房企中報“攻防戰(zhàn)”
隨著房企中報披露大幕拉開，在外部融資環(huán)境收緊的情況下，房企的資金情況一覽無遺——無論是龍頭房企還是中小型房企，凈負債率比去年底都明顯上升，到位資金增速放緩，經(jīng)營現(xiàn)金流吃緊。財報中可以看到，房企都在加強現(xiàn)金流管理，調(diào)節(jié)長短債結(jié)構(gòu)，增強短期償債能力，并加快銷售去化，回籠現(xiàn)金，增強資金內(nèi)生力。市場上，金九銀十之戰(zhàn)已經(jīng)提前打響，恒大搶先發(fā)起7.8折全面降價促銷，一夜之間，房企是否重回2012年？
8月密集的房企中期業(yè)績會如期而至。與往年不同的是，場內(nèi)業(yè)績飄紅，場外促銷大戰(zhàn)烽煙已起。
端坐臺上的開發(fā)商們，平靜的面孔下，內(nèi)心翻滾著對下半年市場的擔憂。即使“嘴硬”如李思廉，也承認富力暫停拿地不是空穴來風。
他們深知，當前房地產(chǎn)調(diào)控基調(diào)對開發(fā)商的不友好，也接受這一事實，努力讓自己適應(yīng)。
房地產(chǎn)融資在過去的幾個月已重重地關(guān)上了大門，來自銷售的內(nèi)生性增長乏力，體現(xiàn)在中報中，就是凈負債率升高，經(jīng)營性現(xiàn)金流負數(shù)擴大。
包括萬科、碧桂園等在內(nèi)，多家房企在業(yè)績會上坦言融資難；在外部融資環(huán)境收緊的情況下，缺錢的房企紛紛強調(diào)加強自身的現(xiàn)金流管理，通過優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)來提高抗風險能力。
8月的市場中，已有個別房企、個別項目開始降價促銷。預(yù)計下半年至明年，更多房企將加入這個行列，狠抓回款來儲備過冬的糧草，抵御可能來臨的流動性寒冬。
房企“缺錢了”
根據(jù)目前已公布的中報，房企凈負債率普遍上升，包括萬科、中海這樣穩(wěn)健的行業(yè)頭部企業(yè)，也分別上升了4個百分點和1.3個百分點，甚至有房企半年內(nèi)增幅超過了10%。
增幅較小的，如旭輝、越秀、奧園、雅居樂等增幅在5個百分點以內(nèi)。旭輝和越秀較去年年底上漲了3個百分點，分別達到70%和64%。奧園較去年年底上漲了5個百分點至64%；雅居樂為81%，上漲了2%。
增幅較大的華潤則從2018年年末的34%上升到44%，增幅達10個百分點。還有遠洋集團上升13個百分點，達到86%。
同時，部分房企上半年的經(jīng)營性現(xiàn)金流收縮，甚至增大了負增長的趨勢。
越秀地產(chǎn)上半年產(chǎn)生的現(xiàn)金流約35億元，較2018年同期的67.6億元，同比減少了48%。
經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額主要的構(gòu)成為經(jīng)營性收款（銷售回款）、經(jīng)營性付款（買地、工資、稅金等）。
受到銷售周期性、市場資金面等因素的影響，公司現(xiàn)金流通常的波動特征為上半年支大于收，下半年收大于支，一般而言上半年都會表現(xiàn)為負數(shù)。
目前來看，現(xiàn)金流為正的龍頭房企僅有萬科和碧桂園。萬科上半年實現(xiàn)了現(xiàn)金流回正，為88.6億元，去年上半年則為負；碧桂園今年上半年的經(jīng)營性現(xiàn)金流也保持在正數(shù)值。
尷尬的是，由于前幾年的流動性寬松大量流入樓市，雖然當下不少房企開始缺錢，政策卻一直在嚴格“控水”。
旭輝集團在中報中表示，中國房地產(chǎn)開發(fā)商的融資市場明顯收緊，境內(nèi)外融資渠道限制增加，債務(wù)融資挑戰(zhàn)重重。
房企為了融資，使出渾身解數(shù)。
雅居樂副總裁潘智勇表示，融資方面，在內(nèi)地會以雙邊貸款為主，包括開發(fā)貸和并購貸等。在香港以債務(wù)融資為主，將通過銀行貸款，適當?shù)臅r候也可以考慮發(fā)點債。
