104億元、0元轉(zhuǎn)讓樂視股權(quán)兩件大事。
此外，對利潤率的要求或是萬科與融創(chuàng)等企業(yè)放緩拿地的重要原因。萬科自不必多說，其管理層已經(jīng)對第二增長線做出了多元化的嘗試，如加入養(yǎng)豬事業(yè)等。
融創(chuàng)方面，創(chuàng)始人孫宏斌曾在2019年報會議上公開表示，要保證利潤率、實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健增長。“我們的管理重心一定是以利潤為核心的，當(dāng)然銷售排名要往后跑也不愿意，保持在前五名就挺好。”
至于拿地，孫宏斌只總結(jié)了八個字：拿對地方、拿對時間。
免責(zé)聲明：凡本站注明 “來自：XXX（非家在臨沂網(wǎng)）”的新聞稿件和圖片作品，系本站轉(zhuǎn)載自其它媒體，轉(zhuǎn)載目的在于信息傳遞，并不代表本站贊同其觀點(diǎn)和對其真實(shí)性負(fù)責(zé)。如有新聞稿件和圖片作品的內(nèi)容、版權(quán)以及其它問題的，請聯(lián)系本站新聞中心，郵箱：405369119@qq.com
