“金科服務(wù)不追求為了上市而上市。”剛剛過去的業(yè)績會上，金科股份（000656，簡稱“金科”）董事會秘書徐國富稱，要做到在業(yè)主滿意情況下，通過資本運作，讓員工、股東享受上市紅利。
話音剛落，金科便將分拆物業(yè)上市提上日程。4月29日，金科公告稱，擬分拆旗下物業(yè)公司金科服務(wù)到香港聯(lián)交所主板上市，具體上市時間將根據(jù)境外資本市場狀況、審批進展等決定。
據(jù)悉，此次發(fā)行股票為境外上市外資股，每股面值1元；發(fā)行規(guī)模上，H股股數(shù)擬不超過發(fā)行后金科服務(wù)股份總數(shù)的25%，并視市場情況授予全球協(xié)調(diào)人或賬簿管理人不超過上述發(fā)行股數(shù)15%的超額配售權(quán)。
金科服務(wù)成立于2000年，公司注冊資本5000萬元，法定代表人夏紹飛。截至公告日，金科持有該公司75%的股權(quán)，石河子市恒業(yè)金通股權(quán)投資普通合伙企業(yè)持有其25%的股權(quán)。
為赴港上市，金科服務(wù)將整體變更為股份有限公司，并擬在在發(fā)行前或上市后擇機向中國證監(jiān)會申請“全流通”，將金科持有的全部或者部分內(nèi)資股股份轉(zhuǎn)為境外上市外資股，在香港聯(lián)交所主板上市交易。
2019年度，金科服務(wù)合同管理面積2.46億平方米，營業(yè)收入27.54億元，歸母凈利潤3.97億元；截至2020年3月末，公司資產(chǎn)總額62.76億元，負債總額56.34億元，凈資產(chǎn)6.41億元。
“2017年，金科把生活服務(wù)集團25%股權(quán)給管理團隊，充分激勵導(dǎo)致其取得好成績，2018、2019年生活服務(wù)集團的業(yè)績都有50%以上的增長。”徐國富說，希望所有產(chǎn)業(yè)板塊成熟的時候，都能推向資本市場。
談及上市意圖，金科稱通過分拆上市，可有效增強金科服務(wù)的資本實力，并建立獨立、持續(xù)、穩(wěn)定和高效的資本運作平臺，為業(yè)務(wù)發(fā)展提供更為多元化的融資渠道，提升金科服務(wù)競爭優(yōu)勢。
不僅是金科，自去年房企掀起物企上市小高潮以來，已合計有24家內(nèi)地物管公司上市，其中A股3家，港股21家。今年，建業(yè)新生活通過港交所聆訊，華潤置地、世茂等房企也有分拆物業(yè)上市計劃。
房企爭相分拆物業(yè)上市，一方面源于可借助上市所募資金擴張規(guī)模，搶占集中度不高的物業(yè)市場；另一方面，物業(yè)板塊在資本市場的高估值、強增長，也引發(fā)房企管理市值、分食資本紅利的沖動。
據(jù)克而瑞證券數(shù)據(jù)，過去一年，統(tǒng)計在內(nèi)的物管公司年度股價漲幅均值為66.6%，跑贏恒生指數(shù)9.1%的漲幅和恒生中國企業(yè)指數(shù)10.3%的漲幅，也跑贏克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)35.4%的漲幅。
個股方面，新城悅服務(wù)、永升生活服務(wù)、佳兆業(yè)美好、招商積余、雅生活服務(wù)、新大正、中海物業(yè)和碧桂園服務(wù)等公司股價漲幅超過一倍，其中新城悅服務(wù)2019年股價漲幅高達222%。
4月28日，摩根大通報告指出，年初至今，內(nèi)地物管股已累積約43%升幅，對比恒指同期累跌12%。“股價強勁反彈均因為市場預(yù)期收入增長，令投資者愿意支付更高的市盈率。”
從股價漲幅看，漲跌幅度與物業(yè)公司盈利情況基本呈正相關(guān)。2019年，24家上市物管公司取得44%的平均營收增幅，穩(wěn)健和現(xiàn)金充裕是物業(yè)股的基本盤，而高盈利、高增長則是物業(yè)企業(yè)高估值的原因所在。
“物業(yè)股市盈率基本在30倍以上，明顯跑贏大市，且估值普遍高于地產(chǎn)，從資產(chǎn)配置角度看，上市房企更愿意選擇估值更高的板塊，分拆物業(yè)上市，將價值釋放出來。”有券商人士認為。
不過鑒于物業(yè)股的強勁走勢，機構(gòu)擔(dān)憂短期板塊將出現(xiàn)獲利套現(xiàn)潮。“若板塊因投資者獲利離場而出現(xiàn)調(diào)整，調(diào)整10%~15%將是良好入市機會，對未來6至12個月行業(yè)前景保持樂觀，建議趁低吸納。”摩根大通認為。
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