同時，在資金鏈緊張的情況下，房企不得不少拿地甚至不拿地以減少現(xiàn)金支出。
8月初，富力傳出下半年暫停拿地的消息。融創(chuàng)董事會主席兼執(zhí)行董事孫宏斌甚至表示，公司下半年基本沒有拿地指標。
相比在融資收緊后愁云密布的其他房企，行業(yè)龍頭萬科及碧桂園則影響較小。
萬科首席執(zhí)行官、總裁祝九勝在萬科業(yè)績會上直言，融資收緊對整個行業(yè)肯定會有一些影響，對資信比較好、比較穩(wěn)健經(jīng)營的企業(yè)來說，適應(yīng)的難度沒那么大，對其他來說可能會有一些挑戰(zhàn)。
“有一句話叫好學(xué)生喜歡難題目，對萬科來說，爭當好學(xué)生、答好難題目。”祝九勝表示。
現(xiàn)金流至上
隨著房企融資不斷收緊、且短時間內(nèi)不會大幅放松，房企愈發(fā)注重現(xiàn)金流管理，“現(xiàn)金為王”成為諸多房企高管的共識。
陽光城集團執(zhí)行副總裁吳建斌表示，“在現(xiàn)階段，房企要渡過當前的難關(guān)，必須把握現(xiàn)金為王，先解決水池里有沒有活水，負債率和利潤在這個時候不重要。”
從近期房企發(fā)布的年報也可以看出，今年上半年，大多房企都在有意調(diào)整負債結(jié)構(gòu)，增強短期償債能力。
如
陽光城發(fā)布的2019年中報顯示，截至今年6月，公司短期借款約為79億元，長期借款約為598億元；2018年6月的短期借款約為131億元，長期借款約為595億元。同比發(fā)現(xiàn)，短債比例明顯縮小。
美的置業(yè)也將一年內(nèi)到期有息負債占比由年初的34%下降至21%，同時將現(xiàn)金與短債比由報告期初的1.60提高至2.42。美的置業(yè)執(zhí)行董事兼首席財務(wù)官林戈表示，“整個管理層都在灌輸現(xiàn)金流安全的意識。”
在外部融資收緊之下，銷售回款成為房企過冬的重要資金來源。
“回款”成為今年房企中期業(yè)績會的高頻詞匯，幾乎每家房企都會提到。
在8月21日萬科中期業(yè)績會上，萬科執(zhí)行副總裁張旭表示，堅持快速銷售，積極回款，是萬科長期的策略。萬科要求新開盤要去化60%以上。
美的置業(yè)的林戈表示，“下半年美的置業(yè)還是以加大整體回款為主，因為只有市場上拿到的錢才最真實。”
保利發(fā)展在今年上半年通過銷售共回籠資金2168億元，回籠率較去年同期上升8個百分點至86%。
銷售回款一直表現(xiàn)不錯的旭輝，也將回款率從去年年底的88%提升至今年中期的95%。
碧桂園總裁莫斌表示，公司今年將銷售回款率作為考核指標，上半年權(quán)益銷售回款率達94%。
融創(chuàng)行政總裁汪孟德指出，未來公司主要依賴經(jīng)營現(xiàn)金流而不是融資來獲取現(xiàn)金流的增長。
然而，銷售市場并不樂觀。隨著政策強調(diào)“房住不炒”，融資持續(xù)收緊，房地產(chǎn)市場的行情也正在轉(zhuǎn)冷。
作為行業(yè)三巨頭的碧桂園和恒大，今年上半年銷售金額都出現(xiàn)了負增長，分別為-2.8%和-5.5%。
為了加速銷售回款，恒大搶先發(fā)起7.8折全面降價促銷。
8月20日，中國恒大推出“全國532樓盤，閃購7.8折”，全員營銷優(yōu)惠升級的促銷活動。在8月20日至10月8日期間，通過恒房通推薦購房均享特殊優(yōu)惠，且每日推出不定量的特價房單位。
相較往年，金九銀十的搶收戰(zhàn)已經(jīng)提前打響。
在8月22日雅居樂的中期業(yè)績會上，雅居樂副總裁王海洋談及降價問題時答道，雅居樂會結(jié)合市場情況進行局部調(diào)整。
他表示雅居樂下半年將有20多個新項目開盤，開盤時可能會有銷售刺激手段，但整體來說不會大范圍降價。
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