近期，關(guān)于樓市，謠言越來越多了。
疫情之下無“完卵”，自1月23日全國疫情防控趨嚴之后，房地產(chǎn)受負面沖擊也較為嚴重，“冰凍”、“零成交”、“斷崖式下跌”成為2020年房地產(chǎn)行業(yè)開年的“關(guān)鍵詞”；隨后，近70城相繼出臺政策“救市”，以及全球范圍的貨幣放水……其實抓住每一點進行放大，就會制造出博眼球的爆點，賺足流量。
而網(wǎng)友若只是被動接受信息，不加辨別，很容易迷失方向，在各種信息的一驚一乍中，無所適從。今天筆者就來梳理一下，近期出現(xiàn)的5大謠言，望大家多加辨別，不要以訛傳訛。
謠言1：房企破產(chǎn)數(shù)量增多、多城零成交，樓市即將崩盤
駁：不會崩，會長期保持穩(wěn)健
首先，對于房企破產(chǎn)數(shù)量增多，根據(jù)人民法院公告網(wǎng)顯示，2020年初至今，全國已有超過百家房企宣告破產(chǎn)。
要知道的是，我國有近10萬家房地產(chǎn)企業(yè)，100家破產(chǎn)，只占0.1%。而且，經(jīng)相關(guān)統(tǒng)計，即使在房地產(chǎn)市場黃金期，每年都會有上百家房企倒閉，因此屬于市場正?，F(xiàn)象。再說，相反，一個優(yōu)勝劣汰的市場更有助于房地產(chǎn)行業(yè)健康有序發(fā)展。
其次，對于多城零成交，根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的70個大中城市商品住宅銷售數(shù)據(jù)，出現(xiàn)了“19城新房無成交、 24城二手房無成交”的現(xiàn)象，另外全國70個大中城市二手房價格出現(xiàn)58個月以來的首次下跌。
一些人據(jù)此認為，樓市已經(jīng)撐不住了，即將崩盤。關(guān)于“房價大跌、崩盤論”，筆者基本每年都有發(fā)文駁斥，去年的發(fā)文——房價走向如何？真相告訴你：下跌沒那么容易！文中駁斥的理由，現(xiàn)在依然適用。
其實，從2月份以來，全國近70城相繼出臺政策“救市”，一方面為企業(yè)解困、放寬預售條件、緩解房企拿地投資壓力；另一方面，提振需求維穩(wěn)樓市，包括購房補貼、稅費減免、調(diào)降首付比例等，各地已在防范樓市風險，幫助房企渡過難關(guān)。未來，房地產(chǎn)政策將保持連續(xù)性、穩(wěn)定性。
長遠來看，我國城鎮(zhèn)化率仍有較大提升空間，我國樓市調(diào)控長期積累的制度優(yōu)勢也為樓市穩(wěn)定提供重要保障。據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的2019年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報顯示，2019年年末全國大陸總?cè)丝?40005萬人，其中城鎮(zhèn)常住人口84843萬人，占總?cè)丝诒戎貫?0.6%。與發(fā)達國家普遍75%以上的城鎮(zhèn)化率相比，我國還有15%的發(fā)展空間。這意味著，我國仍有約2億城鎮(zhèn)人口增量，這些都是潛在購房需求。
謠言2：經(jīng)濟下行壓力大，樓市調(diào)控將有更大“松綁”
駁：“救市”是有底線的，不要奢望樓市大松綁
據(jù)不完全統(tǒng)計，2月份以來，有近70個城市發(fā)布了不同程度的房地產(chǎn)寬松政策。
不過，在出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策的城市中，力度較大、對市場心理影響較大，容易引起市場炒作，出臺不久就“夭折”。比如：
2月21日曾發(fā)文宣布降低公積金首付比例的駐馬店，被省政府約談后，將發(fā)布的17項穩(wěn)樓市政策從官網(wǎng)撤下。
3月3日，廣州發(fā)布的48條措施中，有一條提出“商服類項目不再限定銷售對象”，意味著“公寓松綁”，但3月4日官網(wǎng)重新發(fā)布的48條中，撤回了“公寓松綁”政策。
3月12日，寶雞發(fā)文提倡各銀行降低首套房貸首付比例，提高公積金貸款額度。不過，發(fā)布不到12小時就被撤下
3月15日，濟南發(fā)文“在先行區(qū)直管區(qū)范圍內(nèi)購買二星級及以上綠色建筑商品住宅的，不受濟南市限購政策約束”。同樣，在3月17日官網(wǎng)更正后消失。
四城上演“政策一日游”，這也對地方政府敲響了警鐘，在未來調(diào)整政策時需要更加慎重，政策內(nèi)容或更多從供給端紓困企業(yè)，而需求端可能會傾向于對人才購房的支持，總之，堅持“房住不炒”的定位，還不能被突破的，房地產(chǎn)調(diào)控“因城施策”不假，但地方政府的房地產(chǎn)市場主體責任也是無法回避的。
謠言3：金融“放水”，刺激樓市報復性反彈
