在剛剛過(guò)去的8月，土地市場(chǎng)繼續(xù)轉(zhuǎn)涼。不僅土地溢價(jià)率降為一位數(shù)，土地單月成交金額也縮減了一半。事實(shí)上，資金成本成為房企拿地的主要決定因素，7月受融資收緊的影響，火熱的土地市場(chǎng)開始收斂，房企拿地越來(lái)越謹(jǐn)慎。8月，只有保利、新鴻基、萬(wàn)科3家房企拿地超過(guò)50億元。而在7月有15家企業(yè)拿地超過(guò)50億元。
視負(fù)債及回款情況量力而出成為很多房企拿地的準(zhǔn)則，甚至有的房企關(guān)緊了拿地大門。市場(chǎng)的種種跡象令今年后四個(gè)月的土地市場(chǎng)變得撲朔迷離。
同一天北京兩宅地底價(jià)成交
8月29日，北京2宗住宅地塊全部底價(jià)成交，土地市場(chǎng)再次步入低迷的態(tài)勢(shì)。
其中，朝陽(yáng)區(qū)東壩鄉(xiāng)駒子房地塊為共有產(chǎn)權(quán)房，銷售限價(jià)4.1萬(wàn)元/平方米（含全裝修費(fèi)用）。最終，北京房地置業(yè)以18.97億元的底價(jià)獲得該宗地。
另一塊底價(jià)成交的住宅用地是順義新城地塊，商品住房銷售均價(jià)不超過(guò)36903元/平方米，最后仍以底價(jià)43億元成交，由金茂與城建聯(lián)合體獲得。
而在此前一天，北京再次掛牌3宗住宅地塊，均為限競(jìng)房，分布位于大興黃村、通州馬駒橋、大興舊宮，總規(guī)劃建筑面積37.63萬(wàn)平方米。綜合來(lái)看，整個(gè)8月北京共掛出8宗經(jīng)營(yíng)用地。3宗集體土地，這一供應(yīng)量是最近幾個(gè)月的供應(yīng)高峰。
綜合上述供應(yīng)及底價(jià)成交，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，2宗住宅地塊再次底價(jià)成交，意味著在供應(yīng)量井噴下，北京土地市場(chǎng)溢價(jià)率全面退燒。
據(jù)張大偉分析，截至日前，北京合計(jì)年內(nèi)成交包括共有產(chǎn)權(quán)住宅在內(nèi)的商品房住宅地塊共33宗，其中，溢價(jià)率為0地塊合計(jì)只有9宗，而在8月29日，一天內(nèi)就出現(xiàn)了2宗。限競(jìng)房地塊底價(jià)成交合計(jì)只有2宗，8月29日出現(xiàn)了一宗。
一二線城市土地成交溢價(jià)率僅6%
不僅是北京的土地市場(chǎng)轉(zhuǎn)涼，昔日熱點(diǎn)的一二線城市的土地市場(chǎng)均應(yīng)聲而降。
通過(guò)一二線城市土地市場(chǎng)往往可觀全國(guó)土地市場(chǎng)的走勢(shì)。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至8月27日，全國(guó)熱點(diǎn)一二線城市合計(jì)土地成交771宗，土地成交金額1543億元，土地成交溢價(jià)率只有6%。而在7月，全國(guó)熱點(diǎn)的一二線城市土地成交金額達(dá)到3675.58億元，溢價(jià)率為12%。
眾所周知，從4月開始，一二線城市連續(xù)小陽(yáng)春升溫，土地單月成交金額均在3000億元以上，高點(diǎn)時(shí)，溢價(jià)率也保持在20%左右。但自7月以來(lái)，土地市場(chǎng)快速退燒，到了8月，不僅土地溢價(jià)率降為一位數(shù)，土地單月成交金額也縮減了一半。
因?yàn)橥恋厥袌?chǎng)降溫，在一二線城市土地成交量銳減的同時(shí)，8月房企拿地明顯減少。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至8月27日，合計(jì)拿地最高的保利拿地88億元，金茂46億元，萬(wàn)科45億元，只有保利、新鴻基、萬(wàn)科3家企業(yè)拿地超過(guò)50億元。而在7月有15家企業(yè)拿地超過(guò)50億元。在房企積極拿地最高峰時(shí)的6月，6家企業(yè)拿地過(guò)百億元，保利單月拿地200多億元。
上述信息還顯示，今年前8個(gè)月，萬(wàn)科以1189億元的權(quán)益拿地總額位居總額第一位，而碧桂園則以296塊土地位居塊數(shù)第一。
