交易量下降90%，二手房?jī)r(jià)格跌4成，北京商住房現(xiàn)在能買嗎？

中新經(jīng)緯客戶端10月11日電 (薛宇飛)回想起調(diào)控前的北京商住房市場(chǎng)，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人羅俊(化名)無(wú)限感慨：“樓市最火的時(shí)候，我們門店一天能成交十幾套，客戶也都很著急。” 羅俊門店所在的中弘像素小區(qū)，號(hào)稱北京最大的商住項(xiàng)目，據(jù)他介紹，高峰期這里每月能成交200~300套二手商住房，但如今的成交量只維持在十幾套。

中原地產(chǎn)研究中心提供的數(shù)據(jù)顯示，從限購(gòu)政策出臺(tái)后的第一個(gè)月2017年4月算起，至2019年9月的30個(gè)月里，北京新建商辦類項(xiàng)目共成交9000余套，比調(diào)控前下降了約90%。價(jià)格上，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉稱，二手商住房已經(jīng)比最高點(diǎn)下降了4成，而有經(jīng)紀(jì)人稱，一些項(xiàng)目有近半的跌幅。

與調(diào)控前比，商住項(xiàng)目交易量下降90%

商住項(xiàng)目是將商業(yè)、辦公性質(zhì)規(guī)劃用地改建成住宅形式使用的產(chǎn)品類型，不能落戶，也不能使用學(xué)區(qū)等住宅配套。“商改住”改變的只是建筑形式及使用功能，土地性質(zhì)不會(huì)改變，產(chǎn)權(quán)也多為40年或50年。

在一二線城市執(zhí)行嚴(yán)格的住宅限購(gòu)政策后，不限購(gòu)、低總價(jià)的商住項(xiàng)目一度成為外地人和投資客們的首選，北京的商住項(xiàng)目隨之做大，房?jī)r(jià)也水漲船高。羅俊告訴中新經(jīng)緯客戶端，中弘像素被認(rèn)為是北京最大的商住項(xiàng)目，19棟樓里有9700余套房屋，坊間一直稱這個(gè)項(xiàng)目為“神盤”。

回想起2017年3月商辦類項(xiàng)目限購(gòu)政策出臺(tái)前的交易情況，羅俊說(shuō)：“樓市最火的時(shí)候，‘買房靠搶’的說(shuō)法對(duì)于北京像素來(lái)說(shuō)，一點(diǎn)也不夸張。我們門店一天就能成交十幾套，有時(shí)候店里擠滿客戶和業(yè)主，簽合同的地方都沒(méi)有，要安排他們?nèi)テ渌T店簽。” 羅俊稱，價(jià)格最高的時(shí)候，一些小戶型復(fù)式公寓的單價(jià)達(dá)到了近7萬(wàn)元/平方米。

2017年3月26日，北京市住建委等部門發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)、辦公類項(xiàng)目管理的公告》。公告規(guī)定，已銷售的商辦類項(xiàng)目再次上市出售時(shí)，可出售給企事業(yè)單位、社會(huì)組織，也可出售給個(gè)人，個(gè)人購(gòu)買應(yīng)當(dāng)符合在京無(wú)住房和商辦類房產(chǎn)記錄，且連續(xù)5年繳納社?；騻€(gè)稅；商業(yè)銀行暫停對(duì)個(gè)人購(gòu)買商辦類項(xiàng)目的個(gè)人購(gòu)房貸款。

上述公告發(fā)布不久，一些大型房產(chǎn)交易平臺(tái)就緊急下架了商住房項(xiàng)目。中新經(jīng)緯客戶端近日在安居客網(wǎng)站和客戶端查詢發(fā)現(xiàn)，北京幾個(gè)知名的商辦類項(xiàng)目在該平臺(tái)已查不到。羅俊稱，現(xiàn)在商辦類項(xiàng)目掛牌交易的要求與住宅是一樣的，業(yè)主要簽署房屋出售委托協(xié)議，并出具不動(dòng)產(chǎn)證和身份證，否則不能上線。

中新經(jīng)緯客戶端近日在羅俊所在的門店看到，店內(nèi)只有幾位經(jīng)紀(jì)人，沒(méi)有顧客登門。羅俊稱，現(xiàn)在的交易情況很難與調(diào)控之前相比，北京像素當(dāng)前掛牌出售的二手房源有200多套，每月的成交量維持在十幾套左右，多的月份二十幾套，少的月份十來(lái)套。

根據(jù)2017年3月出臺(tái)的上述規(guī)定，開(kāi)發(fā)企業(yè)新報(bào)建商辦類項(xiàng)目，最小分割單元不得低于500平方米；開(kāi)發(fā)企業(yè)在建(含在售)商辦類項(xiàng)目，銷售對(duì)象應(yīng)當(dāng)是合法登記的企事業(yè)單位、社會(huì)組織。該政策發(fā)布后，北京新建商辦類項(xiàng)目的交易情況出現(xiàn)斷崖式下滑。中原地產(chǎn)研究中心提供的數(shù)據(jù)顯示，從限購(gòu)出臺(tái)后的第一個(gè)月2017年4月算起，至2019年9月的30個(gè)月里，北京的商辦類項(xiàng)目共成交了9914套，而調(diào)控前的30個(gè)月共成交99631套，交易量環(huán)比下降了約90%。