駁：金融“戰(zhàn)役”，不帶樓市玩
3月13日傍晚，央行宣布降準！決定于3月16日實施普惠金融定向降準，對達到考核標準的銀行定向降準0.5至1個百分點。共釋放長期資金5500億元。
2月20日，央行公布了1年期和5年期的LPR，1年期LPR由4.15%下調(diào)至4.05%，下降10個基點，而5年期LPR由4.8%下調(diào)至4.75%，下調(diào)5個基點。
降準！降息！以及加大逆周期調(diào)控力度，主要是為了應對疫情，確保經(jīng)濟穩(wěn)健運行，為市場提供更多資金支持。值得注意的是，增加流動性，擴大內(nèi)需，是接下來經(jīng)濟工作的重點方向，利率必然要有一段時間處于下降通道，所以為什么還有人在猶豫要不要轉(zhuǎn)LPR？在我們這個地方，跟著政策走，不說吃到肉，喝口湯還是有機會的。
而同時，一些人認為這些資金有可能會違規(guī)進入樓市，從而成為刺激樓市的推手。如果出現(xiàn)這種局面，樓市或許會報復性反彈。對此，要明白一個事情，不要有誤解：中央對房地產(chǎn)還是非常謹慎。這兩天，央行、財政部、銀保監(jiān)會特別強調(diào)：房住不炒。今日，央行還召開會議專門強調(diào)，要進一步管好用好再貸款、再貼現(xiàn)政策，各分支機構(gòu)要加強監(jiān)督管理，確保資金發(fā)放依法合規(guī)，防止資金“跑冒滴漏”。
謠言4：疫情過后，房價將迎來報復性上漲
駁：房價不具備再次大漲的環(huán)境，政策防止大起大落
不少人拿此次疫情對比2003年SARS疫情，2003年SARS疫情結(jié)束后，全國房價迎來了突破性上漲，目前國家又在放水降息，所以直播粗暴判斷：2020年新冠疫情過后，房價還會再次出現(xiàn)上漲。
這種強行類比式的論證筆者并不認同，因為十幾年前的樓市狀態(tài)、經(jīng)濟局勢和人口趨勢都和現(xiàn)如今的形勢完全不一樣。就從樓市發(fā)展狀態(tài)來看，雖說1998年是商品房制度改革的地起端，但那個時候并沒有進入到房地產(chǎn)業(yè)的風口時期，而我國樓市真正騰飛的時間段，是在2003年，那時才是黃金周期的起點。
如今的樓市局面早已經(jīng)出現(xiàn)扭轉(zhuǎn)，高房價帶來的影響不再是推高經(jīng)濟增速，而是帶來了諸多弊端，由于資金過去往房地產(chǎn)行業(yè)流入，導致實體經(jīng)濟生存空間嚴重受到擠壓。
此外，中國樓市調(diào)控長期積累的制度優(yōu)勢也為樓市穩(wěn)定提供了重要保障。在“房住不炒、因城施策”的調(diào)控思路下，近年來我國房地產(chǎn)市場不斷趨于成熟，投機性需求已經(jīng)基本從樓市撤離，全國降溫城市不斷增多。在商品房成交量總體上行情況下，房價整體上漲態(tài)勢得到了有效控制，保證了樓市的平穩(wěn)運行。
謠言5：錢越來越不值錢了，所以趕緊買房
駁：“未來亂買房，可能很多年都白忙”
錢越來越不值錢，幾乎每個人都懂，尤其是流入市場的錢越多，貶值的可能就越快。但是，趕緊買房，買哪里的房，怎么買，要掏空“6個錢包”也得買房嗎？
筆者認為，可以確認的是，樓市趨勢在告訴我們：未來肯定不是任何城市的房子、任何類型的物業(yè)都有投資價值的，若不加強研究和提高警惕，將很容易踏進坑里；更需注意的是，隨著全球經(jīng)濟形勢變得復雜，未來2年，無論是企業(yè)還是個人，保持充足的現(xiàn)金流很重要。
當然，一篇文章對于一些買房問題很難給出一個標準答案，即使再牛的專家也不可能對每個城鎮(zhèn)、每個細分的領(lǐng)域都了如指掌，很多時候只能從大的方面給出預測與分析。
在城市選擇上，不少業(yè)內(nèi)人士給出了非常復雜的指標，有GDP，人口數(shù)量，地鐵通車里程數(shù)，還有中小學生入學人數(shù)，更狠的還會列出詳細的經(jīng)濟水平和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等等。筆者認為，看人口凈流入量、看本外幣存款余額、看城市群規(guī)劃三大方面，就會有一個大概的判斷。
在物業(yè)選擇上，筆者認為，小產(chǎn)權(quán)房、法拍房，還有商鋪、寫字樓（不好轉(zhuǎn)手，主要靠租金收益，十分考驗投資眼光），這些物業(yè)類型，小編的建議是：沒有多少房地產(chǎn)投資經(jīng)驗的，最好是少碰；若感興趣，就要多跑跑市場，多多了解該物業(yè)的實際情況。在物業(yè)類型的選擇上，最靠譜的是住宅，商務公寓次之。
總之，謠言止于智者。越是在特殊時刻，就越要理性思考和判斷，對于一些未經(jīng)證實的言論不要盲從，更沒必要陷入恐慌，因為很多時候都是虛驚一場。你說呢？
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