“逢拍必?fù)?rdquo;的土地市場(chǎng)大局發(fā)生轉(zhuǎn)變，已是事實(shí)。

9月16日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)顯示，2019年1~8月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積12236萬(wàn)平方米，同比下降25.6%，降幅比1~7月份收窄3.8個(gè)百分點(diǎn)；土地成交價(jià)款6374億元，下降22%，降幅收窄5.6個(gè)百分點(diǎn)。

數(shù)據(jù)背后，土地流拍和底價(jià)成交的現(xiàn)象在二三線(xiàn)城市頻頻出現(xiàn)，蘇州、南京、武漢、天津等熱點(diǎn)城市也位列其中。9月18日，蘇州樓市二次新政后首場(chǎng)土拍開(kāi)槌，出讓的8宗地塊均為涉宅用地。8宗地塊中，最高溢價(jià)率不過(guò)10.69%，4宗地塊以底價(jià)成交。更為爆冷的是，位于相城區(qū)的蘇地2019-WG-31地塊在自由報(bào)價(jià)階段無(wú)報(bào)價(jià)出現(xiàn)，限時(shí)競(jìng)價(jià)后4分鐘內(nèi)也無(wú)報(bào)價(jià)，成為今年蘇州市主城區(qū)的首宗流拍地塊。

蘇州此次交易是近期土地市場(chǎng)的“冰山一角”。諸葛找房數(shù)據(jù)顯示，在流拍率方面，全國(guó)主要地級(jí)市8月共流拍55宗地塊，流拍率為6.07%。其中二線(xiàn)城市流拍率為4.62%，環(huán)比上月流拍率上漲1.98個(gè)百分點(diǎn)；三四線(xiàn)城市的流拍率最高為7.66%，環(huán)比上漲2.58個(gè)百分點(diǎn)。

今年房企中期業(yè)績(jī)會(huì)上，萬(wàn)科稱(chēng)拿地較難，所以會(huì)謹(jǐn)慎；恒大表態(tài)要適度縮減規(guī)模，對(duì)拿地沒(méi)有迫切性；融創(chuàng)則是從4月已經(jīng)開(kāi)始收斂拿地，孫宏斌更直言，下半年已沒(méi)有拿地指標(biāo)了。

底價(jià)成交與流拍再現(xiàn)

9月以來(lái)，房企活躍在地市的身影明顯減弱。9月16日，上海5宗土地出讓?zhuān)罱K均以低溢價(jià)成交。金山區(qū)楓涇鎮(zhèn)宅地、金山區(qū)張堰鎮(zhèn)商住用地、楊浦區(qū)新江灣社區(qū)地塊成交溢價(jià)率分別為0.22%、0.19%、0.03%。

9月12日，已有近十年發(fā)展歷史的北京孫河區(qū)域最后一宗地塊出讓?zhuān)商旌恪⒑慊讟I(yè)聯(lián)合體獲得，成交價(jià)24.25億元，溢價(jià)率只有1.5%。同日，深圳一宗位于南山后海中心區(qū)的綜合性用地成交，由華潤(rùn)置地以46.6億元的掛牌起始價(jià)摘得。

二線(xiàn)城市在第二季度土地市場(chǎng)躍升為“主角”。彼時(shí)，武漢、杭州、天津、蘇州等城市成為房企“跑馬圈地”的場(chǎng)所。但一輪狂奔結(jié)束，以二線(xiàn)熱點(diǎn)城市為代表的土地市場(chǎng)降溫悄然開(kāi)啟。

9月12日天津出讓的4宗地塊中，有一宗商服用地流拍，其余三宗未流拍的土地，有兩宗以底價(jià)成交；此前的9月4日，該市出讓的土地中，位于生態(tài)城旅游區(qū)一宗地塊遭流拍，而原計(jì)劃于9月4日當(dāng)天出讓的4宗住宅用地，于9月2日暫停出讓。

惠州9月12日出讓一宗起始價(jià)4.89億元、位于惠城區(qū)的商住用地，因無(wú)人應(yīng)價(jià)而流拍。

四個(gè)月之前，來(lái)自四面八方的開(kāi)發(fā)商還在武漢逢地必?fù)專(zhuān)糠秩ツ暝庥龆啻瘟髋牡牡貕K，在這一輪高潮中悉數(shù)被房企收入囊中。但9月3日武漢出讓的5宗地塊中，有兩宗地塊流拍，余下三宗攬金26億元，僅達(dá)到預(yù)期收入的一半。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，資金成為企業(yè)拿地的主要決定因素。近四個(gè)月來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)的資金情況不斷惡化，不斷收緊的融資政策，使得拿地房企數(shù)量減少。尤其是8月以來(lái)，土地市場(chǎng)進(jìn)入快速退燒階段。

