中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)有著數(shù)萬億的廣闊市場，吸引了包括上市公司在內(nèi)的諸多企業(yè)，其中房企因具有資金、運營、客群、物業(yè)資源等優(yōu)勢成為絕對主角，既有如粵泰股份(600393)醫(yī)養(yǎng)結(jié)合的模式，也有如保利(600048)高端養(yǎng)老機構(gòu)的模式。業(yè)內(nèi)人士表示，在目前房地產(chǎn)進(jìn)入存量運營的背景下，房企涉足養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)仍在初級階段，目前談盈利尚早，更多是為了探索新的盈利模式而長遠(yuǎn)布局。

2025年中國老年人口占總?cè)丝?/3

據(jù)權(quán)威數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前我們已經(jīng)進(jìn)入人口老齡化快速發(fā)展階段，全國老齡辦常務(wù)副主任王建軍表示，預(yù)計到2025年，我國60歲及以上老年人口數(shù)將達(dá)到3億，占總?cè)丝诘?/5;到2033年將突破4億人，占總?cè)丝诘?/4左右;而到2050年前后將達(dá)到4.87億人，約占總?cè)丝诘?/3，老年人口數(shù)量和占總?cè)丝诒壤p雙達(dá)到峰值。

近年來，中央和地方出臺了多個文件。今年9月13日，國務(wù)院印發(fā)的《關(guān)于加速發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》提出，全面建成以居家為基礎(chǔ)、社區(qū)為依托、機構(gòu)為支撐的養(yǎng)老服務(wù)體系，同時明確提出開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點。這也是首次提出“以房養(yǎng)老”這種新型養(yǎng)老方式。銀河證券認(rèn)為，老羊產(chǎn)業(yè)將迎來高速發(fā)展期，可布局包括養(yǎng)老基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)在內(nèi)的養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈。有研究機構(gòu)預(yù)估，2025—2040年期間，我國約有5000萬老年人需要通過專門的養(yǎng)老機構(gòu)來養(yǎng)老。按照目前每人每年5萬元的養(yǎng)老費用計算，整個市場產(chǎn)值有2萬多億。

多家房企自建高端機構(gòu)涉足養(yǎng)老

在目前涉及養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的主板82家上市公司中，主營業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)的公司32家，占比高達(dá)39.0%，進(jìn)入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的上市公司背景多為房地產(chǎn)。大多數(shù)地產(chǎn)公司通過自己投資建設(shè)、資金合作和業(yè)務(wù)合作的方式涉足養(yǎng)老地產(chǎn)、醫(yī)養(yǎng)結(jié)合和智慧養(yǎng)老等領(lǐng)域。據(jù)60+研究員觀點，地產(chǎn)公司多、自建方式為主、涉及領(lǐng)域廣是目前上市公司在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的主要特征。

多家上市公司以建設(shè)高端養(yǎng)老機構(gòu)為主要特征。2013年5月，首個為中國老年人量身定制的高端養(yǎng)老項目星堡養(yǎng)老社區(qū)在上海市寶山區(qū)開業(yè)，復(fù)星國際(00656)正式進(jìn)入養(yǎng)老領(lǐng)域，旗下的星健Sapphire·香山長者公館也是高端機構(gòu)養(yǎng)老的代表，保利(600048)旗下的和熹會老年公寓、遠(yuǎn)洋(03377)經(jīng)典養(yǎng)老品牌遠(yuǎn)洋·椿萱茂等都是中高端養(yǎng)老機構(gòu)的代表。

不過，由于養(yǎng)老地產(chǎn)項目與普通住宅小區(qū)對商品房的開發(fā)銷售不同，再加上小區(qū)內(nèi)有醫(yī)療保健、休閑娛樂和運營管理等用房與一系列養(yǎng)老服務(wù)，所以回報低、回收慢、經(jīng)營難成了養(yǎng)老地產(chǎn)必須要解決的問題。就連較早涉足這個產(chǎn)業(yè)的萬科，截止2018年約170個養(yǎng)老項目基本都處于虧損狀態(tài)。

粵泰股份以醫(yī)養(yǎng)結(jié)合探索業(yè)務(wù)多元化

有行業(yè)人士分析稱，養(yǎng)老地產(chǎn)并不是依靠地產(chǎn)盈利，而是一條老齡消費產(chǎn)業(yè)鏈上的中心地帶。房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型養(yǎng)老，必須要轉(zhuǎn)變思維，首先要摘掉地產(chǎn)開發(fā)商的帽子，轉(zhuǎn)而以養(yǎng)老服務(wù)運營商角色定位。房企本身基礎(chǔ)設(shè)施相對完善，滿足老年人衣食住行需求的同時，可以與醫(yī)療、健身、家政、護(hù)理等鏈條上各環(huán)節(jié)相結(jié)合。

在上述涉足養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的32家上市房企中，也有粵泰股份(600393)為代表的公司健康與養(yǎng)老結(jié)合的模式。在2018年年報中，公司表示，將堅持拓展多元化發(fā)展的道路，通過子公司粵泰健康全力打造“粵泰健康高端醫(yī)療護(hù)理服務(wù)平臺”，不斷整合強有力的健康產(chǎn)業(yè)資源，并將其作為企業(yè)創(chuàng)新升級的重要領(lǐng)域進(jìn)行培育。

就在去年4月12日，粵泰股份宣布與關(guān)聯(lián)方共同出資設(shè)立湖南粵泰仙嶺湖文化旅游發(fā)展有限公司。資料顯示，該公司的經(jīng)營范圍包括文化旅游項目開發(fā)經(jīng)營管理，養(yǎng)老服務(wù)，養(yǎng)老項目的研發(fā)、策劃及管理，組織養(yǎng)老項目的建設(shè)及養(yǎng)老院的經(jīng)營管理、康復(fù)診療服務(wù)。

作為廣州地產(chǎn)股，粵泰股份擁有豐富的地產(chǎn)資源和開發(fā)經(jīng)驗，目前國內(nèi)外有多個項目處于在建在售狀態(tài)。此外，集團在北京、廣州、深圳等重點城市，以及柬埔寨還持有大量待開發(fā)的土地儲備。

談及粵泰集團未來的經(jīng)營策略，粵泰股份(600393)董事長楊樹坪透露，粵泰集團將揚長避短，積極轉(zhuǎn)型，發(fā)揮中小型企業(yè)“船小好調(diào)頭”的轉(zhuǎn)型優(yōu)勢，選擇在健康、養(yǎng)老、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等特色地產(chǎn)領(lǐng)域精耕細(xì)作，結(jié)合集團多年在房地產(chǎn)行業(yè)的積累，把地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗與新興的產(chǎn)業(yè)相結(jié)合，積極拓展與金融機構(gòu)的合作關(guān)系，以新型的合作開發(fā)模式開拓市場。

未來粵泰集團將持續(xù)發(fā)力，在健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)方面不斷探索，打造全齡健康社區(qū)，探索融合健康、休閑、養(yǎng)生、度假多種社區(qū)發(fā)展模式，提升居住品質(zhì)與服務(wù)，通過業(yè)務(wù)多元化規(guī)避未來住宅市場利潤持續(xù)攤薄的風(fēng)險，挖掘未來新的利潤增長點。

有地產(chǎn)行業(yè)人士分析稱，上市房企需要告別以土地抵押為主的信貸融資，需要追求更低成本的融資渠道，而且在住宅銷售利潤率平滑走低的情況下，拓展多元化的業(yè)務(wù)，包括商業(yè)和養(yǎng)老等地產(chǎn)業(yè)務(wù)，將會成為房企的重點。