時(shí)間好快，已經(jīng)進(jìn)入到十月份了，2019年進(jìn)入最后三個(gè)月了，剛好要迎來(lái)一個(gè)小長(zhǎng)假，希望這一段不太短的假期能夠讓大家都能夠收拾心情過(guò)好2019，同時(shí)也可以計(jì)劃2020了

過(guò)去這9個(gè)月，我去過(guò)不少城市，看過(guò)不少項(xiàng)目，也和大大小小的開(kāi)發(fā)商或深或淺的溝通過(guò)，在今天這個(gè)還挺適合總結(jié)的氛圍下，和大家聊聊我對(duì)房產(chǎn)在2020年的大致計(jì)劃，都是個(gè)人直觀的感覺(jué)，

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首先一點(diǎn)，也是最重要的一點(diǎn)，如今對(duì)于所有的房產(chǎn)，我們都要做好長(zhǎng)持有的打算，長(zhǎng)持有是多少時(shí)間，過(guò)去我以為是三年，現(xiàn)在我覺(jué)得要五年。哪怕沒(méi)有五年我們也要做好五年計(jì)劃

為什么，其實(shí)也很簡(jiǎn)單如今的整體發(fā)展不論是單個(gè)城市然后整個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)，都在經(jīng)歷重度的轉(zhuǎn)型過(guò)程。

對(duì)于調(diào)控，很多人認(rèn)為是壓住房?jī)r(jià)，我覺(jué)得這個(gè)理解就是錯(cuò)誤的，調(diào)控的本身是避免損耗，防止房?jī)r(jià)在轉(zhuǎn)型的過(guò)程中出現(xiàn)損耗。我們對(duì)于調(diào)控大可不必有太多的悲觀論調(diào)，各位要知道在調(diào)控期內(nèi)，會(huì)有幾種現(xiàn)象

第一，樓市不會(huì)出現(xiàn)大面積拋盤的現(xiàn)象，所以不會(huì)出現(xiàn)崩盤和腰斬的可能。

第二房?jī)r(jià)在高位盤整，個(gè)體不會(huì)得利太多但同樣也不會(huì)損失太多。

第三持有房產(chǎn)者如今在市場(chǎng)里是大多數(shù)，有價(jià)無(wú)市會(huì)讓大多數(shù)人有時(shí)間去爭(zhēng)取自己的現(xiàn)金流，也就不會(huì)出現(xiàn)大面積斷供的可能

好，面對(duì)這樣的調(diào)控，對(duì)于所有的朋友來(lái)說(shuō)，要相對(duì)樂(lè)觀，因?yàn)橥氛呤谴蠖鄶?shù)，所有的房產(chǎn)持有者在真空期內(nèi)會(huì)更加傾向于擁護(hù)樓市的繁榮，只要你有持有的籌碼，你就有對(duì)未來(lái)樂(lè)觀的信心

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而對(duì)于調(diào)控時(shí)間會(huì)有多久，我覺(jué)得需要關(guān)注幾個(gè)維度

對(duì)于調(diào)控來(lái)說(shuō)，最近的重點(diǎn)都是把TOC調(diào)控變成了TO B調(diào)控，所以我們針對(duì)地產(chǎn)端的調(diào)控可以看出整體的周期

第一，土地橫盤多久，未來(lái)樓市就是橫盤多久+2年。以前樓市調(diào)控之后的失控，都是從土地端開(kāi)始的，所以如今開(kāi)始土地溢價(jià)率是嚴(yán)格控制的

最近我們看到長(zhǎng)三角的土地出讓，都是0溢價(jià)，這也就說(shuō)明了，樓市還要保持2年以上的橫盤周期，這一點(diǎn)起碼你作為個(gè)體要有這樣的意識(shí)

第二還要看租賃市場(chǎng)的發(fā)展情況，商品房要相對(duì)市場(chǎng)化的發(fā)展，必須是租售并舉才可以，所以一定要看租賃市場(chǎng)如今的落地情況，讓所有人都有的居住是房地產(chǎn)發(fā)展的使命，所以租賃市場(chǎng)健全也就換來(lái)了商品房市場(chǎng)的自然商品化

