嚴(yán)控銷售回款與投資強度之間的平衡以維持穩(wěn)定的現(xiàn)金流仍是橫亙在房企面前最嚴(yán)峻的考驗之一。

日前，上市房企陸續(xù)發(fā)布5月份銷售數(shù)據(jù)，新冠肺炎疫情的影響逐漸減弱，5月房產(chǎn)銷售規(guī)模持續(xù)上升，甚至趕超上年同期。受此影響，百強房企前5個月銷售額降幅繼續(xù)收窄，房地產(chǎn)市場持續(xù)復(fù)蘇。

不過盡管市場逐漸升溫，很多企業(yè)的現(xiàn)金流警報卻并未解除，地產(chǎn)商的“錢袋子”仍然備受考驗。資金承壓下，對外而言，近期多家房企啟用配售股份、引入戰(zhàn)投等形式擴展現(xiàn)金流，對內(nèi)來說，嚴(yán)控銷售回款與投資強度之間的平衡以維持穩(wěn)定的現(xiàn)金流仍是橫亙在房企面前最嚴(yán)峻的考驗之一。

擴展融資方式引入現(xiàn)金流

6月7日，旭輝控股擬配售1.85億股股份，每股配售價6.28港元，預(yù)計籌得款項11.53億港元。旭輝表示，擬將配售事項所得款項凈額用于項目開發(fā)以及用作營運資金及一般企業(yè)用途。

不僅旭輝，此前已有萬科企業(yè)、融創(chuàng)中國、世茂房地產(chǎn)等房企折讓配售，就融資用途來看，主要包括償還債務(wù)和一般資金用途等。

事實上，新冠肺炎疫情沖擊下，房企為穩(wěn)定現(xiàn)金流在融資方面動作頻頻，除配售外，引入戰(zhàn)投也是方向之一。

今年以來，包括協(xié)信地產(chǎn)、綠城中國、新華聯(lián)、泰禾集團(tuán)等房企擬籌劃或正在進(jìn)行引入戰(zhàn)投事宜，以期重生。4月15日，協(xié)信地產(chǎn)與新加坡城市發(fā)展有限公司簽訂合作協(xié)議，其將成為協(xié)信地產(chǎn)的第一大股東； 4月26日，綠城發(fā)布公告，將引入新湖中寶作為綠城中國的戰(zhàn)略投資者，交易完成后，新湖中寶將成為中交、九龍倉之后的綠城中國第三大股東；5月14日，新華聯(lián)也發(fā)布消息，披露引入資金雄厚的戰(zhàn)略投資者――中國國際金融股份有限公司。

這與房企融資規(guī)模下降、融資成本較高、到期債務(wù)高等因素不無關(guān)系。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年房地產(chǎn)的到期債務(wù)約在1.46萬億元，其中7月份是到期高峰，達(dá)到1490億元。同時房企融資難度加大，克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示， 5月房企的融資發(fā)債總額為362.10億元，環(huán)比上升15.9%，同比下降18.0%，2020年前5月房企新增債券類融資成本6.26%。

在此情況下，啟用配售股份、引入戰(zhàn)投成為不少房企擴展現(xiàn)金流的方式。“與發(fā)債融資相比，引入戰(zhàn)投、配股等方式不會對公司產(chǎn)生新的債務(wù)。” 諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄表示，發(fā)債到期需要還本付息，配股則是一種以股權(quán)來換取資金的直接融資行為，是一種幾乎沒有太多負(fù)擔(dān)的融資手段。而引入戰(zhàn)投基本上是為了解決資金困境，引入戰(zhàn)略投資者，增強企業(yè)的競爭力，也不會對企業(yè)產(chǎn)生債務(wù)負(fù)擔(dān)。中原地產(chǎn)資深市場分析師盧文曦也認(rèn)為，通過引戰(zhàn)投、配股等方式獲得資金成本更低，同時可以降低杠桿率。

后疫情時代的現(xiàn)金流考驗

2020年，受年初的疫情沖擊，地產(chǎn)行業(yè)面臨融資受阻、銷售回落、開工延遲等問題，房企現(xiàn)金流的“造血”和“輸血”功能均受到制約，不少房企在生死線上掙扎。

