今年9月，全國土地市場仍在“低調(diào)”運(yùn)行，低溢價成交甚至流拍的地塊比例不斷上升。在融資收緊、房地產(chǎn)交易下滑的大背景下，企業(yè)拿地維持謹(jǐn)慎態(tài)度，甚至有企業(yè)表態(tài)暫停拿地。

雖然如此，剛剛過去的9月里，仍有不少房企在土地市場上“撿漏”。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，今年第四季度，全國土地交易仍不會有起色，尤其是土地樓板價以及溢價率都不會太高，因此，仍將出現(xiàn)以低成本獲取優(yōu)質(zhì)地塊的機(jī)會。

百強(qiáng)房企6成成交地塊溢價率不足10%

9月的最后一天，全國土地市場仍以底價及低溢價成交為主，不時有流拍的消息傳來。

9月30日，寧波余姚市出讓5宗商住地，起始總價約17億元，總成交價為18.42億元，其中1宗地塊流拍。

同一日，徐州睢寧縣出讓8宗住宅地塊，起始總價為4.76億元，8宗地塊最終均以底價成交。

與此同時，廣東佛山市順德區(qū)北滘鎮(zhèn)出讓1宗宅地，由美的置業(yè)以底價27.53億元競得，折合樓面地價約6610元/平方米。青島膠州市出讓1宗純住宅地塊，由萬科聯(lián)合神州以底價5.64億元競得，成交樓板價3673元/平方米。

舉目望去，雖然大部分土地都以底價或低溢價率成交，但地方政府掛牌新地塊的熱情仍在。9月30日，江蘇無錫市區(qū)掛牌4宗宅地，總出讓面積13.55萬平方米。江蘇蘇州市區(qū)掛牌5宗地塊，起始總價66.42億元，總出讓面積41.29萬平方米。這些土地預(yù)計均在10月成交。

但總體來看，目前房企拿地的積極性并不高。就今年第三季度的土地市場，克而瑞機(jī)構(gòu)分析認(rèn)為，受土地市場持續(xù)低位運(yùn)行的影響，百強(qiáng)房企拿地也保持著理性狀態(tài)，第三季度，百強(qiáng)房企拿地溢價率顯著回調(diào)，6成成交地塊的溢價率不足10%，近8成地塊的成交溢價率低于30%。

從具體地塊來看，第三季度成交的高溢價地塊主要分布在昆明、臺州、成都、寧波等城市，其中，東原地產(chǎn)以144%的溢價率競得昆明官渡區(qū)3宗宅地。龍頭房企如恒大等，在第三季度的拿地均以底價成交為主，幾乎沒有出現(xiàn)高溢價成交的地塊。

從宏觀數(shù)據(jù)也可看出市場的這一微妙變化。9月16日，國家統(tǒng)計局公布數(shù)據(jù)顯示，2019年1月至8月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置土地的成交價款為6374億元，下降22%，降幅收窄5.6個百分點。

預(yù)期10月宅地交易仍降溫，房企可采取“撿漏”策略

“雖然第三季度受一系列融資收緊的影響，溢價率走低，一二線城市的土地成交熱有所降溫，但整體依然高位運(yùn)行，50大城市不到9個月賣地超過3萬億元，這是歷史第一次，創(chuàng)造了同期紀(jì)錄。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至9月26日，2019年的土地市場上，全國50大城市合計賣地3.06萬億元，同比上漲幅度達(dá)18.8%。其中出現(xiàn)了9個“千億”賣地城市，杭州賣地最多，達(dá)2203億元，蘇州賣地1293億元，北京1224億元，上海1214億元。此外還有福州、廣州、鄭州、成都、昆明、溫州等17個城市賣地金額超過500億元。

雖然主要城市在土地交易量方面仍很樂觀，但對于土地市場的后期走勢，業(yè)界仍有不小的擔(dān)憂。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，從房企的經(jīng)營策略看，更多是強(qiáng)調(diào)降價促銷和去庫存。后續(xù)宅地交易市場是否活躍，取決于房企的去庫存效果以及資金回籠狀況。目前來看，房企的庫存去化壓力依然較大，資金狀況也沒有得到實質(zhì)性改善。據(jù)此判斷，至少今年10月，全國宅地交易市場將繼續(xù)降溫，購地增速曲線也會繼續(xù)下行。

克而瑞機(jī)構(gòu)也認(rèn)為，自今年5月以來，房企的融資環(huán)境持續(xù)收緊，典型房企的融資總量也隨之下降。萬科、碧桂園、恒大均表態(tài)，全年都將維持理性的拿地態(tài)度，不急于拿地，且對高溢價、高地價地塊“敬而遠(yuǎn)之”。不難預(yù)判，第四季度，企業(yè)投資將繼續(xù)保持理性和謹(jǐn)慎，控制土地成本成為關(guān)鍵，是否“逆周期”抄底拿地的關(guān)鍵在于價格是否合理。

克而瑞機(jī)構(gòu)建議，對于仍有納儲需求的企業(yè)而言，應(yīng)拓寬拿地渠道以降低綜合拿地成本，通過合作、舊城改造等方式獲得更為核心的地塊。

事實上，當(dāng)前的土地市場下行局面，也為低成本拿地提供了機(jī)會，讓一些房企獲得了“撿漏”的機(jī)會。這其中最典型的房企當(dāng)數(shù)融創(chuàng)。此前，融創(chuàng)高層一直強(qiáng)調(diào)嚴(yán)格控制投資節(jié)奏，停止參與所有公開市場的招拍掛，董事局主席孫宏斌甚至表示，融創(chuàng)下半年基本沒有拿地指標(biāo)。雖如此表態(tài)，9月24日，融創(chuàng)以30.9億元競得上海青浦趙巷宅地，樓板價21013元/平方米，溢價率僅為0.6%。

對此，嚴(yán)躍進(jìn)建議稱，由于部分城市土地交易的競爭程度在減弱，同時地價趨穩(wěn)，無論是土地的樓板價還是溢價率都不算太高，此時房企可以采取“撿漏”策略，即獲取地價相對不高的優(yōu)質(zhì)地塊。

新京報記者 袁秀麗

編輯 王海亮 校對 危卓