本月起房貸利率重簽 二選一誰更優(yōu)？
“房貸一族”可選擇固定利率或掛鉤LPR；公積金貸款暫時不變；轉(zhuǎn)換工作將于8月底前完成
固定利率，還是掛鉤LPR（貸款市場報價利率）——3月1日起，“房貸一族”可以重簽貸款合同置換房貸利率。
根據(jù)央行公告，自今年3月1日起，重新調(diào)整存量房貸利率，存量浮動利率貸款客戶可以有兩個選擇，原則上轉(zhuǎn)換工作應于今年8月底前完成。目前，已有至少24家主要銀行發(fā)布了相關公告，多家銀行稱還將陸續(xù)發(fā)送“一對一”短信。
對于轉(zhuǎn)換方案“二選一”哪個更省錢？新京報記者簡單算了一筆賬，以貸款100萬、等額本息還款、原合同期限30年、現(xiàn)執(zhí)行1.1倍利率（即5.39%）為例，假設2020年12月LPR報價降至4.7%，掛鉤LPR后月供可減少約62元。
對此，專家認為，對于用戶來說，固定利率長期確定，無法享受利率下行的紅利，但同樣可在利率上行時避免成本上升。
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哪些人可以重簽房貸利率？
需要滿足三個條件，公積金貸款不包括在內(nèi)
根據(jù)央行公告，可轉(zhuǎn)換的貸款要同時滿足幾個要素：一是2020年1月1日前已發(fā)放的，或者已簽訂合同但未發(fā)放的貸款；二是參考的是貸款基準利率定價；三是浮動利率。
需要注意的是，公積金個人住房貸款不包括在內(nèi)，如果是商貸和公積金的混合貸，只轉(zhuǎn)商貸部分，公積金貸款部分仍按照原合同執(zhí)行。
滿足條件的“房貸一族”可以有兩個選擇：固定利率或隨LPR調(diào)整。也就是說，可將原合同基于“央行基準利率”的定價轉(zhuǎn)換為固定利率或者LPR。其中，選擇掛鉤LPR的話，未來房貸利率將根據(jù)LPR利率報價而上下浮動。
此次轉(zhuǎn)換時間自2020年3月1日開始，原則上于2020年8月31日前完成。對于存在共同借款人的貸款，需要共同確認定價基準變更。借款人只有一次選擇權(quán)，轉(zhuǎn)換之后不能再次轉(zhuǎn)換。
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選擇LPR，每月還款額都會變？
周期最短可選一年，根據(jù)前一個月LPR報價計算
實際上，這是利率市場化改革的重要一步。LPR是由具有代表性的18家報價行，在央行給出一個利率基礎上，對本行最優(yōu)質(zhì)客戶的貸款利率報價。相比貸款基準利率，LPR的市場化程度更高，更能反映市場供求的變化情況。
LPR每月20日報價一次，但選擇掛鉤LPR后，并非每月還款額都會變化。根據(jù)央行規(guī)定，借貸雙方可重新約定定價周期和定價日，重定價周期最短為一年。假設用戶貸款發(fā)放日是2019年11月1日，定價周期是一年，順延一年后的2020年11月1日為重定價日。本次轉(zhuǎn)換時，仍可選擇每年11月1日為重定價日，也可選擇每年1月1日，后者是目前多數(shù)存量商業(yè)性個人住房貸款的選擇。
LPR分“1年期”和“5年期以上”，由于個人房貸期限多在5年以上，用戶選定后只需留意重定價日前一個月的5年期以上LPR報價就可以，它決定了之后一年的月供是多少。
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兩種方案有多大區(qū)別？
選擇掛鉤LPR，未來會面臨利率波動
選擇固定利率，也就是房貸利率水平在合同剩余期限內(nèi)不變。記者咨詢多家銀行了解到，為了平穩(wěn)過渡，轉(zhuǎn)換時會延續(xù)此前利率水平。假設用戶原來享受9折優(yōu)惠，利率為：基準利率4.9%×0.9=4.41%，新合同還可以協(xié)定為4.41%。
