房企的土地策略正在發(fā)生巨大的轉(zhuǎn)變，“面粉”還是“面粉”嗎？
2019年3月，萬科(000002.SZ)業(yè)績會上出現(xiàn)了一段插曲，一位媒體記者在會議結(jié)束時沖向主席臺，向準備離席的董事會主席郁亮提問，“萬科的土儲只能維持2―3年，和你們同等規(guī)模的企業(yè)，土儲能夠維持3―5年。為什么要堅持？”
“最重要是能力，而不是土地。”郁亮簡短地回應(yīng)。
“正如郁亮所說，對開發(fā)商而言，最重要是能力，而不是土地。”4月3日，世聯(lián)行(002285.SZ)監(jiān)事會主席袁鴻昌告訴時代周報記者，這個能力包括企業(yè)的融資能力、產(chǎn)品溢價能力、營運能力等。
在政策嚴調(diào)控疊加金融去杠桿的大背景下，土儲是否越多越好？土儲即規(guī)模、規(guī)模即地位的邏輯，房企正在重新審視。
3月31日，恒大（03333.HK）董事會主席許家印在業(yè)績會上表示，公司接下來要控規(guī)模，即土地儲備每年減少3000萬平方米，最終目標是三年減少9000萬平方米，把總土儲控制在2億平方米左右。
近日，旭輝控股（00884.HK）總裁林峰撰文指出，合理的土儲應(yīng)該是兩年到兩年半之間，既滿足發(fā)展的需求，有時間彈性補倉，又不至于消耗太多的財務(wù)成本。
“以前的土儲不管多少錢購入，可能過幾年它都變成一個合理的價格，土儲是不斷增值的。但由于行業(yè)進入長周期，很多地方房價的增長不一定跑得贏金融機構(gòu)的高息，土儲就會成為包袱。”他表示。
4月2日，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉告訴時代周報記者，房企土儲不能簡單用數(shù)量來評判，還是要綜合考慮土儲質(zhì)量和拿地成本。
龍頭房企土儲滿足5年
事實上，龍頭房企的土儲并不低，存續(xù)比普遍高于5年。
近日，時代周報記者查詢各大房企財報獲悉，截至2019年底，中海地產(chǎn)總土地儲備8923萬平方米，存續(xù)比為5年；龍湖集團土地儲備合計6814萬平方米，存續(xù)比為4.9年。
但也有部分房企高于該指標，來自億翰智庫的數(shù)據(jù)顯示，截至2019年上半年，龍頭房企土儲總量累計達16億平方米，存續(xù)比均值為5.54年。即按照2019年的銷售業(yè)績，龍頭房企在不拿地的情況下，土儲存量至少可以滿足5年以上的開發(fā)需求。
土地儲備多少才算是合理？
業(yè)內(nèi)常用的衡量指標是土地儲備存續(xù)比，即企業(yè)在報告期內(nèi)土地儲備面積與其報告期內(nèi)能夠?qū)崿F(xiàn)的銷售面積的比值。
業(yè)內(nèi)認為，存續(xù)比較高，表明企業(yè)當前土地儲備可以滿足企業(yè)后續(xù)項目開發(fā)；當存續(xù)比較低時，說明企業(yè)的土地儲備不足，若后續(xù)補充乏力，企業(yè)可能面臨“缺地斷糧”的危險。
值得注意的是，并非土地儲備存續(xù)比越大，企業(yè)的成長性越好。蘭德咨詢研究顯示，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地存續(xù)比在15―20個季度（3.75―5年）比較恰當。
“土儲高還是低，還是需要根據(jù)每家企業(yè)實際去化情況去考慮，比如恒大的土地儲備比較多，但負債也高，所以它就應(yīng)該控制土儲、降負債。而像中海，土地儲備低了，所以它今年應(yīng)該增加土地儲備。”4月5日，一家百強房企高管告訴時代周報記者。
“如果企業(yè)拿到的土地質(zhì)量很好且價格不高，這種土儲肯定越多越好，但是如果說你拿了一堆地王，那肯定是越少越好，因為它會影響企業(yè)的利潤，而且資金成本也比較高。”張大偉告訴記者，談?wù)撏羶?，要看質(zhì)量、成本以及拿地時間。
不過，土地儲備越多，往往意味著存貨規(guī)模也就越大。
來自克而瑞的數(shù)據(jù)顯示，截至2019年6月底，174家典型房企的存貨總額達到12.338萬億元，較年初增長8.5%；從各個房企存貨規(guī)模來看，上半年有32家房企存貨超過1000億元，恒大、萬科、碧桂園、綠地、保利分別位列前五。
易居企業(yè)集團CEO丁祖昱認為，對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，在市場處于上行期的時候，企業(yè)銷售速度較快，大量且持續(xù)增長的存貨，是一個好的指標；但在市場下行期，由于企業(yè)銷售速度放緩，大量且持續(xù)增長的存貨或許將雪上加霜。
林峰指出，庫存是所有開發(fā)企業(yè)的核心問題，因為所有的滯重庫存都是“癌癥”，會消耗掉企業(yè)的資金、企業(yè)的利潤，所以去庫存也是今年開發(fā)商重頭任務(wù)之一。
土儲為王時代過去
“今天的土儲排名就是數(shù)年后的規(guī)模排名。”這句話，曾在樓市上行期時被業(yè)內(nèi)奉為至理名言，高土儲其目的是希望借此實現(xiàn)規(guī)模上的躍升。
但在當下市場，這種邏輯則需要重新審視。
林峰認為，在金融去杠桿疊加限價的情況下，過量土儲已經(jīng)不是彎道超車的發(fā)動機，而是枷鎖。行業(yè)發(fā)展將進入到制造業(yè)和精細化管理的階段，以經(jīng)營的內(nèi)生型增長為主。
“就像木桶定律，一只水桶能裝多少水取決于它最短的那塊木板。所以不能單純地講土地儲備多就是好。”袁鴻昌告訴時代周報記者。
“以前大家熱衷買樓，是因為房子只升不降。開發(fā)商也是這個邏輯，有錢就都去買地。”4月5日，世聯(lián)行首席技術(shù)官黎振偉告訴時代周報記者，現(xiàn)在大家買房為什么越來越謹慎，是因為它的升值空間越來越小，房企買地同樣也是這個道理。
明源地產(chǎn)研究院指出，土儲為王的時代已經(jīng)過去，很多人都意識到了這一點。比如恒大便決定嚴格控制購買土地的規(guī)模，土儲要實現(xiàn)“負增長”。否則，如果僅僅是銷售額、銷售回款增多，土儲不控制，同樣會造成大量資金沉淀，不利于降負債。
近日，許家印在業(yè)績會上算了一筆賬，如果今年實現(xiàn)銷售8000億元，回款按7000億計算，就會增加2500億元的銷售回款。同時，公司今年減少土地儲備3000萬平方米，就等于減少600億元的支出。
“這樣一增一減，就能實現(xiàn)今年有息負債下降1500億元的目標。”他表示。
國盛證券近期發(fā)布研究報告認為，充裕的土地儲備，有利于滿足房企未來項目開發(fā)，實現(xiàn)現(xiàn)金回流。但另一方面，過多的土地儲備，會造成一定的資金占用。如果房企的土地儲備增值低于資金成本，則意味著現(xiàn)有土地儲備“虧損”。
此外，根據(jù)《閑置土地處置辦法》，未動工開發(fā)滿一年的，按照土地出讓或者劃撥價款的20%征繳土地閑置費，土地閑置費不得列入生產(chǎn)成本；未動工開發(fā)滿兩年的，無償收回國有建設(shè)用地使用權(quán)。
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