樓市的發(fā)展未來(lái)大概率會(huì)是，讓你富有，但不讓你容易變錢，房產(chǎn)會(huì)是家庭資產(chǎn)的重要組成部分，但不太會(huì)是很好的變現(xiàn)載體，起碼不是最好的

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押注慣性城市，現(xiàn)在選城市其實(shí)沒(méi)復(fù)雜，就是你已經(jīng)看著這個(gè)城市起勢(shì)了，然后你又有這個(gè)城市的購(gòu)買資格，那么就可以了

因?yàn)楹芏鄷r(shí)候限制炒房的一個(gè)很重要邏輯就是在起勢(shì)前限制戶口，所以這兩個(gè)維度匹配起來(lái)你有合適的，差不多就是一個(gè)好的城市

你需要準(zhǔn)備的就是三樣?xùn)|西：首付、現(xiàn)金流、戶口

而房票發(fā)放模式又會(huì)有點(diǎn)不一樣

讓暴富者不能輕易的獲得房票，不能讓這樣的造富運(yùn)動(dòng)讓社會(huì)失焦。所以未來(lái)房子會(huì)成為唯一一個(gè)不能因?yàn)橛绣X就可以隨便買的東西。

那么房票會(huì)給誰(shuí)，那些研發(fā)推動(dòng)者能夠輕而易舉的獲得房票。就是我之前寫(xiě)到的被投資孵化的，能夠產(chǎn)出城市解決方案的企業(yè)，里面的重度參與者能夠輕而易舉的獲得房票，并且光明正大的讓他們快速富有。

如今各位看到的給他們的落戶政策以及優(yōu)質(zhì)企業(yè)都可以廉價(jià)拿地，背后就是這個(gè)邏輯

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推薦一些我去過(guò)也比較看好的城市：

深圳，從8月份開(kāi)始，所有異地城市里，深圳是讓我去的次數(shù)最多的一個(gè)城市，深圳我看好他，主要覺(jué)得這是一個(gè)沒(méi)有廢話的城市，什么事都是實(shí)實(shí)在在的去做

比如都在探討電動(dòng)車模式，深圳早就把所有出租車換成電動(dòng)了。

第二個(gè)我看好的城市是杭州，對(duì)于杭州沒(méi)有其他的，杭州最近兩年樓市最好的跡象就是這幾年幾乎全國(guó)范圍內(nèi)所有的好產(chǎn)品都是杭州造。

我們都知道，開(kāi)發(fā)商是最雞賊的，愿意為一個(gè)城市拿出好產(chǎn)品，就說(shuō)明了這個(gè)城市值得深耕，而一個(gè)城市值得深耕，其實(shí)也就說(shuō)明了這個(gè)城市的潛力

第三個(gè)蘇州，蘇州我希望大家注意一個(gè)現(xiàn)象，其實(shí)從今年開(kāi)始，蘇州的調(diào)控力度可以說(shuō)是最大了，某些層面都已經(jīng)超過(guò)上海。

各位要記住一個(gè)樓市側(cè)面，當(dāng)一個(gè)城市調(diào)控進(jìn)入到高壓期的時(shí)候，對(duì)于城市來(lái)說(shuō)，下一步要做的事情就是借著樓市真空爭(zhēng)取的寶貴時(shí)間努力進(jìn)行城市升級(jí)和轉(zhuǎn)型。

蘇州目測(cè)正在進(jìn)入到升級(jí)階段，所以大家瞪大眼睛看著蘇州2020的發(fā)展，或許超乎你的想象

最后是上海，我在上海工作我在上海生活，如果沒(méi)有意外的話以后也會(huì)一直在這個(gè)城市定居，上海最讓我看好的不是其他，就是他天生下來(lái)的地理位置。

一側(cè)對(duì)外面對(duì)整個(gè)外貿(mào)市場(chǎng)，一側(cè)對(duì)內(nèi)是全中國(guó)最富饒的長(zhǎng)三角內(nèi)需，中軸還有長(zhǎng)江串聯(lián)整個(gè)強(qiáng)內(nèi)陸城市，這樣的三加一天生就注定了這會(huì)是中國(guó)最好的城市

