在剛過去的中報(bào)季，多家中小房企融資、高周轉(zhuǎn)承壓，從運(yùn)營要利潤成為大部分企業(yè)管理層共識。據(jù)悉，目前已有多家銀行收到窗口指導(dǎo)，對房企開發(fā)貸額度收緊，對于中小企業(yè)而言，融資難度更大了。在當(dāng)前行業(yè)局勢下，調(diào)控收緊信號不斷釋放，房企下半年的發(fā)展如履薄冰。

業(yè)績增長乏力

中小房企業(yè)績增長乏力，是由于多個財(cái)務(wù)指標(biāo)的變化。正如中原地產(chǎn)首席分析師張大偉所指，房企分化是2019年上半年報(bào)的主要特點(diǎn)，整體看，雖然規(guī)模依然上漲，但大部分企業(yè)的利潤率都有所下調(diào)。他甚至認(rèn)為，這不僅是中小房企的問題，已經(jīng)蔓延到整個行業(yè)了。

以某中型房企為例，上半年它的收入下滑，上半年竣工面積減少，結(jié)轉(zhuǎn)率減少，毛利率大幅增長13.9個百分點(diǎn)，物業(yè)毛利每股基本盈利、股東應(yīng)占核心利潤率均下跌。

張大偉認(rèn)為，大量的中型標(biāo)桿房企積極搶地，特別是從500億沖刺1000億，1000億沖刺2000億的第二梯隊(duì)房企，成為了搶地的主流企業(yè)。做大依然是當(dāng)下房企的主流選擇。整體看，房企拼規(guī)模趨勢加劇，房地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績逐漸放緩， 在調(diào)控持續(xù)加碼的趨勢下，房企依然在非常明顯的拿地加速過程中。拿地多，也推動了房地產(chǎn)企業(yè)的融資需求。房企的資金壓力越來越大。

運(yùn)營能力分化

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至日前，全國上市房地產(chǎn)公司公布2019年半年報(bào)的房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)接近60家，這60家房地產(chǎn)企業(yè)整體依然處于利潤和規(guī)模上漲周期。但分化明顯加劇，營收同比下調(diào)，利潤同比下調(diào)的企業(yè)不少。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，分化是2019年上半年報(bào)的主要特點(diǎn)，雖然規(guī)模依然上漲，但大部分企業(yè)的利潤率都有所下調(diào)。整體看，除了少數(shù)資金成本占優(yōu)勢的企業(yè)，2019年房地產(chǎn)行業(yè)入秋的趨勢非常明顯。

房企分化下，大部分房企都在集中向一二線城市拿地。在華東地區(qū)，弘陽地產(chǎn)就在上半年開啟了換倉動作，在長三角新一二線城市積極布局。截止到6月份，該公司總土儲達(dá)到1569萬平方米，其中83%位于新一二線城市，較2018年末增長接近20%。

此外，降杠桿也不容忽視。以綠城為例，該公司財(cái)務(wù)資金中心執(zhí)行總經(jīng)理陳紅偉對記者表示，公司凈資產(chǎn)負(fù)債率每個月都控制在80%紅線以內(nèi)；土地儲備上半年的權(quán)益已經(jīng)提升至65%。而另一家浙系房企濱江地產(chǎn)由于過往保守的資金管控，杠桿率一直很低，該公司在2016年-2018年開始有加杠桿的動作，盡管上半年該公司凈利潤呈現(xiàn)下滑，但根據(jù)該公司管理層的簡單模擬，今年完成1000億全口徑銷售規(guī)模的話，以濱江占40%權(quán)益推算，那么就有400億銷售收入。預(yù)計(jì)3年之后這批房子交付，如果以10%平均利潤率倒推，就有40億利潤。