在商業(yè)房地產(chǎn)“售后回租”模式中，開發(fā)商兼任三種不同的角色，即售房人、承租人、出租人，因此作為三者合一的納稅主體，商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)需要根據(jù)不同的業(yè)務(wù)類型分別進行會計處理。

商業(yè)不動產(chǎn)“售后回租”業(yè)務(wù)，經(jīng)常被用于各類商業(yè)地產(chǎn)的促銷及推廣。一般是指開發(fā)商在向購房者銷售商鋪、寫字樓等房產(chǎn)的同時，又與購房者簽訂該房產(chǎn)的房屋租賃合同的一種特殊銷售模式。購房者所購商品房在一定期限內(nèi)由開發(fā)商統(tǒng)一承租經(jīng)營，并且開發(fā)商承諾將給予購房者一定比例的租金回報。在該種模式下，投資者可以預(yù)期商業(yè)地產(chǎn)不斷升值帶來的投資收益，還可以享受穩(wěn)定的租金回報，因此不必勞神費力即可坐享“低風(fēng)險投資、高收益回報”。但是，在這種模式下，投資者也面臨著諸多不確定的企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險，其中還包括不少涉稅風(fēng)險。

一、錯誤適用稅收政策的涉稅風(fēng)險，將不動產(chǎn)“售后回租”與動產(chǎn)“融資租賃”混為一談。

國家稅務(wù)總局公告﹝2010﹞第13號，關(guān)于融資性售后回租業(yè)務(wù)是指承租方以融資為目的將資產(chǎn)出售給經(jīng)批準從事融資租賃業(yè)務(wù)的企業(yè)后，又將該項資產(chǎn)從該融資租賃企業(yè)租回的行為。融資性售后回租業(yè)務(wù)中承租方出售資產(chǎn)時，資產(chǎn)所有權(quán)以及與資產(chǎn)所有權(quán)有關(guān)的全部報酬和風(fēng)險并未完全轉(zhuǎn)移。而“售后回租”通常是將不動產(chǎn)銷售給一般個人投資者，并非銷售給具有相應(yīng)從事融資租賃業(yè)務(wù)的企業(yè)。也就是說，商業(yè)不動產(chǎn)“售后回租”業(yè)務(wù)不同于國家稅務(wù)總局公告﹝2010﹞第13號規(guī)定的“融資租賃”業(yè)務(wù)，開發(fā)商銷售不動產(chǎn)給個人投資者時，應(yīng)當(dāng)按照“銷售不動產(chǎn)”征收相應(yīng)的增值稅和企業(yè)所得稅，不適用于國家稅務(wù)總局公告﹝2010﹞第13號中關(guān)于不征收增值稅和企業(yè)所得稅的規(guī)定。因此，商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)在處理“售后回租”業(yè)務(wù)時，如果不能準確界定政策文件適用范疇，極易造成因濫用稅收政策而引發(fā)相關(guān)涉稅風(fēng)險的情況。

二、用租金支出沖抵購房款，調(diào)低銷售收入，從而錯誤適用計稅基礎(chǔ)，存在偷稅、漏稅的涉稅風(fēng)險。

商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)在處理“售后回租”業(yè)務(wù)時，涉及向購房者收取購房款和支付租金兩項經(jīng)濟業(yè)務(wù)。在實務(wù)處理中有不少企業(yè)將兩項經(jīng)濟業(yè)務(wù)合二為一，即用租金抵沖相應(yīng)的購房款或首付款。殊不知此舉隱藏著巨大的偷稅、漏稅風(fēng)險，無形之中既降低了銷售環(huán)節(jié)的計稅基礎(chǔ)，又降低了未來租賃環(huán)節(jié)的計稅基礎(chǔ)。對于這種情況，稅法明確規(guī)定，應(yīng)將此類售后回租業(yè)務(wù)分解為銷售和租賃兩項經(jīng)濟業(yè)務(wù)，分別進行稅務(wù)處理。

三、個人投資者收取租金時，開發(fā)商未履行代扣代繳義務(wù)的涉稅風(fēng)險。

商業(yè)房地產(chǎn)“售后回租”促銷模式下，購房者往往是個人，這些投資者在獲取租金收益的同時需要繳納相應(yīng)的增值稅及其附加、房產(chǎn)稅、個人所得稅等。對于此類經(jīng)濟業(yè)務(wù)模式，應(yīng)由商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)履行法定的代扣代繳義務(wù)。根據(jù)《稅收征管法》的規(guī)定，扣繳義務(wù)人應(yīng)扣未扣，應(yīng)收不收稅款的，對扣繳義務(wù)人處以應(yīng)扣未扣、應(yīng)收未收稅款50%到3倍以下的罰款。因此，若商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)未能履行扣繳義務(wù)，將面臨相應(yīng)的稅收處罰。