然后你再看上海的核心規(guī)劃，幾乎就是把這三個(gè)元素做加配放大的，西邊大虹橋東邊臨港，幾乎就是給上海兩聲定做的

所以對(duì)于買上海來(lái)說(shuō)，我也建議大家東西向買比較好，這更符合大趨勢(shì)

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有幾樣產(chǎn)品是可能在未來(lái)獲得足夠溢價(jià)。

1、城市頂級(jí)豪宅，因?yàn)楣?yīng)量少，所以不太會(huì)干擾城市成交均價(jià)，相對(duì)價(jià)格不會(huì)管控的太多；

2、同質(zhì)化區(qū)域內(nèi)的低總價(jià)產(chǎn)品，未來(lái)的二手房會(huì)抹平整個(gè)總價(jià)區(qū)間

然后推薦幾個(gè)值得關(guān)注的開(kāi)發(fā)商，他們的產(chǎn)品應(yīng)該進(jìn)入到各位的房產(chǎn)持有計(jì)劃里。

分別是仁恒、金茂、融創(chuàng)、萬(wàn)科。

理由就是通過(guò)實(shí)踐發(fā)現(xiàn)，這些項(xiàng)目在一些地方是有可能獲得預(yù)售證溢價(jià)的，道理也很簡(jiǎn)單，是因?yàn)樗麄兪巧儆械脑谡畬用娴玫秸J(rèn)可是做好產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)商，所以允許相對(duì)溢價(jià)。那么毫無(wú)疑問(wèn)未來(lái)這些產(chǎn)品的產(chǎn)品力也是得到保障的

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最后說(shuō)說(shuō)一個(gè)家庭的資產(chǎn)保衛(wèi)計(jì)劃

1、自己手里的房子以后不要被對(duì)手盤沖擊，防止別人賤賣最好的方式就是沒(méi)有對(duì)手，所以小區(qū)的拋盤量以及周圍的土地供應(yīng)量都是需要關(guān)注的問(wèn)題

2、要買熱點(diǎn)區(qū)域，讓輿論始終站在自己這邊，市場(chǎng)總是感性的，跟著輿論走的

3、押注改善盤，要么買剛需產(chǎn)品里品質(zhì)最好的小區(qū)，要么買剛需地段里的改善面積段，這些在拋盤的時(shí)候都會(huì)是主流

4、看到未來(lái)買你房子的客戶以后要把這套房子賣給誰(shuí)。是的，就是要看到客戶的客戶，你要讓別人來(lái)接你盤，必須說(shuō)服別人相信這個(gè)盤別人也會(huì)接你客戶的盤，才有可能賣出溢價(jià)

5、在同一個(gè)地段內(nèi)要選擇最好小區(qū)內(nèi)的中下段產(chǎn)品，這個(gè)理念在之前文章內(nèi)寫(xiě)過(guò)，很多人問(wèn)為什么，其實(shí)很簡(jiǎn)單，在一個(gè)區(qū)域范圍內(nèi)所有人都希望可以進(jìn)入最好的那個(gè)小區(qū)，進(jìn)入之后才會(huì)發(fā)現(xiàn)自己錢包不夠，最后跳一跳買的都是好小區(qū)內(nèi)比較便宜的房子

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對(duì)于2020，一個(gè)合理的解決方案：

盤整手頭的房子，留一套地段和產(chǎn)品力極佳，可以住20年不過(guò)時(shí)的房子，留一套熱點(diǎn)城市可以隨時(shí)租掉的房子保持現(xiàn)金流，然后拿出一半的錢投資自己讓自己牛逼讓自己厲害，提升自己的工資基數(shù)保持個(gè)人現(xiàn)金流

當(dāng)一個(gè)家庭同步擁有雙向現(xiàn)金流來(lái)源且沒(méi)有房貸的時(shí)候，未來(lái)應(yīng)該就所向披靡了