在疫情的影響下，房地產(chǎn)銷量大受影響，資金回籠渠道受阻，現(xiàn)金流短缺壓力下的開發(fā)商，不得不重新審視企業(yè)的各項(xiàng)成本問(wèn)題。作為房企最重要的生產(chǎn)資料，土地儲(chǔ)備對(duì)于企業(yè)的重要性不言而喻，但隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入新的周期，很多房地產(chǎn)企業(yè)開始變得更加謹(jǐn)慎，對(duì)于土地儲(chǔ)備的態(tài)度也不再是以往的多多益善，而是更加注重控制拿地成本和節(jié)奏，合理控制土儲(chǔ)規(guī)模。
部分企業(yè)拿地邏輯轉(zhuǎn)變
在以往的房地產(chǎn)市場(chǎng)的邏輯中，土儲(chǔ)是企業(yè)未來(lái)發(fā)展的基石，“今天的土儲(chǔ)，就是明天的規(guī)模”，但是在新的市場(chǎng)環(huán)境下，企業(yè)關(guān)于土地的邏輯正在悄然發(fā)生改變。
樂(lè)居財(cái)經(jīng)提供的數(shù)據(jù)顯示，從57家內(nèi)房股2019年土地儲(chǔ)備數(shù)量和變化來(lái)看，相比于過(guò)往幾年動(dòng)輒翻倍的增長(zhǎng)，2019年房企整體土地儲(chǔ)備漲幅明顯收縮，各家降幅程度不同，卻多少都有著減少土地支出以平衡現(xiàn)金流的考慮。
榜單內(nèi)共計(jì)有13家房企2019年土地儲(chǔ)備量同比減少，占總比兩成以上，變動(dòng)最大的則是陽(yáng)光100，減少了17.84%，降幅最小的是花樣年，下降了0.32%。頭部房企中，恒大、融創(chuàng)的土地儲(chǔ)備同比2018年出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)，其中恒大降2.3%，融創(chuàng)降6.64%。
頭部企業(yè)對(duì)土地的態(tài)度，或許正在成為行業(yè)風(fēng)向標(biāo)。近日，融創(chuàng)中國(guó)董事局主席孫宏斌在今年的業(yè)績(jī)會(huì)上公開表示，今年是地產(chǎn)洗牌年，并購(gòu)機(jī)會(huì)會(huì)增加，但是好的標(biāo)的可能不會(huì)太多，所以公司拿地會(huì)謹(jǐn)慎，不賺錢的活不干。
恒大則是在2017年高調(diào)提出低負(fù)債、低杠桿、低成本、高周轉(zhuǎn)的“三低一高”轉(zhuǎn)型升級(jí)后，就提出了每年土地儲(chǔ)備下降5%-10%的要求。恒大董事會(huì)主席許家印在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，公司接下來(lái)要控規(guī)模，即土地儲(chǔ)備每年減少3000萬(wàn)平方米，最終目標(biāo)是三年減少9000萬(wàn)平方米，把總土儲(chǔ)控制在2億平方米左右。
旭輝控股CEO林峰近日公開表示，“以往很多公司認(rèn)為土儲(chǔ)就是規(guī)模，規(guī)模就是地位，但未來(lái)可能不是這種邏輯。長(zhǎng)周期下土儲(chǔ)不一定增值，核心要看你的土地成本，有一些土儲(chǔ)你可能“捂”兩年沒(méi)有增值，但是計(jì)算財(cái)務(wù)成本之后發(fā)現(xiàn)虧損得厲害。土儲(chǔ)不再是房地產(chǎn)公司發(fā)展的發(fā)動(dòng)機(jī)，而是一把雙刃劍，它既可能推動(dòng)你前進(jìn)，也可能是勒在你脖子上的繩索。”
土儲(chǔ)為王的時(shí)代似乎已經(jīng)過(guò)去。明源地產(chǎn)研究院分析，過(guò)去整個(gè)市場(chǎng)長(zhǎng)期處于單邊上行的狀態(tài)，土地拿到就是賺到，有些人甚至1平米房子都沒(méi)建，僅靠囤地、炒地皮就大賺一筆。但現(xiàn)在如果你土儲(chǔ)拿的不對(duì)，價(jià)格偏高再加上財(cái)務(wù)成本，有可能過(guò)兩年，土地不僅沒(méi)有增值還貶值了，那這個(gè)損失是非常巨大的。土地是房企最重要的生產(chǎn)資料，但同時(shí)土地款項(xiàng)也是房企最大的支出。如若不加以控制，會(huì)占用大量的資金。