如果選擇掛鉤LPR，未來會面臨利率波動。銀行稱，轉(zhuǎn)換時點利率仍不變，變的是背后的計算邏輯。仍以現(xiàn)有貸款利率4.41%為例，之前用戶獲得利率取決于央行基準利率有無變化。轉(zhuǎn)換后取決于LPR報價，計算邏輯改為LPR+（-）固定點差。這一例子中的固定點差為0.39%，是根據(jù)央行規(guī)定的2019年12月LPR報價4.8%-現(xiàn)行利率4.41%得出。
不論未來LPR升或降，用戶獲得利率都是LPR-0.39%。如果現(xiàn)行利率高于2019年12月LPR報價4.8%，則向上加點。
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月供能省多少錢？
LPR每調(diào)整5個基點，對百萬貸款月供影響約30元
記者算了一筆賬，假如用戶貸款100萬，等額本息還款，原合同期限30年，剩余20年，執(zhí)行利率上浮10%，即利率為4.9%×（1+10%）=5.39%，月供為5609.07元。
其固定點差為0.59%（5.39%-2019年12月LPR報價4.8%）。由于現(xiàn)行利率高于2019年12月LPR，其執(zhí)行的利率將調(diào)整為LPR+0.59%。假設2020年12月LPR報價降至4.7%，用戶獲得利率則為4.7%+0.59%=5.29%，由此計算調(diào)整后月供為5546.84元，比現(xiàn)在減少了約62元。
此外，以用戶貸款100萬，等額本息還款，原合同期限30年，剩余25年，執(zhí)行利率為基準利率9折計算，其房貸利率為4.9%×0.9=4.41%，由于現(xiàn)行利率低于2019年12月LPR，執(zhí)行的利率將調(diào)整為LPR-0.39%。調(diào)整后，月供為4954.59元，比現(xiàn)在減少約58.93元。
LPR變化對月供具體影響有多大？中原地產(chǎn)首席分析師張大偉稱，不論現(xiàn)在利率是7折優(yōu)惠、9折優(yōu)惠，還是上浮1.1倍，在轉(zhuǎn)換時點，銀行都會通過LPR加減點延續(xù)前期利率。之后要關注重定價日前一個月的LPR報價，LPR每調(diào)整5個基點，對百萬貸款月供影響約30元。
記者梳理注意到，自2019年8月LPR新形成機制改革以來，已報價7次，其中和多數(shù)房貸期限對應的5年期以上LPR有過2次“降價”，一次是去年11月，一次是今年2月，均下降5個基點。
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LPR“降價”是未來趨勢嗎？
專家：LPR大概率下行，但下降幅度有待觀察
從中長期看，不少業(yè)內(nèi)人士認為“LPR加減點”方案有更大機會享受利率紅利。
諸葛找房副總裁苑承建分析稱，對于用戶來說，固定利率長期確定，無法享受利率下行的紅利，但同樣可在利率上行時避免成本上升。以LPR為定價基準加點的方式對用戶來說是隨行就市，可以享受利率下行帶來的還款金額降低，但同樣在利率上行時還款金額也要隨之增加。
由于LPR除了關系房貸利率，也是銀行給企業(yè)發(fā)放貸款的“錨”，現(xiàn)階段要給實體融資降成本，所以LPR趨勢為下行。“就當前利率市場環(huán)境來說，LPR大概率還要下行，選擇LPR為定價基準加點的方案可能是更加穩(wěn)妥且主流的方案。”苑承建表示。
但未來中長期LPR的下降步速和幅度還有待觀察。央行在最新發(fā)布的貨幣政策執(zhí)行報告中強調(diào)，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，按照“因城施策”的基本原則，加快建立房地產(chǎn)金融長效管理機制，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段。業(yè)內(nèi)人士提醒，LPR并不會一直下跌或一直上漲，其下滑幅度或有限。銀行也稱，不會跟客戶打包票說LPR肯定會一直降以及降多少，還是由客戶自己選擇方案。（程維妙）
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