距離2020年千億銷售規(guī)模的實現(xiàn)，禹洲地產(chǎn)（1628.HK簡稱禹洲）又進了一步。
3月31日，禹洲宣布2019年實現(xiàn)751.15億銷售，同比增長近34%，超額完成全年670億的預定目標。
這家發(fā)軔于廈門的公司，在過往的25年里呈現(xiàn)出不同于多數(shù)閩系房企的發(fā)展路徑：強調(diào)穩(wěn)健經(jīng)營，追求“規(guī)模”“利潤”和“風險”三駕馬車的平衡。不過，在當日的業(yè)績發(fā)布會上，禹洲董事長林龍安稱，今年公司的戰(zhàn)略調(diào)整為利潤為先、穩(wěn)健經(jīng)營。
他希望公司未來五年內(nèi)每年平均銷售增幅在20%左右，由此來走向更加以利潤為導向的銷售增長。“達到千億后，公司會將權益銷售占比上升至70%甚至80%，與此同時繼續(xù)確保高利潤水平，實現(xiàn)對股東的高分紅和派息。”林龍安稱。
240億拿地開支撬動千億貨值
實現(xiàn)千億之后平均每年20%的銷售增幅，禹洲做足準備。
拿地上視為佐證：2019年35幅地塊的獲取數(shù)量上超過2018年的23幅，拿地權益金額上達到244.4億是2018年3倍。
值得注意的是，這244.4億的拿地金額，撬動了千億的新增貨值，使得公司面對未來發(fā)展更有底氣。這部分新增貨值，也占據(jù)公司截至2019年底3661億總貨值的近3成。
按照禹洲方面介紹，2019年千億的新增貨值中，約80%地塊是以底價或低溢價率摘牌，地域分布上二線城市占比達近8成，但平均樓面價僅在1萬元/平方米，打下利潤的基礎。
今年禹洲的拿地預算也在250億左右，除公開招拍掛拿地之外，還會通過在收并購、產(chǎn)業(yè)勾地、合作開發(fā)等方式上拿地。屆時，公司2018年成立的城市更新事業(yè)部和產(chǎn)融事業(yè)部，以及2019年成立的醫(yī)養(yǎng)產(chǎn)業(yè)事業(yè)部將繼續(xù)發(fā)揮效用。
“今年買地方面將會審慎一點，有選擇、有控制地拿地，在拿地與控制總債之中達到一個平衡。”禹洲集團高級副總裁、首席財務官兼公司秘書邱于賡稱。
對于今年的千億目標，禹洲很有信心實現(xiàn)。原因來自于2020年原定的可售貨值就為1800億，只要去化率在56%就可以實現(xiàn)千億。
在過去的2017年至2019年三里，禹洲每年銷售增幅分別為74%、39%和34%。換而言之，2020年要實現(xiàn)千億，只需要保持去年的水平即可。
以一二線城市為主的都市圈土地分布，是禹洲銷售的支撐。以2019年的情況為例，長三角都市圈銷售額達到487億，占總合約銷售 65%；海西區(qū)域占比達13.6%。其中，銷售約百億的單個城市就有蘇州、合肥等。
截至2019年年底，禹洲總計的2012萬平方米土地中，一二線和強二三線城市有達近86%。
2020年的推貨區(qū)域上，除了約53%將來自長三角之外，環(huán)渤海和海西將分別有15%左右，剩余的部分將來自華中和粵港澳大灣區(qū)。“特別是上海、天津、合肥等城市，今年有非常大的機會突破百億銷售。”邱于賡認為。不過，2020年一季度的合約銷售僅為100億，與公司計劃中差距30-50億左右。林龍安當天對外表示，銷售有望在二三季度中回補，據(jù)此公司上下半年推盤占比由原來的4：6調(diào)整為3.5：6.5。“從反彈速度上看，整體恢復還是不錯的。”他稱。
降杠桿提盈利
從目前來看，禹洲的利潤尚且不錯。
具體地，2019年凈利潤為39.67億元；母公司擁有人應占凈利潤36.06億元；核心利潤44.1億元，同比增長21.13%；核心利潤率在 14.7%。“公司對于利潤的提升，下了很大的決心。”邱于賡稱，“有把握在未來2到3年里保持25%-30%的毛利率，凈利潤率在不分攤少數(shù)股東權益的情況下做到13%-14%。”
林龍安則在當天進一步指出，在未來3-5年里，爭取核心利潤率能沖到行業(yè)前20位。經(jīng)營效率的提升離不開成本的降低，以融資端為例。
在融資端，禹洲利用市場發(fā)行窗口進行再融資，進一步優(yōu)化債務到期分布和資本結(jié)構(gòu)。
截止2019年末，公司手握現(xiàn)金約為355.11億，同比增長21.28%。凈資產(chǎn)負債比率65.64%，總債務規(guī)模也較當年中期有所下降，其中總借貸規(guī)模543.67億，下降2.07%，一年內(nèi)到期的債務為152.72億占比28.09%；凈負債率下降8個百分點至65%；整體加權平均融資成本下降0.09個百分點，為7.12%。
今年公司到期的債務非常少，只有約有30億國內(nèi)公募債券將于2020年12月底到期，ABS有8億元將于2020年上半年到期，境外美元債有2億美金到期。
值得關注的是，為了發(fā)展多元化業(yè)務和擴寬融資渠道，禹洲也有意開始培育更多的上市平臺，目前公司物業(yè)和商業(yè)板塊分拆上市已經(jīng)提上議程。
通過借新還舊和原有的開發(fā)貸滾動提取，可以說，禹洲今年沒有任何債務償還壓力。提升利潤，禹洲也在運營管控上進行升級，內(nèi)部稱之為“構(gòu)建以價值創(chuàng)造為核心的大運營驅(qū)動體系”。
拆分看，在該體系下，通過項目跟投、效益共創(chuàng)和大運營獎懲三項機制，重點關注“現(xiàn)金流回正周期”、“凈利潤率”、“自有資金投入”和“客戶滿意度”四項核心指標。
同時，公司還設置融資到賬和回款30天、60天、90天的業(yè)務控制點，以經(jīng)營算帳為決策基礎，建立了一套以數(shù)據(jù)/指標來協(xié)同和統(tǒng)籌業(yè)務的數(shù)據(jù)化運營規(guī)則。
在落地的過程中，以“項目”為公司經(jīng)營的最小操作單元。建立從產(chǎn)品本身到管理和服務的可復制化，標準化解決80%的問題，同時授權下放，集中力量解決20%的疑難問題和特殊事項。
效果非常明顯，據(jù)了解，項目從拿地到預售的時間縮短到了7個月，項目周轉(zhuǎn)速度大大提升。
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