知名地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)在接受《華夏時(shí)報(bào)》記者采訪時(shí)表示，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)速度變緩，但并不代表絕對(duì)規(guī)模下降。房地產(chǎn)本身還沒(méi)到頂，市場(chǎng)需求還很大。但盲目拿地?cái)U(kuò)張，會(huì)拉大投資的半徑，適當(dāng)?shù)闹?jǐn)慎一點(diǎn)也是好的。
上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦告訴《華夏時(shí)報(bào)》記者，房企的這些轉(zhuǎn)變是應(yīng)對(duì)當(dāng)下市場(chǎng)的策略，他們前面吃過(guò)虧，拿過(guò)一些高價(jià)地，在融資成本高企的情況下，后面其實(shí)都沒(méi)怎么賺錢。經(jīng)過(guò)這一輪市場(chǎng)調(diào)整之后，他們拿地的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)提升了，不再選擇盲目拿地。
合理控制土儲(chǔ)規(guī)模
土地依然是房地產(chǎn)市場(chǎng)最大的生產(chǎn)資料，在不大樂(lè)觀的市場(chǎng)情況下，拿多少地、怎么拿地，如何控制拿地成本和節(jié)奏，成了企業(yè)需要考量的一大問(wèn)題。
對(duì)于目前的房地產(chǎn)形勢(shì)，明源地產(chǎn)研究院分析，一些百?gòu)?qiáng)房企前幾年過(guò)于樂(lè)觀，拿了大量高價(jià)地，以及大量舊改項(xiàng)目，本想吃成一個(gè)大胖子，結(jié)果去年自己被人給吃了，控制拿地節(jié)奏和成本十分關(guān)鍵。尤其中小房企不要一窩蜂去拿地，一定要根據(jù)公司經(jīng)營(yíng)情況把控好拿地節(jié)奏。
每個(gè)企業(yè)都有自己的拿地節(jié)奏，美的置業(yè)主席、執(zhí)行董事兼總裁郝恒樂(lè)表示，今年拿地將集中在核心發(fā)達(dá)的城市和城市群布局。拿地的金額總量沒(méi)有具體的指標(biāo)，按照公司銷售規(guī)模和回款情況的1/3金額來(lái)進(jìn)行補(bǔ)地。
明源地產(chǎn)研究院建議，對(duì)于小企業(yè)來(lái)說(shuō)，首先要根據(jù)公司資金狀況來(lái)制定拿地策略，公司可以在還款壓力不大、資金充沛時(shí)積極拿地，一旦現(xiàn)金短債比小于1，尤其半年現(xiàn)金短債比小于1時(shí)，公司需要謹(jǐn)慎拿地甚至?xí)壕從玫亍?/div>
什么樣的土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)更為合理呢？林峰提到，健康的公司應(yīng)該合理周轉(zhuǎn)庫(kù)存，很多互聯(lián)網(wǎng)公司或者是一些優(yōu)秀的公司在打造“零庫(kù)存”，但是房地產(chǎn)公司又不能像那些企業(yè)一樣隨時(shí)可以補(bǔ)庫(kù)存，只能追求“合理的庫(kù)存”。所謂“合理的庫(kù)存”，周轉(zhuǎn)型的公司周轉(zhuǎn)期應(yīng)該大概在2年左右，不低于1.5年，不超過(guò)2.5年，這是一個(gè)相對(duì)合理的庫(kù)存，或者說(shuō)是相對(duì)安全的數(shù)值。所以整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)會(huì)從規(guī)模轉(zhuǎn)向?qū)|(zhì)量的重視，不僅僅是產(chǎn)品的質(zhì)量，還有發(fā)展、經(jīng)營(yíng)的質(zhì)量。
除了傳統(tǒng)的招拍掛之外，企業(yè)和項(xiàng)目的收并購(gòu)是房企拿地的另一大途徑，這種拿地方式更為靈活，或許會(huì)節(jié)省資金成本。盧文曦表示，今年房企在公開市場(chǎng)拿地要更加謹(jǐn)慎，但在目前的市場(chǎng)情況下，許多中小房企面臨生存困境，可以從他們手里收購(gòu)項(xiàng)目，今年的土地收并購(gòu)市場(chǎng)或許有更多機(jī)會(huì)。
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