疫情的特殊壓力下，企業(yè)銷售業(yè)績和回款遭遇重挫，加上各類剛性成本的持續(xù)支出，及到期債務(wù)的償付，都像一顆顆稻草壓在企業(yè)的資金端。

以泰禾為例，一季報顯示，截至2020年3月31日，其一年內(nèi)到期債務(wù)為672.4億元，同期現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物余額為41.79億元。。據(jù)披露，目前公司實質(zhì)性逾期債務(wù)金額合計20.17億元，被凍結(jié)銀行資金1573萬元。

因疫情“導(dǎo)火索”陷入危局的不只泰禾，有謀劃配股、引入戰(zhàn)投等動作的房企大多資金承壓。金融街季度財務(wù)報告顯示， 2020年一季度其經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額-45.93億元，而去年同期為21.17億元；而新華聯(lián)控股規(guī)模10億的“15新華聯(lián)控MTN001”債券則未按期足額兌付本息，構(gòu)成了實質(zhì)性違約。新華聯(lián)坦言，疫情之下，公司文化旅游、商業(yè)零售、景區(qū)景點等業(yè)務(wù)遭受重創(chuàng)，1~2月減少經(jīng)營回款超過60億元，加之民營企業(yè)融資難、發(fā)債難，償付貸款和債券導(dǎo)致流動資金極為緊張。

在此情況下，房企加大營銷去化力度，“促銷售、抓回款”成為房企確?，F(xiàn)金流的主要手段。觀察近日多家地產(chǎn)公司公布的5月銷售數(shù)據(jù)，不少房企5月銷量大增，甚至部分房企前5月銷售額超過去年。不過整體銷售凈利潤率有所下滑，其中不乏“以價換量”的現(xiàn)象。

“在當(dāng)前房地產(chǎn)市場逐漸恢復(fù)的背景下，房企銷售情況好轉(zhuǎn)，不少房企采取以價換量來促進(jìn)銷售。” 陳霄表示，此舉基于房企要加速銷售回款，保證現(xiàn)金流安全的目的。不過他認(rèn)為，犧牲利潤換取銷量并不能作為長期策略，其只是房企在當(dāng)前市場不景氣的環(huán)境下的應(yīng)對方式。

盧文曦亦表示，以價換量只是房企應(yīng)對燃眉之急的短期動作，隨著市場企穩(wěn)，價格將恢復(fù)堅挺狀態(tài)。“房企的投資，包括資金成本都在慢慢抬升，利潤率長期下降的話，也會不利于資本市場的表現(xiàn)。”

在抓銷售、促回款的同時，房企也在逐步加碼投資強度，克而瑞認(rèn)為，為了保證資金安全，彌補銷售空缺仍是房企未來一到兩個季度的首選任務(wù)?；诖?，在市場銷售轉(zhuǎn)暖、融資環(huán)境略放松、熱點城市土地供應(yīng)放量等多因素影響下，5月成為房企拿地的小高峰，TOP50房企中近半數(shù)投資金額超過50億元。其中，碧桂園、中海、世茂、旭輝等企業(yè)，5月單月拿地金額幾乎接近前四月之和。

陳霄認(rèn)為，在本次疫情的影響下，房地產(chǎn)行業(yè)或?qū)⒚媾R全面洗牌。“一些中小房企面臨淘汰命運，規(guī)模房企同樣面臨挑戰(zhàn)。”而其中，如何保證回款的同時，及時補充庫存，房企的現(xiàn)金流考驗愈發(fā)嚴(yán)苛， “企業(yè)要謹(jǐn)慎理性地補充庫存，現(xiàn)金流情況充足的房企可以抓住拿地機遇，增加土儲?，F(xiàn)金流不甚充足的房企，則在拿地選擇上要尤其深思熟慮，不可盲目進(jìn)取。” 陳霄說。

后疫情時代，關(guān)于現(xiàn)金流的“生死壓力測試”，無疑也為房企的精細(xì)化管理上了生動一課。