此外，中指研究院8月全國(guó)住宅用地成交總價(jià)TOP10的拿地房企信息顯示，主要為國(guó)有企業(yè)，為了緩解資金壓力，合作拿地的方式仍被很多房企看好。在上述TOP10中，共有6宗由國(guó)企參與競(jìng)得，包括金茂、葛洲壩等央企，以及南京頤盛、北京城建等地方國(guó)企。
綜合2019年土地市場(chǎng)走勢(shì)來(lái)看，房企上半年拿地位于高位，下半年明顯開始萎縮。對(duì)此，張大偉認(rèn)為，資金成本是企業(yè)拿地的主要決定因素，不斷出現(xiàn)的融資收緊政策，使得房企拿地?cái)?shù)量減少，土地退燒。
張大偉表示，此前，依托信托等融資大幅度快速進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)導(dǎo)致土地市場(chǎng)短期升溫，這也是當(dāng)前融資政策全面收緊的主要原因之一。目前，融資收緊的影響正在傳導(dǎo)到土地市場(chǎng)。相比第二季度，下半年房企正在收緊了拿地步伐。
房企預(yù)期謹(jǐn)慎拿地
事實(shí)上，在剛剛過(guò)去的房企中報(bào)季，很多房企都表達(dá)了對(duì)于當(dāng)前拿地的謹(jǐn)慎。
8月22日，在中報(bào)發(fā)布會(huì)上，融創(chuàng)中國(guó)執(zhí)行董事兼行政總裁汪孟德提到，4月底，融創(chuàng)已經(jīng)開始嚴(yán)格控制投資節(jié)奏，停止參與所有公開市場(chǎng)的招拍掛，下半年，仍將嚴(yán)格控制投資節(jié)奏。
融創(chuàng)中國(guó)主席兼執(zhí)行董事孫宏斌甚至稱，因?yàn)槿ツ隂](méi)怎么拿地，今年上半年拿地顯得稍多一些，但拿的地其實(shí)不多。下半年基本沒(méi)有指標(biāo)，除非是特別好的地，拿地基本是停止的。
中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，融創(chuàng)中國(guó)今年前8個(gè)月共計(jì)拿地114塊，權(quán)益拿地總額接近700億元。位列拿地金額房企排名第三位。
另一個(gè)提出不拿地的是富力地產(chǎn)。不久前，富力地產(chǎn)一份內(nèi)部文件傳出2019年下半年的工作重點(diǎn)應(yīng)圍繞“促銷售、抓回款”開展，且下半年原則上暫停拿地工作。
8月22日，在中報(bào)會(huì)上富力地產(chǎn)董事長(zhǎng)李思廉并沒(méi)有否認(rèn)并稱，文件是他自己起草的，不過(guò)，如遇有優(yōu)質(zhì)土地項(xiàng)目等特殊情況，可單獨(dú)呈報(bào)集團(tuán)董事長(zhǎng)審批。
對(duì)此，標(biāo)普全球評(píng)級(jí)8月26日表示，由于富力地產(chǎn)的購(gòu)地意愿趨緩，該公司2019年的財(cái)務(wù)杠桿壓力可能減輕。
事實(shí)上，在風(fēng)險(xiǎn)加大的預(yù)期之下，量力而出成為很多房企拿地的準(zhǔn)則。
“沒(méi)有激進(jìn)的拿地方法，自然而然地根據(jù)我們能賣多少樓去拿多少地。”萬(wàn)科首席運(yùn)營(yíng)官、執(zhí)行副總裁張旭在半年報(bào)發(fā)布會(huì)上也表達(dá)了拿地態(tài)度。
張旭稱，今年上半年，萬(wàn)科拿地總額占到銷售額不到30%，這是一貫?zāi)玫氐牟呗?，所以今年上半年拿地還是非常謹(jǐn)慎的，未來(lái)也會(huì)在這個(gè)規(guī)則之下拿地。
此外，8月26日，龍湖在中報(bào)發(fā)布會(huì)上，執(zhí)行董事兼首席財(cái)務(wù)官趙軼也稱，下半年拿地會(huì)嚴(yán)格的量入為出。將根據(jù)負(fù)債率倒推，見機(jī)行事。
面對(duì)越來(lái)越多的房企在土地市場(chǎng)縮手縮腳，9月土地市場(chǎng)的走勢(shì)成為關(guān)注的焦點(diǎn)。對(duì)此，張大偉認(rèn)為，房企的資金壓力越來(lái)越大，熱點(diǎn)城市的土地溢價(jià)率明顯下調(diào)，如果收緊的政策持續(xù)，不排除后續(xù)土地市場(chǎng)繼續(xù)走低的可能性，而在北京，底價(jià)成交的土地或再次明顯增加。
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