2019年12月10日,北京——隨著利好政策的陸續(xù)出臺和市場大環(huán)境的優(yōu)化,中國科技企業(yè)正逐步從市場追隨者發(fā)展為行業(yè)領(lǐng)軍者,其對辦公空間的需求也隨之增長。仲量聯(lián)行(紐交所代碼:JLL)預(yù)測,2020年底一線城市甲級辦公樓新增需求中,科技企業(yè)的占比將達到27%。
仲量聯(lián)行最新發(fā)布的《辦公樓市場 X 科技企業(yè)》研究報告對科技企業(yè)的辦公空間需求特性進行了深度分析和趨勢展望,為科技企業(yè)的不動產(chǎn)策略制定提供了參考,亦為房地產(chǎn)市場的不同參與者在此科技紅利下如何準確把握市場風(fēng)向帶來了諸多有價值的借鑒。
仲量聯(lián)行中國區(qū)商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)張靜表示:“在全國層面,科技全產(chǎn)業(yè)鏈的構(gòu)建以及傳統(tǒng)行業(yè)對科技創(chuàng)新能力的投資帶動了這一產(chǎn)業(yè)辦公需求的全面增長;在城市層面,科技龍頭企業(yè)開啟戰(zhàn)略性擴張,突破北京、上海、深圳、杭州和廣州等傳統(tǒng)科技中心城市,催生了更多對二線城市的辦公需求。”
市場擴張和成本控制是科技企業(yè)選址決策的優(yōu)先考量要素。報告通過結(jié)合市場驅(qū)動因素和成本驅(qū)動因素,搭建科技企業(yè)不動產(chǎn)選址模型,解讀了不同科技企業(yè)的差異性選址偏好。以城市選址為例,科技企業(yè)在設(shè)立總部和分公司時,主要依據(jù)市場驅(qū)動因素的表現(xiàn)來選擇城市;而當(dāng)科技企業(yè)進行規(guī)模化擴張或部署后臺部門時,成本驅(qū)動因素成為了其決策重心。
仲量聯(lián)行華東區(qū)研究部總監(jiān)黃璐指出:“科技企業(yè)不動產(chǎn)選址模型不僅適用于城市布局,亦可根據(jù)企業(yè)的各自特性通過調(diào)整參數(shù)指標(biāo)應(yīng)用到城市內(nèi)部的板塊選址中。根據(jù)科技企業(yè)發(fā)展階段的不同,對市場和成本驅(qū)動因素施加不同的權(quán)重,有助于制定高效靈活的辦公布局和選址決策,從而更有效地推動其商業(yè)戰(zhàn)略及目標(biāo)的實現(xiàn)。”
此次研究通過對全國110多家科技企業(yè)的辦公空間需求調(diào)研——其中覆蓋芯片開發(fā)、5G等深科技企業(yè)以及互聯(lián)網(wǎng)平臺和游戲開發(fā)企業(yè),發(fā)掘出科技企業(yè)在初創(chuàng)型、成長型、成熟型三個階段的不動產(chǎn)需求與策略特征。
在初創(chuàng)時期科技企業(yè)不動產(chǎn)決策優(yōu)先考慮靈活性,更青睞選擇短期租約、以及可以“即租即用”的辦公空間。
到了成長期,科技企業(yè)更注重保持發(fā)展速度,保證企業(yè)競爭優(yōu)勢和品質(zhì)升級對這一階段科技企業(yè)調(diào)整辦公空間策略的重要性開始提升。
當(dāng)科技企業(yè)步入成熟階段,整合辦公空間及新設(shè)研發(fā)中心的需求顯著提升,同時出于自用需求,選擇自行購置物業(yè)或購置土地自建辦公樓的比例也大幅增加。
“唯快不破、自我顛覆”是科技類企業(yè)的顯著特征?？焖俳?jīng)歷初創(chuàng)期、成長期和成熟期決定了科技類企業(yè)在這三個階段對于不動產(chǎn)需求的不斷演變。無論是運用以未來為導(dǎo)向的系統(tǒng)化不動產(chǎn)策略還是通過數(shù)字驅(qū)動的決策流程,滿足對于“快”的需求將成為科技類企業(yè)關(guān)注的重點?？萍碱惼髽I(yè)可以通過優(yōu)化不動產(chǎn)策略來支持公司的戰(zhàn)略發(fā)展。
仲量聯(lián)行中國區(qū)研究部總監(jiān)姚耀表示:“科技類企業(yè)有著獨特的對于各類型辦公物業(yè)的多元化混合需求。同時,科技類企業(yè)由市場及成本驅(qū)動的全國布局正在深刻地影響著中國辦公樓市場的需求格局。對于擁有跨城市、跨類型資產(chǎn)組合的房地產(chǎn)業(yè)主來說,需要考慮迎合大勢,為科技類企業(yè)提供綜合性解決方案。”
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