各種新聞報(bào)道都非常關(guān)注樓市的“金九銀十”，因?yàn)閺臍v史上看，9-10月曾經(jīng)占據(jù)全年樓市最重要的銷(xiāo)售比例。但是，隨著氣候變化，混凝土對(duì)溫度的要求變化，疊加2009年以后房地產(chǎn)調(diào)控對(duì)市場(chǎng)周期的影響遠(yuǎn)大于購(gòu)房者的自發(fā)行為，另外10月份的長(zhǎng)假也使得一二線(xiàn)城市很難再有明顯的購(gòu)房潮。
2019年樓市的“金九銀十”同樣被市場(chǎng)關(guān)注。長(zhǎng)假期間，整體樓市平穩(wěn)，市場(chǎng)逐漸出現(xiàn)了繼續(xù)回落的現(xiàn)象。因?yàn)榫W(wǎng)簽數(shù)據(jù)滯后，并不代表市場(chǎng)全面數(shù)據(jù)。整體看，期間大部分城市網(wǎng)簽暫停。
整體看當(dāng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)，漲幅明顯放緩，部分區(qū)域出現(xiàn)了價(jià)格下調(diào)，但主流依然是上漲。
那么，2019年4季度“買(mǎi)不買(mǎi)房”的9大看點(diǎn)是什么？
1、未來(lái)幾個(gè)月最關(guān)鍵的是看LPR的變化
9月20日，央行公布新一期LPR。一年期LPR降低，代表了利率水平降低。目前各地房貸額度基本平穩(wěn)，出現(xiàn)明顯波動(dòng)的不多，大部分銀行依然正常放款，利率微調(diào)很少。從全國(guó)主要的一二線(xiàn)城市看，目前利率水平相比2019年2季度有輕微波動(dòng)，但80%以上城市依然是依然維持在過(guò)去2年的最低利率。目前看，所有城市的房貸利率相比2018年四季度，都沒(méi)有上行。
房地產(chǎn)貸款的業(yè)務(wù)集中在幾個(gè)國(guó)有大行，在市場(chǎng)火爆的時(shí)候，有些外資股份銀行也會(huì)因?yàn)橘Y金成本的原因有所布局。但歸根結(jié)底，市場(chǎng)90%以上的份額在工、農(nóng)、建、交等大行。這些銀行的利率情況、房貸放款情況，代表了市場(chǎng)的情況。
買(mǎi)房短期看貸款。過(guò)去一年多貸款的確收緊，這是共識(shí)，但如果將現(xiàn)在的基準(zhǔn)利率和2014年進(jìn)行對(duì)比，現(xiàn)在依然屬于絕對(duì)的低利率時(shí)代。
從趨勢(shì)看，利率下調(diào)肯定會(huì)越來(lái)越明顯。除了幾大行，其他銀行的房貸政策并不具有市場(chǎng)意義。
2、哪些房企還在拿地？
從拿地企業(yè)構(gòu)成看，民企少，國(guó)企占比多。整體看，資金成本成為企業(yè)拿地的主要決定因素。不斷出現(xiàn)的政策收緊，使得拿地房企數(shù)量減少。但從企業(yè)構(gòu)成看，依然有企業(yè)在積極拿地。
從土地成交情況看，以二線(xiàn)為主的多個(gè)城市住宅地塊溢價(jià)率8-9月份出現(xiàn)下調(diào)現(xiàn)象。
整體看，房企的資金鏈分化嚴(yán)重，大部分企業(yè)依然處于降杠桿階段，特別是2016年左右購(gòu)入大量地王的企業(yè)，最近拿地非常少。
中型房企成為搶地的主流企業(yè)，房地產(chǎn)市場(chǎng)拿地看融資，融資難時(shí)土地流標(biāo)多。
3、企業(yè)的融資如何？
整體看，市場(chǎng)分化明顯。最近市場(chǎng)部分房企的融資難度增加，但大部分企業(yè)的融資成本依然平穩(wěn)，對(duì)于經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健的企業(yè)來(lái)說(shuō)，融資成本降低依然是趨勢(shì)。但對(duì)于杠桿率比較高的企業(yè)來(lái)說(shuō)，最近融資壓力有所增加。
4、政策會(huì)如何變化？
9月全國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策依然密集發(fā)布，9月單月全國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策發(fā)布次數(shù)高達(dá)48次，雖然少于8月份的60次、7月份的56次，但整體看，2019年房地產(chǎn)調(diào)控政策的密集程度依然刷新歷史記錄。