價(jià)格跌4成 業(yè)主心態(tài)轉(zhuǎn)變

交易量下降，北京商辦項(xiàng)目的價(jià)格也是一路下跌。以北京像素為例，該小區(qū)復(fù)式公寓的售價(jià)已經(jīng)從最高時(shí)近7萬(wàn)元/平方米降到了4.1萬(wàn)元/平方米左右，平層公寓的價(jià)格大概在2.7萬(wàn)元~2.8萬(wàn)元/平方米，降價(jià)幅度約為40%。

中新經(jīng)緯客戶端在北京像素北區(qū)看到，一個(gè)46平方米的復(fù)式公寓，報(bào)價(jià)為40737元/平方米，由于不能貸款，購(gòu)房者需要一次性付清188萬(wàn)元，外加一些稅費(fèi)。不過(guò)，羅俊稱，業(yè)主是做生意的，現(xiàn)在誠(chéng)心出售，價(jià)格可以再聊，降幾萬(wàn)元沒(méi)什么問(wèn)題。

羅俊帶看的其他三套公寓，價(jià)格也都能談。他說(shuō)：“現(xiàn)在業(yè)主們的心態(tài)都變了，沒(méi)之前那么強(qiáng)硬，都能夠接受降價(jià)。有一套面積為50平方米的平層公寓，掛出去很久也沒(méi)賣出去，就是因?yàn)閮r(jià)格偏高，業(yè)主不想降價(jià)，但后來(lái)這種戶型的價(jià)格都在降，這位業(yè)主也扛不住了，現(xiàn)在的掛牌價(jià)是145萬(wàn)元，這已經(jīng)比最高點(diǎn)降了近一百萬(wàn)元。”

一套位于頂樓、面積為56平方米的復(fù)式公寓，總價(jià)款為225萬(wàn)元，單價(jià)不足4萬(wàn)元/平方米，羅俊稱，這套房子是北京像素掛牌價(jià)最低的復(fù)式公寓。不過(guò)當(dāng)天下午，羅俊就告訴中新經(jīng)緯客戶端，該套公寓最終以220萬(wàn)元成交，價(jià)格約為3.88萬(wàn)元/平方米。

林肯公園，是北京亦莊區(qū)域較為有名的商住項(xiàng)目。房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人鄭銘(化名)提供的數(shù)據(jù)顯示，該平臺(tái)林肯公園60余平方米的兩居室在近半年共成交18套，均價(jià)在3.85萬(wàn)元/平方米左右。一套67平方米商住房的掛牌價(jià)為245萬(wàn)元，不過(guò)，鄭銘透露，業(yè)主現(xiàn)在的心理價(jià)位比掛牌價(jià)要低10萬(wàn)元。

“林肯公寓小區(qū)的環(huán)境與配套，在亦莊屬于不錯(cuò)的，商住項(xiàng)目在限購(gòu)前曾賣到6萬(wàn)元/平方米，而現(xiàn)在一些朝向不好的戶型，價(jià)格已經(jīng)有小一半的降幅。” 鄭銘告訴中新經(jīng)緯客戶端。

泡沫逐漸擠出 專家稱或已“跌無(wú)可跌”

在一些業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，隨著價(jià)格下調(diào)，一些位置較好、配套成熟的商住房項(xiàng)目的價(jià)值開(kāi)始回歸，對(duì)資金壓力較大的剛需族和追求長(zhǎng)期投資價(jià)值的投資者具備一定的吸引力。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，嚴(yán)調(diào)控已經(jīng)讓市場(chǎng)的泡沫加速出清，部分商住房項(xiàng)目仍具備地段、配套等方面的優(yōu)勢(shì)，也具有居住功能，這類項(xiàng)目或許已經(jīng)進(jìn)入到“跌無(wú)可跌”的階段。

張大偉對(duì)中新經(jīng)緯客戶端說(shuō)：“現(xiàn)在在北京配套成熟的區(qū)域買住宅，對(duì)于一些收入和積蓄不是特別高的人來(lái)說(shuō)，確實(shí)很有壓力。商住房雖然有人員流動(dòng)大、安全系數(shù)底、居住不舒適、小孩不能劃片入學(xué)等問(wèn)題，但剛需族也不是不能考慮。

從投資角度看，羅俊認(rèn)為，北京像素緊鄰北京地鐵6號(hào)線，周邊配套基本成熟，加上小區(qū)是民水民電、部分戶型通天然氣，小區(qū)的入住和出租率一直較高，“現(xiàn)在50多平方米的復(fù)式公寓總價(jià)款在200多萬(wàn)元，如果不住的話，可以交給一些長(zhǎng)租公寓進(jìn)行出租，一個(gè)月拿到8000元的租金不成問(wèn)題，這樣的租金回報(bào)率比住宅高多了。”

張大偉指出，部分商住房現(xiàn)在租金回報(bào)率能達(dá)到3%~5%，從這個(gè)角度看，投資商住房有一定的價(jià)值。但是，商住房不能貸款，成為一道較難逾越的投資門檻。

“這里的居住環(huán)境不能和住宅小區(qū)比，最大的優(yōu)點(diǎn)就是便宜”，談到商住房房?jī)r(jià)的走勢(shì)，羅俊說(shuō)：“價(jià)格還會(huì)不會(huì)再跌，很難說(shuō)，我也判斷不了。”