國(guó)盛證券固收分析師劉郁表示，目前開(kāi)發(fā)商庫(kù)存處于高位，銷(xiāo)售回款又開(kāi)始放緩，勢(shì)必會(huì)讓房企謹(jǐn)慎拿地，在2018下半年已經(jīng)提前預(yù)演了土地流拍潮，今年這個(gè)趨勢(shì)會(huì)更加明顯。

在溢價(jià)率上，也刷新了歷史紀(jì)錄。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至9月10日，9月成交超過(guò)5億元的地塊合計(jì)50宗，這50宗地塊的平均溢價(jià)率只有7%。其中，多達(dá)20宗地塊為底價(jià)成交，占比達(dá)40%。這50宗地塊中，只有19宗地塊的溢價(jià)率超過(guò)10%，其中溢價(jià)率超過(guò)50%的地塊只有2宗。業(yè)內(nèi)普遍預(yù)期，未來(lái)土地市場(chǎng)的降溫態(tài)勢(shì)不會(huì)發(fā)生變化，全年土地成交面積相較去年同比降三成將是大趨勢(shì)。

有人謹(jǐn)慎有人進(jìn)取

目前，大部分房企投資意愿趨謹(jǐn)，與2018年同期相比，銷(xiāo)售百?gòu)?qiáng)中多數(shù)房企新增拿地貨值均出現(xiàn)下滑。克而瑞研究報(bào)告稱(chēng)，半數(shù)銷(xiāo)售TOP30房企中1~8月新增貨值較去年同期下滑近10%左右。頭部房企在投資拓展上表現(xiàn)更加謹(jǐn)慎和理性，銷(xiāo)售TOP10中僅華潤(rùn)、龍湖新增貨值分別較去年同期上漲2%和19%，融創(chuàng)、恒大等企業(yè)降幅則超過(guò)50%。

8月22日，融創(chuàng)中國(guó)董事局主席孫宏斌表示，下半年沒(méi)有拿地指標(biāo)，除非特別好的機(jī)會(huì)，公司基本停止拿地。恒大明確提出，將減少土地款支出，并適度縮減土地儲(chǔ)備規(guī)模，進(jìn)一步增加效益。萬(wàn)科執(zhí)行副總裁、首席運(yùn)營(yíng)官?gòu)埿癖硎?，拿地多少的依?jù)是收了多少錢(qián)回來(lái)，所以沒(méi)有固定的拿地計(jì)劃。

“在融資環(huán)境收緊形勢(shì)下，房企會(huì)適當(dāng)降低對(duì)發(fā)展速度的要求，將銷(xiāo)售回款視為當(dāng)期重要目標(biāo)，多數(shù)企業(yè)首先會(huì)保證擁有相對(duì)充裕的現(xiàn)金流，而投資拿地的安排則會(huì)適當(dāng)放緩。”某閔系房企市場(chǎng)戰(zhàn)投部人士對(duì)記者表示。

但也并非所有地產(chǎn)公司都選擇謹(jǐn)慎。從各梯隊(duì)拿地銷(xiāo)售比變化情況來(lái)看，銷(xiāo)售水平在11強(qiáng)~50強(qiáng)之間的房企，拿地態(tài)度相對(duì)積極。對(duì)外宣稱(chēng)“規(guī)模剎車(chē)”的旭輝、陽(yáng)光城，還有中國(guó)金茂、中梁、弘陽(yáng)這幾家千億目標(biāo)上的房企，規(guī)模訴求依舊強(qiáng)烈，擴(kuò)張態(tài)勢(shì)未減。多家有央企背景的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商等也在此輪調(diào)控寒冬中“逆流而上”。

以弘陽(yáng)地產(chǎn)為例，今年上半年共獲取35幅地塊，新增建筑面積達(dá)407萬(wàn)平米。不完全統(tǒng)計(jì)，合作拿地目前已占到弘陽(yáng)整個(gè)拿地比例的91%。

號(hào)稱(chēng)“下半年不拿地都可以”的旭輝，在今年前七個(gè)月收購(gòu)40個(gè)新項(xiàng)目，新增土地儲(chǔ)備878萬(wàn)平方米。8月，旭輝又新獲得5個(gè)宅地項(xiàng)目。9月3日，旭輝還以總價(jià)9.38億元、溢價(jià)率9.6%，獲得沈陽(yáng)兩宗回爐住宅用地，總建筑體量約16.45萬(wàn)平方米。

陽(yáng)光城執(zhí)行董事長(zhǎng)兼總裁朱榮斌稱(chēng)，過(guò)去躺著賺錢(qián)的時(shí)代過(guò)去了，現(xiàn)在行業(yè)和過(guò)去比確實(shí)面臨很多艱難的形勢(shì)和環(huán)境，但和其它行業(yè)比，房地產(chǎn)行業(yè)還可以繼續(xù)做。“盡管房地產(chǎn)利潤(rùn)在被擠壓，但寧可少賺錢(qián)，也要把產(chǎn)品做好。這是未來(lái)房企的核心競(jìng)爭(zhēng)力。”