2018年前9個(gè)月房地產(chǎn)調(diào)控次數(shù)是385次。2019年前9個(gè)月合計(jì)415次房地產(chǎn)調(diào)控，平均每個(gè)工作日有2次以上的房地產(chǎn)調(diào)控。
2019年是房地產(chǎn)政策最密集年份，而在房地產(chǎn)政策內(nèi)容里，過(guò)去很少提及的房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)在2019年來(lái)密集提及，累計(jì)看，中央各部委在2019年來(lái)累計(jì)已經(jīng)發(fā)布過(guò)25次講話(huà)或政策，關(guān)于要求注意防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。
5、各地土地市場(chǎng)如何？
房地產(chǎn)各城市的賣(mài)地情況也依然值得關(guān)注。土地市場(chǎng)繼續(xù)高位運(yùn)行，截止9月，2019年土地市50大城市合計(jì)賣(mài)地3.14萬(wàn)億，同比上漲幅度達(dá)18.1%。其中出現(xiàn)了9個(gè)千億賣(mài)地城市，分別是杭州(2289億)，蘇州(1390億)、上海(1326億)、北京(1224億)、武漢市(1198億)、天津(1177億)、南京(1153億)、寧波(1084億)、重慶(1070億)。
6、各地市場(chǎng)分化
2019年整體看，返鄉(xiāng)置業(yè)明顯退燒，購(gòu)房者愈加理性，大部分三四線(xiàn)城市的市場(chǎng)成交均比去年開(kāi)始降溫。買(mǎi)房別扎堆，普通人買(mǎi)房一定要考慮“逃生指數(shù)”，看著漲的多，賣(mài)不掉有什么用？所以對(duì)于普通人來(lái)說(shuō)，買(mǎi)房首選是有學(xué)區(qū)、有地鐵的住宅，然后是城區(qū)住宅，最次才是郊區(qū)。
未來(lái)，城市級(jí)別這個(gè)概念將失效，一二線(xiàn)和三四線(xiàn)的劃分意義不大，反而是城市圈、城市群會(huì)成為房地產(chǎn)投資的熱點(diǎn)。買(mǎi)房就看北京、上海、深圳三個(gè)城市圈。別因?yàn)閱蝺r(jià)10萬(wàn)就嫌貴，別因?yàn)閱蝺r(jià)1萬(wàn)就瘋買(mǎi)。即使總價(jià)一樣，城區(qū)的小房子遠(yuǎn)比郊區(qū)的大房子保值。
7、宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)政策
房地產(chǎn)是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)也是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)，但是歸根到底是“信心經(jīng)濟(jì)”。
房?jī)r(jià)不會(huì)一直漲，但從趨勢(shì)上看，對(duì)于普通人來(lái)說(shuō)，房產(chǎn)能抵御通貨膨脹。
8、買(mǎi)房抄底概率太低
2015年初、2009年初、2012年初、2014年底是四次底部，但是找對(duì)時(shí)間還要賣(mài)對(duì)時(shí)間實(shí)在太難，而且未來(lái)高房?jī)r(jià)之下波動(dòng)節(jié)奏也會(huì)加快。
9、千萬(wàn)別買(mǎi)排行榜在2018-2019年突然暴漲的非上市公司房產(chǎn)
房地產(chǎn)企業(yè)的生命線(xiàn)是融資，對(duì)于這些企業(yè)來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在只有編造自己銷(xiāo)售數(shù)據(jù)，才能獲得金融機(jī)構(gòu)資金。特別是資金鏈緊張的企業(yè)，銷(xiāo)售排行榜上大幅度上漲的企業(yè)，盡量不要買(mǎi)他們的房子，特別是非上市公司的。
未來(lái)房地產(chǎn)波動(dòng)加快，但買(mǎi)到質(zhì)量好的房子，風(fēng)險(xiǎn)肯定最小，對(duì)于在一個(gè)城市出現(xiàn)過(guò)2次以上質(zhì)量問(wèn)題的開(kāi)發(fā)商，盡量別買(mǎi)。
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